Jak ocenić koszty remontu po zakupie domu?
Po zakupie nieruchomości często przeprowadza się rozległe prace remontowe i modernizacyjne. Takie wydatki są właściwie kosztami utrzymania i mogą być natychmiast odliczone jako koszty uzyskania przychodu, jeśli budynek jest wynajmowany. Uwaga: Jeśli koszty w pierwszych trzech latach przekraczają 15% kosztów nabycia budynku, są one dodawane do kosztów nabycia i mogą być amortyzowane tylko jednolicie (§ 6 ust. 1 nr 1a EStG).
Przy obliczaniu 15% limitu nie uwzględnia się wydatków na prace konserwacyjne, tj. na drobne naprawy. Ponadto wydatki, które mają na celu doprowadzenie budynku do stanu gotowości operacyjnej, są częścią kosztów nabycia i dlatego również nie powinny być uwzględniane w 15% limicie. Ponadto wydatki, które prowadzą do znacznej poprawy nieruchomości, są zaliczane do kosztów wytworzenia i dlatego również nie powinny być uwzględniane w 15% limicie.
Uwaga: Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że drobne naprawy, które są ściśle związane przestrzennie, czasowo i rzeczowo z innymi pracami modernizacyjnymi w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu budynku, są uwzględniane w 15% limicie i - w przypadku przekroczenia tego limitu - należą do kosztów wytworzenia związanych z nabyciem. Oznacza to, że koszty nie mogą być odliczone w pełnej wysokości, lecz tylko poprzez amortyzację w wysokości 2% rocznie jako koszty uzyskania przychodu (wyrok BFH z 14.6.2016, IX R 22/15).
Prace konserwacyjne i drobne naprawy są właściwie kosztami utrzymania i mogą być natychmiast odliczone jako koszty uzyskania przychodu i nie są uwzględniane w 15% limicie. Dotyczy to jednak tylko wtedy, gdy są one przeprowadzane oddzielnie i niezależnie od innych prac modernizacyjnych.
Tipp
Jeśli nie będziesz ostrożny, klasyczne drobne naprawy, takie jak malowanie i tapetowanie, które właściwie można odliczyć jednorazowo, będą rozłożone na 50 lat. Jeśli chcesz uniknąć tego fatalnego wyniku, musisz koniecznie upewnić się, że Twoje wydatki w pierwszych trzech latach pozostaną poniżej 15% limitu (15% kosztów nabycia budynku). Lub możesz rozpocząć kompleksową modernizację dopiero po trzecim roku.
Powyższe orzecznictwo BFH z 2016 roku doprowadziło do pogorszenia sytuacji (wyroki BFH z 14.6.2016, IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15). Wcześniej wydatki na drobne naprawy były wyłączone z 15% limitu. Administracja finansowa przyznaje zatem ochronę zaufania. Na wniosek dopuszcza się wyłączenie kosztów drobnych napraw z badania, jeśli umowa kupna nieruchomości została zawarta przed 1 stycznia 2017 r. (pismo BMF z 20.10.2017, BStBl 2017 I s. 1447).
Beispiel
Koszty nabycia budynku 2018: 100.000 euro
- Drobne naprawy 2018: 5.000 euro (odliczone w całości)
- Koszty remontu 2019: 5.000 euro (początkowo odliczone w całości)
- Koszty remontu 2020: 5.100 euro
W tym przypadku 15% limit zostałby przekroczony o 100 euro. Spowodowałoby to zmianę decyzji podatkowych za 2015 i 2016 rok, a koszty byłyby uwzględniane tylko w drodze amortyzacji. W 2015 roku wynajmujący mógł jeszcze z czystym sumieniem założyć, że wydatki na drobne naprawy były w pełni odliczalne. Na wniosek koszty drobnych napraw mogą jednak nadal być odliczane natychmiast i wyłączone z badania 15% limitu. Wtedy pozostałe 10.100 euro byłoby również odliczane natychmiast.
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że koszty napraw - mimo przekroczenia 15% limitu - nie stanowią kosztów wytworzenia związanych z nabyciem. Takie koszty są raczej kosztami utrzymania i mogą być w pełni odliczone jako koszty uzyskania przychodu. Koszty napraw w celu usunięcia szkody, która nie istniała w momencie zakupu, lecz została udowodniona jako spowodowana później przez zawinione działanie osoby trzeciej na budynku, nie są zaliczane do kosztów wytworzenia związanych z nabyciem (wyrok BFH z 9.5.2017, IX R 6/16).
Przypadek: Powódka nabyła z dniem 1.4.2007 mieszkanie własnościowe, które znajdowało się w stanie wolnym od wad. Jednocześnie przejęła istniejący stosunek najmu. We wrześniu 2008 roku wypowiedziała umowę najmu. Najemca pozostawił mieszkanie w uszkodzonym stanie (wybite szyby, pleśń, zniszczone płytki podłogowe, szkody wodne). Na usunięcie tych szkód w 2008 roku potrzebne było około 20.000 euro. Powódka zgłosiła je jako koszty uzyskania przychodu podlegające natychmiastowemu odliczeniu, urząd skarbowy chciał je traktować jako koszty wytworzenia związane z nabyciem. Sędziowie finansowi przyznali rację powódce.
