Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy (formularz V), jest uregulowane w ustawie o podatku dochodowym. W § 21 EStG wymienione są następujące dochody:

• Dochody z wynajmu i dzierżawy nieruchomości (grunty, budynki, części budynków, statki wpisane do rejestru okrętowego)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy praw zbliżonych do nieruchomości (np. prawo do zabudowy, prawo do wydobycia minerałów)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy zbiorów rzeczy, w szczególności ruchomego majątku operacyjnego (np. wyposażenie przedsiębiorstw dla zakładów przemysłowych, gospodarstw rolnych lub praktyk wolnych zawodów)
• Dochody z czasowego udostępniania praw, w szczególności praw autorskich pisarskich, artystycznych i przemysłowych
• Dochody ze sprzedaży wierzytelności czynszowych

Nie zalicza się do dochodów z wynajmu dochodów uzyskanych z wynajmu pojedynczych, ruchomych środków trwałych. Dotyczy to np. wynajmu pojedynczych mebli, czarteru łodzi, które nie są wpisane do rejestru okrętowego, lub czasowego udostępniania prywatnych pojazdów, np. na wakacje.

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?

Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?

Osoby, które chcą odliczyć mieszkanie wakacyjne od podatku, muszą spełnić surowe wymagania urzędu skarbowego. Kluczowym punktem jest zamiar osiągnięcia zysku: Urząd skarbowy uznaje koszty uzyskania przychodu tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wykorzystywana głównie na wynajem. Co musisz wiedzieć, aby odliczyć swoją nieruchomość wakacyjną od podatku i dlaczego "hobby" może być problemem, dowiesz się tutaj.

Warunki do odliczenia podatkowego

Aby odliczyć wydatki na mieszkanie wakacyjne jako koszty uzyskania przychodu, musisz udowodnić, że nieruchomość jest głównie wynajmowana. Najłatwiej to zrobić, całkowicie wykluczając użytkowanie własne. Umowa z pośrednikiem, która potwierdza wyłączny wynajem przez cały rok, ułatwia udowodnienie tego.

Jeśli mieszkanie wakacyjne jest wynajmowane tylko częściowo, współczynnik wynajmu musi wynosić co najmniej 75% zwykłego lokalnego czasu wynajmu (orzeczenie BFH, sygn. akt: IX R 57/02). Jeśli wartość ta nie zostanie osiągnięta, urząd skarbowy wymaga prognozy dochodów na 30 lat, która wykazuje nadwyżkę z wynajmu (orzeczenie BFH, sygn. akt: IX R 97/00). Prognoza ta jest również wymagana, jeśli nieruchomość wakacyjna jest częściowo użytkowana samodzielnie.

Hobby: Co to oznacza?

Jeśli nie można wiarygodnie przedstawić urzędowi skarbowemu zamiaru osiągnięcia zysku, wynajem zostanie uznany za hobby. W takim przypadku nie można odliczyć kosztów uzyskania przychodu. Hobby ma miejsce, gdy głównym celem użytkowania nie jest wynajem w celu osiągnięcia zysku, lecz użytkowanie prywatne. Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, nie musisz wprawdzie opodatkowywać dochodów z najmu, ale nie możesz również odliczyć kosztów od podatku.

Pustostan i czasy wynajmu

Również okresy pustostanu mogą być uwzględnione podatkowo, o ile można je jednoznacznie przypisać do wynajmu. W przypadku częściowego użytkowania prywatnego pustostan jest dzielony proporcjonalnie do współczynnika wynajmu i użytkowania własnego.

Pomocne orzeczenie Federalnego Trybunału Finansowego (BFH, sygn. akt: IX R 33/19) stwierdza, że przy obliczaniu zwykłego lokalnego czasu wynajmu można uwzględniać wyłącznie mieszkania wakacyjne jako punkt odniesienia, co może ułatwić uznanie podatkowe.

Zamiar osiągnięcia zysku przy kilku mieszkaniach

Jeśli posiadasz kilka mieszkań wakacyjnych, zgodnie z orzeczeniem BFH (sygn. akt: IX R 37/17) musisz wykazać zamiar osiągnięcia zysku dla każdego mieszkania z osobna. Dotyczy to szczególnie zmiennego użytkowania, np. między wynajmem długoterminowym a wynajmem wakacyjnym.

Podatek od działalności gospodarczej a mieszkania wakacyjne

Jeśli wynajem mieszkania wakacyjnego jest prowadzony jak hotel – na przykład poprzez częste zmiany gości lub oferowanie dodatkowych usług, takich jak sprzątanie czy śniadanie – urząd skarbowy może uznać dochody za działalność gospodarczą. Może to prowadzić do konieczności zapłaty podatku od działalności gospodarczej i opodatkowania sprzedaży nieruchomości nawet po dziesięcioletnim okresie spekulacyjnym (EStH H 15.7 (2) do § 15 EStG).

