Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?
Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży podlegają opodatkowaniu?
Prywatne transakcje sprzedaży podlegają opodatkowaniu, jeśli osiągnięty z nich zysk wynosi 1.000 Euro lub więcej. Dla zysków do 1.000 Euro obowiązuje kwota wolna, co oznacza, że nie muszą Państwo ich opodatkować. Jeśli jednak zyski przekroczą 1.000 Euro, cały zysk staje się opodatkowany – nie tylko kwota przekraczająca kwotę wolną.
Opodatkowanie zysku ze sprzedaży
Zysk ze sprzedaży jest dodawany do dochodu podlegającego opodatkowaniu i opodatkowany według osobistej stawki podatkowej. W przeciwieństwie do dochodów kapitałowych, podatek u źródła nie ma tutaj zastosowania, obowiązuje regularny podatek dochodowy.
Rozliczanie strat
Straty z prywatnych transakcji sprzedaży mogą być rozliczane tylko z zyskami z podobnych transakcji sprzedaży. Nie jest możliwe rozliczenie z innymi rodzajami dochodów.
Kwota wolna dla małżonków
W przypadku wspólnie rozliczających się małżonków każdy partner ma indywidualną kwotę wolną w wysokości 1.000 Euro. Niewykorzystana kwota wolna nie może zostać przeniesiona na małżonka.
Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?
Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?
Sprzedaż nieruchomości może być uznana za prywatną transakcję sprzedaży, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu dziesięciu lat od zakupu. W takim przypadku zysk ze sprzedaży należy opodatkować według osobistej stawki podatkowej. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy nieruchomość była wykorzystywana do własnych celów mieszkaniowych. W takich przypadkach sprzedaż jest wolna od podatku.
Wyjątki od obowiązku podatkowego w przypadku użytkowania własnego
Ustawa o podatku dochodowym (§ 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 EStG) przewiduje dwa wyjątki dla nieruchomości użytkowanych we własnym zakresie:
1. Alternatywa 1
Nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana do własnych celów mieszkaniowych między zakupem a sprzedażą. W takim przypadku zysk ze sprzedaży jest wolny od podatku.
2. Alternatywa 2
Nieruchomość była użytkowana do własnych celów mieszkaniowych w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Nie jest konieczne, aby użytkowanie obejmowało pełne trzy lata kalendarzowe. Wystarczy, że użytkowanie własne było nieprzerwane w drugim roku przed sprzedażą, podczas gdy w pierwszym i ostatnim roku wystarczy krótkotrwałe użytkowanie własne.
Przykład dla 2. alternatywy
Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że dla drugiej alternatywy wystarczy ciągłe użytkowanie przez trzy lata kalendarzowe, nawet jeśli użytkowanie własne w dwóch z tych lat było krótkotrwałe (wyrok BFH z 3.9.2019, IX R 10/19). Ciągły okres jednego roku i dwóch dni może zatem wystarczyć, pod warunkiem że środkowy rok był w pełni wykorzystywany do celów mieszkaniowych.
Szczególne przypadki sprzedaży w rodzinie lub przy rozwodzie
- Sprzedaż udziałów we współwłasności po rozwodzie: Jeśli udział we współwłasności zostanie sprzedany byłemu małżonkowi po rozwodzie, sprzedaż ta może być opodatkowana, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu dziesięciu lat od zakupu, a sprzedawca nie wykorzystuje już nieruchomości do własnych celów mieszkaniowych (wyrok BFH z 14.2.2023, IX R 11/21).
- Użytkowanie przez byłego partnera lub dzieci: Jeśli jeden z małżonków wyprowadzi się po separacji, a dom jest nieodpłatnie użytkowany przez byłego partnera lub dziecko, nie jest to uznawane za własne użytkowanie mieszkaniowe wyprowadzonego małżonka. Sprzedaż może być zatem opodatkowana (FG Münster, wyrok z 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Zysk z domowego biura i domu
Udział w zysku z domowego biura również pozostaje wolny od podatku, jeśli ma zastosowanie jeden z powyższych wyjątków dla całego domu. Zasada ta obowiązuje nawet wtedy, gdy wcześniej odliczono koszty uzyskania przychodu związane z domowym biurem (wyrok BFH z 1.3.2021, IX R 27/19).