Obecnie Sąd Finansowy Dolnej Saksonii orzekł, że koszty utrzymania nie są natychmiast odliczalne, nawet jeśli po przekroczeniu 15% limitu najemca nagle umrze krótko po zakupie nieruchomości i mieszkanie musi zostać gruntownie wyremontowane w celu ponownego wynajmu (wyrok z 26.9.2017, 12 K 113/16).
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wydatki poniesione przed zakupem nie są uwzględniane przy badaniu 15% limitu (§ 6 ust. 1 nr 1a EStG) (decyzja BFH z 28.4.2020, IX B 121/19).
- Przypadek: Małżonkowie nabyli dom wielorodzinny. Uzgodniona cena zakupu miała być płatna najpóźniej do 1.1.2012. Przekazanie posiadania miało nastąpić natychmiast po pełnej zapłacie ceny zakupu. Ponieważ kupujący z jednej strony musieli przeprowadzić rozległe prace budowlane, ale z drugiej strony chcieli jak najszybciej wynająć mieszkania w budynku, uzgodnili z poprzednimi właścicielami, że niezbędne prace remontowe mogą zostać rozpoczęte już przed zapłatą ceny zakupu, od października 2011.
- Poniesiono koszty prac budowlanych już w 2011 roku w wysokości prawie 68.000 euro. 15% limit został przekroczony już samymi tymi wydatkami. Urząd skarbowy poinformował podatników, że wydatki na naprawę i modernizację budynku są zaliczane do kosztów nabycia. Skutek: brak natychmiastowego odliczenia kosztów w 2011 roku; zamiast tego jedynie zwiększenie podstawy do amortyzacji (AfA). Kupujący domy twierdzili, że trzyletni okres rozpoczyna się dopiero z chwilą nabycia, tj. z przejściem własności gospodarczej. Jest to moment, w którym zgodnie z umową notarialną przechodzą posiadanie, ryzyko, korzyści i obciążenia - tutaj z zapłatą ceny zakupu dopiero w 2012 roku.
- Do zakresu stosowania 15% zasady należy zatem wliczać tylko te wydatki, które przypadają po tym terminie. Kwota około 68.000 euro została jednak poniesiona przed zakupem. Te wydatki stanowiły przedwstępne koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Należy dodać, że w tym przypadku istniała już notarialna umowa kupna, a kupujący mogli sami doprowadzić do przejścia posiadania, ryzyka, korzyści i obciążeń poprzez zapłatę ceny zakupu, co też się stało. Inwestycje zostały dokonane w porozumieniu z poprzednimi właścicielami i wyłącznie w związku z nabyciem własności w połączeniu z istniejącym zamiarem wynajmu.
- Sąd Finansowy przychylił się do stanowiska podatników i uwzględnił ich skargę (Sąd Finansowy Nadrenii-Palatynatu, wyrok z 13.11.2019, 2 K 2304/17). A BFH zaskakująco szybko odrzucił skargę urzędu skarbowego (decyzja BFH z 28.4.2020, IX B 121/19).
SteuerGo
Do badania 15% limitu należy uwzględniać wydatki netto, tj. bez podatku VAT. Istnieje wiele przypadków, w których administracja finansowa przyjmuje wartości brutto, co prowadzi do - niewielkiego - przekroczenia limitu. Ale to jest błędne. Dokładne obliczenia są więc konieczne. Należy również zauważyć, że "prawdziwe" koszty wytworzenia, a więc w szczególności wydatki na dobudowy, są nadal uwzględniane tylko w ramach amortyzacji.
Jak ocenić koszty remontu po zakupie domu?
Co to są koszty utrzymania?
Do kosztów utrzymania należą wszystkie wydatki na bieżące prace konserwacyjne lub naprawy oraz wszystkie koszty związane z wymianą lub ulepszeniem już istniejących części (np. okien) lub instalacji (np. ogrzewania).
Jeśli natomiast zostaną wprowadzone nowe, wcześniej nieistniejące części (np. montaż wcześniej nieistniejącej łazienki), nie są to koszty utrzymania, lecz koszty produkcji, które wpływają tylko poprzez amortyzację. Rozgraniczenie, czy są to koszty utrzymania, czy produkcji, jest jednak często trudne.
Jeśli koszt bez VAT wynosi do 4.000 Euro, można zawsze odliczyć wydatki jako koszty utrzymania, nawet jeśli są to właściwie koszty produkcji. W ciągu pierwszych trzech lat po zakupie budynku należy jednak zwrócić uwagę na szczególne zasady.
Większe koszty utrzymania można odliczyć od razu lub rozłożyć na 2 do 5 lat jako koszty uzyskania przychodu.
Co to są koszty utrzymania?