Jednak Federalny Trybunał Finansowy (BFH, sygn. akt: IV R 10/18) orzekł, że zlecenie pośrednikowi handlowemu nie prowadzi automatycznie do działalności gospodarczej wynajmującego, o ile nie istnieje własny interes ekonomiczny w wynajmie hotelowym.

Wniosek

Aby odliczyć swoją nieruchomość wakacyjną od podatku, kluczowy jest zamiar osiągnięcia zysku. Jeśli go brakuje lub przeważa użytkowanie prywatne, urząd skarbowy uzna wynajem za hobby. Zwróć uwagę na przestrzeganie zwykłych lokalnych czasów wynajmu i przedstaw pozytywną prognozę dochodów, aby zabezpieczyć korzyści podatkowe.

Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?

Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

Jako wynajmujący musisz opodatkować czynsz podstawowy oraz koszty dodatkowe przeniesione na najemców jako dochód. Powstałe w tym czasie koszty możesz odliczyć od podatku jako koszty uzyskania przychodu.

Przykłady dochodów z wynajmu

Do dochodów z wynajmu należą między innymi:

• Dochody z wynajmu mieszkań lub pokoi
• Dochody z wynajmu garaży lub miejsc parkingowych
• Koszty dodatkowe przeniesione na najemcę
• Czynsz za powierzchnie reklamowe i miejsca na automaty
• Odsetki od oszczędności z umów budowlanych
• Odstępne od najemców w przypadku przedwczesnego zakończenia umowy najmu
• Dzierżawy za niezabudowane działki
• Dochody z prawa do zabudowy

Kwota wolna od podatku przy niskich dochodach z wynajmu

Jeśli Twoje roczne dochody z wynajmu wynoszą mniej niż 520 Euro, na przykład z podnajmu, możesz zrezygnować z ich wykazywania w zeznaniu podatkowym. Dochody te, pochodzące z tymczasowego wynajmu, są zwolnione z podatku dochodowego. Dotyczy to również tymczasowego podnajmu części własnego mieszkania. W takim przypadku nie można jednak odliczyć odpowiednich kosztów uzyskania przychodu.

Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

Co to jest numer identyfikacyjny przedsiębiorstwa (W-IdNr.)?

W-IdNr. to unikalny numer nadawany wszystkim firmom i osobom prowadzącym działalność gospodarczą w Niemczech. Składa się z „DE” i dziewięciu cyfr. W przeciwieństwie do numeru identyfikacyjnego VAT (USt-IdNr.) lub numeru identyfikacji podatkowej (IdNr.), które dotyczą osób fizycznych, W-IdNr. jest przeznaczony dla firm i osób prowadzących działalność gospodarczą we wszystkich formach prawnych. Celem jest uproszczenie komunikacji między firmami a urzędami.

Wprowadzenie W-IdNr.

Od 1 listopada 2024 r. rozpocznie się stopniowe przyznawanie przez BZSt. Dotknięte firmy i osoby otrzymają numer automatycznie i bezpłatnie. Proces ma zostać zakończony do 2026 roku.

Funkcja W-IdNr. w porównaniu z istniejącymi numerami

Numer podatkowy pozostaje ważny na formularzach podatkowych również po wprowadzeniu W-IdNr. Również numer identyfikacji podatkowej (IdNr.) dla osób fizycznych zgodnie z § 139a Ordynacja podatkowa (AO) pozostaje bez zmian. W przeciwieństwie do USt-IdNr. W-IdNr. nie trzeba składać wniosku.

Regulacje dotyczące W-IdNr.

Dokładne zasady dotyczące wprowadzenia i przyznawania W-IdNr. są określone w rozporządzeniu w sprawie numeru identyfikacyjnego przedsiębiorstwa. Reguluje ono termin wprowadzenia, praktykę przyznawania i usuwania numerów. W-IdNr. służy jako centralny element identyfikacyjny w komunikacji z urzędami skarbowymi i innymi urzędami.

Informacje BZSt

Federalny Centralny Urząd Podatkowy oferuje na swojej stronie internetowej obszerne informacje i FAQ dotyczące W-IdNr., w tym na następujące pytania:

• Kto otrzymuje W-IdNr.?
• Czy w przypadku kilku działalności gospodarczych przyznawany jest więcej niż jeden W-IdNr.?
• Różnica w stosunku do USt-IdNr.?
• Co zrobić w przypadku zmiany danych podstawowych?

Więcej informacji można znaleźć na stronie www.bzst.de w sekcji Przedsiębiorstwa > Numery identyfikacyjne > Numer identyfikacyjny przedsiębiorstwa.

Wniosek: Wprowadzenie W-IdNr. od listopada 2024 r. to krok w kierunku modernizacji niemieckiego systemu podatkowego. Ma ona na celu uproszczenie komunikacji między firmami a urzędami. Przyznawanie odbywa się automatycznie i bezpłatnie.

Co to jest numer identyfikacyjny przedsiębiorstwa (W-IdNr.)?