Wniosek
Sprzedaż nieruchomości jest zazwyczaj opodatkowana, jeśli nastąpi w ciągu dziesięciu lat od zakupu. Ważnym wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość była użytkowana nieprzerwanie lub w roku sprzedaży i dwóch poprzednich latach do własnych celów mieszkaniowych. W takich przypadkach zysk ze sprzedaży pozostaje wolny od podatku. Również w szczególnych sytuacjach, takich jak sprzedaż po rozwodzie lub użytkowanie domowego biura, istnieją szczególne kwestie podatkowe, które należy wziąć pod uwagę.
Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?
Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?
Zysk lub strata z transakcji sprzedaży to zgodnie z § 23 niemieckiej ustawy o podatku dochodowym różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia lub wytworzenia oraz kosztami uzyskania przychodu.
Do kosztów nabycia zalicza się czystą cenę zakupu oraz koszty dodatkowe związane z nabyciem. Koszty nabycia lub wytworzenia są pomniejszane o odpisy amortyzacyjne (AfA), podwyższone odpisy i specjalne amortyzacje, o ile zostały one odliczone przy obliczaniu dochodów. Ostatecznie odliczona AfA jest cofana.
Do kosztów dodatkowych zalicza się np. koszty doradztwa, opłaty zakupowe, opłaty telefoniczne czy koszty podróży, które musiały jednak powstać w związku z nabyciem. Koszty uzyskania przychodu muszą być podzielone kwotowo, jeśli są również związane z innymi dochodami.
Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?
Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?
Sprzedając dom wakacyjny lub mieszkanie wakacyjne, w niektórych przypadkach musisz zapłacić podatek od zysku ze sprzedaży. Zasadniczo: sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku po 10 latach. Jeśli jednak okres między nabyciem a sprzedażą nie przekracza 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do celów własnych od momentu nabycia lub ukończenia do momentu sprzedaży lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach (§ 23 ust. 1 nr 1 zdanie 3 EStG).
Zdaniem administracji podatkowej, również przy sprzedaży mieszkania wakacyjnego lub domku letniskowego w okresie 10-letnim zysk jest wolny od podatku, jeśli mieszkanie było wykorzystywane wyłącznie do celów własnych od momentu nabycia lub ukończenia do momentu sprzedaży lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach.
Nie ma znaczenia, jeśli mieszkanie stoi puste poza okresem użytkowania własnego. Jest ono również wykorzystywane "do celów własnych", jeśli jest zamieszkane tylko czasowo, ale w pozostałym czasie jest do dyspozycji jako mieszkanie (pismo BMF z 5.10.2000, BStBl. 2000 I s. 1383, pkt 22).
Sąd Finansowy w Kolonii orzekł przeciwko fiskusowi, że w przypadku mieszkania wakacyjnego "użytkowanie własne" nie ma miejsca, jeśli jest ono wykorzystywane głównie na pobyty wakacyjne. Jeśli takie mieszkanie wakacyjne zostanie sprzedane przed upływem 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży, a zysk ze sprzedaży jest opodatkowany jako "inne dochody" zgodnie z § 22 nr 2 EStG (FG Kolonia z 18.10.2016, 8 K 3825/11, rewizja IX R 37/16).
Na szczęście Federalny Trybunał Finansowy uchylił to orzeczenie i orzekł: Budynek jest również wykorzystywany do celów własnych, jeśli podatnik zamieszkuje go tylko czasowo, pod warunkiem że w pozostałym czasie jest do jego dyspozycji jako mieszkanie. Pod § 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG mogą zatem również podlegać mieszkania drugorzędne, mieszkania wakacyjne nieprzeznaczone na wynajem oraz mieszkania wykorzystywane w ramach podwójnego gospodarstwa domowego (BFH z 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II s. 1192).
Obecnie Sąd Finansowy w Münsterze orzekł, że nawet jeśli zysk ze sprzedaży mieszkania wakacyjnego podlega opodatkowaniu, sprzedawane wraz z nim wyposażenie nie jest uwzględniane. Nie jest ono zatem wliczane do zysku spekulacyjnego (wyrok z 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).
Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?
