Jak traktowane są pomieszczenia wspólne?
Pomieszczenia wspólne (np. korytarz, łazienka) w podnajmowanym mieszkaniu, z których mogą korzystać goście nocujący, nie mogą być uwzględniane w obliczeniach wyłącznie na podstawie stosunku powierzchni mieszkalnej.
Udział powierzchni tych pomieszczeń musi być dodatkowo podzielony przez liczbę mieszkańców gospodarstwa domowego.
Przykład: Pomieszczenia wspólne zajmują w 100-metrowym mieszkaniu łącznie 30 m², a w mieszkaniu oprócz właścicielki mieszka jej córka i sublokator. W takim przypadku można odliczyć 10% (30 m² / 100 m² / 3 osoby) wydatków na pomieszczenia wspólne.
Jak traktowane są pomieszczenia wspólne?
Jakie wydatki mogę uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu?
Do wydatków związanych z wynajmem przy podnajmie należą m.in.
- czynsz
- koszty dodatkowe, takie jak ogrzewanie, woda, podatek od nieruchomości
- koszty remontów i konserwacji
Wszystkie wydatki muszą być proporcjonalnie przeliczone na powierzchnię podnajmowanych pomieszczeń, jeśli nie można ich bezpośrednio przypisać do podnajmu.
Przykład: Jeśli mieszkanie ma 100 m², a podnajmowany pokój 20 m², można zatem uwzględnić 20% wydatków na czynsz i koszty dodatkowe jako koszty uzyskania przychodu.
Do wydatków, które można bezpośrednio przypisać do podnajmu, należą na przykład opłaty za platformy internetowe takie jak Airbnb, 9flats czy wimdu, koszty zakupu mebli lub usługi rzemieślnicze, jeśli zostały poniesione wyłącznie z powodu podnajmu. Wszystkie wydatki powinny być zasadniczo udokumentowane za pomocą dowodów. Jeśli zatrudniana jest pomoc domowa do sprzątania wynajmowanych pomieszczeń, płatności muszą być dokonane bezgotówkowo (przelewem bankowym), aby zostały uznane podatkowo.
Uwaga: Obecnie władze finansowe w Hamburgu zwracają uwagę, że portale wynajmu muszą udostępniać dane wynajmujących organom podatkowym.
Jakie wydatki mogę uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu?
Czy muszę zgłaszać dochody z wynajmu za pośrednictwem AirBnB i innych platform?
Jeśli wynajmują Państwo pojedyncze pokoje w swoim własnym lub wynajmowanym mieszkaniu, zasadniczo osiągają Państwo dochody z wynajmu i dzierżawy, które należy zgłosić w zeznaniu podatkowym.
Podatek od dochodów z wynajmu za pośrednictwem platform internetowych jest należny, jeśli
- przychody z wynajmu przekraczają kwotę wolną od podatku w wysokości 520 Euro.
- dochody są łącznie wyższe niż kwota wolna od podatku.
- podnajem jest prowadzony w sposób komercyjny.
Kwota wolna od podatku w wysokości 520 Euro rocznie
Dla uproszczenia przychody z wynajmu poniżej 520 Euro na okres rozliczeniowy mogą pozostać nieopodatkowane (R 21.2 ust. 1 EStR). Kwota 520 Euro nie jest jednak kwotą wolną od podatku, lecz kwotą graniczną, tzn. jeśli Państwa przychody z wynajmu przekroczą tę kwotę choćby o jeden Euro, muszą Państwo zadeklarować i opodatkować całość przychodów w zeznaniu podatkowym.
Jeśli dochody z podnajmu zostaną zatajone lub nie zostanie złożone zeznanie podatkowe, jest to traktowane jako oszustwo podatkowe. Przestępstwa podatkowe mogą być ścigane do 10 lat wstecz.
Uwaga: Obecnie władze finansowe w Hamburgu zwracają uwagę, że portale wynajmu muszą udostępniać dane wynajmujących organom podatkowym.
Podstawowa kwota wolna od podatku
Jeśli całkowity dochód ze wszystkich źródeł jest niższy od podstawowej kwoty wolnej od podatku, nie trzeba płacić podatków. 2025 podstawowa kwota wolna wynosi 12.096 Euro dla osób samotnych i 24.192 Euro dla małżonków.
Wynajem komercyjny
Dochody z wynajmu i dzierżawy podlegają podatkowi od działalności gospodarczej, jeśli oprócz samego wynajmu świadczone są nietypowe usługi dodatkowe. Do takich nietypowych usług należą m.in. personel, oferta śniadaniowa lub codzienna obsługa pokoju. Sprzątanie pokoju lub zapewnienie pościeli i ręczników nie są uważane za usługi dodatkowe. W takim przypadku muszą Państwo zadeklarować dochody z działalności wynajmu w załączniku G.
Wichtig
Jeśli dochody z podnajmu zostaną zatajone lub nie zostanie złożone zeznanie podatkowe, jest to traktowane jako oszustwo podatkowe. Przestępstwa podatkowe mogą być ścigane do 10 lat wstecz.
Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej
Zysk ze sprzedaży pozostaje nieopodatkowany, jeśli nieruchomość była nieprzerwanie i wyłącznie wykorzystywana do celów mieszkaniowych (alternatywa 1) lub w roku sprzedaży i dwóch poprzednich latach (alternatywa 2). Wynajem wyklucza użytkowanie do celów mieszkaniowych, chyba że jest to tylko tymczasowy wynajem pojedynczych pokoi. Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że w przypadku wynajmu na dni pomieszczenia objęte sprzedażą są opodatkowane (wyrok BFH z 19.7.2022, IX R 20/21).
Przykład: Małżeństwo wynajmuje pojedyncze pokoje w swoim domku szeregowym na dni gości targowych i sprzedaje nieruchomość z zyskiem. Urząd skarbowy ustala dochody zgodnie z § 23 EStG z powodu wynajmu pojedynczych pokoi, co potwierdza Federalny Trybunał Finansowy. Ważny jest stosunek powierzchni mieszkalnych do obliczenia częściowo opodatkowanego zysku ze sprzedaży.
Wyjątek: W przypadku tymczasowego wynajmu całego mieszkania zysk ze sprzedaży jest w pełni opodatkowany, chyba że spełniona jest alternatywa 2.
Czy muszę zgłaszać dochody z wynajmu za pośrednictwem AirBnB i innych platform?
