Należy wziąć pod uwagę wynajem po obniżonej cenie i dodatek na umeblowanie
W przypadku wynajmu dla członków rodziny koszty uzyskania przychodu można odliczyć w pełnej wysokości, jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego (§ 21 ust. 2 EStG). Jeśli wynosi on tylko od 50% do 66%, wymagana jest pozytywna prognoza nadwyżki. Podstawą dla lokalnego czynszu jest zazwyczaj lokalny wykaz czynszów.
Jeśli mieszkanie jest wynajmowane umeblowane lub częściowo umeblowane, należy uwzględnić dodatek za umeblowanie – jednak tylko wtedy, gdy można go wyprowadzić z wykazu czynszów lub rynkowych dodatków. Niedozwolone jest ogólne wyprowadzenie z amortyzacji (AfA) lub procentowa marża zysku (BFH, wyrok z 6.2.2018, IX R 14/17).
Przykład: Dodatek za umeblowanie obniża wskaźnik odpłatności
Małżeństwo wynajmuje synowi umeblowane mieszkanie po obniżonej cenie. Urząd skarbowy podwyższa czynsz porównawczy o dodatek za umeblowanie (dla zabudowanej kuchni, pralki, suszarki) i w ten sposób uzyskuje wskaźnik odpłatności poniżej 66%. Skutek: koszty uzyskania przychodu zostają proporcjonalnie obniżone. BFH potwierdził, że dodatki są dozwolone – ale tylko w przypadku udokumentowanej praktyki rynkowej.
BFH: Dozwolone tylko udokumentowane dodatki za umeblowanie
- Dodatki z wykazu czynszów (np. za zabudowaną kuchnię) są dozwolone.
- Jeśli takie informacje nie są zawarte w wykazie czynszów, należy uwzględnić lokalne ceny rynkowe.
- Jeśli nie można ustalić dodatku, obowiązuje czynsz bez umeblowania.
- AfA lub marże zysku nie są dozwoloną podstawą.
Wskazówka: Dodatek za umeblowanie należy wykazać osobno w umowie najmu – wraz z czynszem podstawowym i opłatami. Tylko jeśli osiągnięte zostanie co najmniej 66% lokalnego czynszu, wszystkie koszty uzyskania przychodu są odliczalne.
Czynsz porównawczy: wykaz czynszów czy porównywalny wynajem w budynku?
Jeśli czynsz za porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim w tym samym budynku różni się od wykazu czynszów, pojawia się pytanie, który czynsz jest miarodajny jako porównanie.
BFH (wyrok z 22.2.2021, IX R 7/20) orzekł: w pierwszej kolejności należy uwzględnić wykaz czynszów. Jeśli nie jest on odpowiedni lub nie istnieje, lokalny czynsz można również ustalić na podstawie ekspertyzy, bazy danych czynszów lub co najmniej trzech porównywalnych mieszkań.
Obiekty o dużej powierzchni i luksusowe: wymagana prognoza całkowitej nadwyżki
W przypadku powierzchni mieszkalnych powyżej 250 m² lub szczególnie kosztownego wyposażenia, nawet przy czynszu powyżej 66% wymagana jest prognoza całkowitej nadwyżki (BFH, wyrok z 20.6.2023, IX R 17/21).
Przykład: Rodzice wynajmują troje willi (każda > 250 m²) swoim dzieciom i zgłaszają wysokie straty. BFH nie uznaje tych strat – wynajem jest traktowany jako hobby, ponieważ nie było widocznego zamiaru osiągnięcia zysku.
Już we wcześniejszych wyrokach (np. z 30.9.1997, IX R 80/94) BFH podkreślał: w przypadku wyjątkowo dużych lub luksusowych obiektów regularnie wymagana jest 30-letnia prognoza.
Ważne: Zasada 66% dotyczy tylko obiektywnej odpłatności (§ 21 ust. 2 zdanie 2 EStG). Subiektywny zamiar osiągnięcia dochodu może być sprawdzany oddzielnie, mimo spełnienia tego limitu.
