Jak traktowane są pomieszczenia wspólne?
Pomieszczenia wspólne (np. korytarz, łazienka) w podnajmowanym mieszkaniu, z których mogą korzystać goście nocujący, nie mogą być uwzględniane w obliczeniach wyłącznie na podstawie stosunku powierzchni mieszkalnej.
Udział powierzchni tych pomieszczeń musi być dodatkowo podzielony przez liczbę mieszkańców gospodarstwa domowego.
Przykład: Pomieszczenia wspólne zajmują w 100-metrowym mieszkaniu łącznie 30 m², a w mieszkaniu oprócz właścicielki mieszka jej córka i sublokator. W takim przypadku można odliczyć 10% (30 m² / 100 m² / 3 osoby) wydatków na pomieszczenia wspólne.
Jak traktowane są pomieszczenia wspólne?
Jakie wydatki mogę uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu?
Do wydatków związanych z wynajmem przy podnajmie należą m.in.
- czynsz
- koszty dodatkowe, takie jak ogrzewanie, woda, podatek od nieruchomości
- koszty remontów i konserwacji
Wszystkie wydatki muszą być proporcjonalnie przeliczone na powierzchnię podnajmowanych pomieszczeń, jeśli nie można ich bezpośrednio przypisać do podnajmu.
Przykład: Jeśli mieszkanie ma 100 m², a podnajmowany pokój 20 m², można zatem uwzględnić 20% wydatków na czynsz i koszty dodatkowe jako koszty uzyskania przychodu.
Do wydatków, które można bezpośrednio przypisać do podnajmu, należą na przykład opłaty za platformy internetowe takie jak Airbnb, 9flats czy wimdu, koszty zakupu mebli lub usługi rzemieślnicze, jeśli zostały poniesione wyłącznie z powodu podnajmu. Wszystkie wydatki powinny być zasadniczo udokumentowane za pomocą dowodów. Jeśli zatrudniana jest pomoc domowa do sprzątania wynajmowanych pomieszczeń, płatności muszą być dokonane bezgotówkowo (przelewem bankowym), aby zostały uznane podatkowo.
Uwaga: Obecnie władze finansowe w Hamburgu zwracają uwagę, że portale wynajmu muszą udostępniać dane wynajmujących organom podatkowym.
Jakie wydatki mogę uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu?
Muss ich Vermietungseinkünfte über AirBnB und Co. angeben?
Vermieten Sie einzelne Räume in Ihrer selbst genutzten, eigenen oder gemieteten Wohnung, dann erzielen Sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung anzugeben sind.
Für die Einnahmen durch Vermietungen über Internetplattformen fallen Steuern an, wenn
- die Mieteinnahmen die Freigrenze von 520 Euro übersteigen.
- die Einkünfte insgesamt höher als der Grundfreibetrag sind.
- die Untervermietung gewerblich betrieben wird.
Freigrenze von 520 Euro pro Jahr
Aus Vereinfachungsgründen dürfen Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR). Der Betrag von 520 Euro ist allerdings kein Freibetrag sondern eine Freigrenze, d. h. übersteigen Ihre Mieteinnahmen diesen Betrag um nur einen Euro, müssen Sie in der Steuererklärung die gesamten Einnahmen angeben und versteuern.
Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.
Achtung: Aktuell weist die Hamburger Finanzbehörde darauf hin, dass die Vermietungsportale die Daten von Vermietern der Finanzverwaltung zur Verfügung stellen müssen.
Steuerlicher Grundfreibetrag
Wenn das Gesamteinkommen aller Einkunftsarten unter dem Grundfreibetrag liegt, müssen keine Steuern gezahlt werden. 2025 beträgt der Grundfreibetrag 12.096 Euro für Ledige und 24.192 Euro für Verheiratete.
Gewerbliche Vermietung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten als gewerbesteuerpflichtig, wenn neben der reinen Vermietung noch unübliche Sonderleistungen bereitgestellt werden. Zu diesen unüblichen Sonderleistungen gehören unter anderem Personal, ein Frühstücksangebot oder ein täglicher Zimmerservice. Die Reinigung des Zimmers oder Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern zählen dagegen nicht zu den Sonderleistungen. In diesem Fall müssten Sie die Einkünfte aus Ihrer Vermietungstätigkeit in der Anlage G angeben.
Wichtig
Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.
Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum
Ein Veräußerungsgewinn bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie ununterbrochen und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Alternative 1) oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren (Alternative 2). Vermietung schließt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus, es sei denn, es handelt sich nur um vorübergehende Vermietungen von einzelnen Räumen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei tageweiser Vermietung Räume, die sich im Verkauf befinden, steuerpflichtig sind (BFH-Urteil vom 19.7.2022, IX R 20/21).
Beispiel: Ein Ehepaar vermietet einzelne Zimmer ihres selbstgenutzten Reihenhauses tageweise an Messegäste und verkauft die Immobilie mit Gewinn. Das Finanzamt ermittelt Einkünfte nach § 23 EStG aufgrund der Vermietung einzelner Zimmer, was der Bundesfinanzhof bestätigt. Es kommt auf das Verhältnis der Wohnflächen an, um den anteilig steuerbaren Veräußerungsgewinn zu berechnen.
Ausnahme: Bei vorübergehender Vermietung der gesamten Wohnung ist der Veräußerungsgewinn in vollem Umfang steuerpflichtig, es sei denn, Alternative 2 ist erfüllt.
Muss ich Vermietungseinkünfte über AirBnB und Co. angeben?
