Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny
Wynajem po obniżonej cenie dla krewnych – zwłaszcza dzieci – oferuje korzyści podatkowe: chociaż czynsz jest poniżej wartości rynkowej, to pod pewnymi warunkami wszystkie wydatki mogą być odliczone jako koszty uzyskania przychodu. Model ten jest szczególnie korzystny, gdy wysokie amortyzacje i odsetki od zadłużenia są zrównoważone niższymi przychodami z czynszu. Również w przypadku dzieci uprawnionych do alimentów taka struktura jest uznawana podatkowo.
Aktualne przepisy dotyczące wynajmu po obniżonej cenie
Od 1.1.2021 obowiązują trzy progi:
- Co najmniej 66% lokalnego czynszu:
Koszty uzyskania przychodu są w pełni odliczalne – nie jest wymagana prognoza.
- Między 50% a 66%:
Wymagana jest pozytywna prognoza całkowitego nadwyżki, aby móc odliczyć wszystkie koszty uzyskania przychodu. Jeśli prognoza jest negatywna, wydatki muszą być proporcjonalnie obniżone.
- Mniej niż 50%:
Użytkowanie jest częściowo nieodpłatne. Koszty uzyskania przychodu są odliczane proporcjonalnie do części odpłatnej.
Podstawa prawna: § 21 ust. 2 EStG
Porównanie z umowami z osobami trzecimi: umowy najmu z krewnymi
Również w przypadku wynajmu dzieciom uprawnionym do alimentów możliwe jest uznanie podatkowe, jeśli umowa najmu wytrzymuje porównanie z umowami z osobami trzecimi. Oznacza to:
- Skutecznie zawarta zgodnie z prawem cywilnym
- Jasno i jednoznacznie uregulowana
- Rzeczywiście realizowana zgodnie z umową
BFH podkreśla: „Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między bliskimi osobami są surowe”
(Wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).
Przykład: Jeśli czynsz jest rozliczany tylko z roszczeniem alimentacyjnym i nie jest faktycznie płacony, nie ma odpłatnego stosunku najmu. W takim przypadku użytkowanie mieszkania jest traktowane jako świadczenie w naturze – koszty uzyskania przychodu nie są odliczane.
Wskazówka: Płacić alimenty w gotówce i pozwolić dziecku samodzielnie przelać czynsz.
Jak ustala się lokalny czynsz?
Podstawą jest lokalna tabela czynszów. Jeśli dla porównywalnego mieszkania w tym samym budynku obowiązuje inny czynsz, tabela czynszów ma pierwszeństwo. Tylko jeśli tabela czynszów nie jest dostępna lub odpowiednia, można alternatywnie ustalić lokalny czynsz – na przykład:
- przez ekspertyzę rzeczoznawcy
- za pomocą baz danych czynszów
- lub na podstawie co najmniej trzech porównywalnych obiektów
Wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20
Duże nieruchomości: prognoza całkowitego nadwyżki pomimo 66% granicy
Nawet jeśli granica 66% jest spełniona, prognoza całkowitego nadwyżki jest obowiązkowa, jeśli wynajem dotyczy szczególnie dużych lub luksusowych obiektów.
Przykład:
Rodzice wynajmują trzy wille (> 250 m²) swoim dzieciom. Powstają straty od 172.000 € do 216.000 € rocznie. BFH nie uznaje strat – jest to hobby, ponieważ nie wykazano zamiaru osiągnięcia nadwyżki.
Wyrok BFH z 20.6.2023, IX R 17/21
Prognoza całkowitego nadwyżki dla szczególnych nieruchomości
Wymagana jest prognoza na 30 lat w przypadku:
- Powierzchni mieszkalnej powyżej 250 m²
- Luksusowego wyposażenia (np. basen)
- Wysokich kosztów bieżących
Już wcześniej BFH w podobnych przypadkach stwierdził, że czynsz rynkowy dla takich obiektów nie odzwierciedla rzeczywistej wartości mieszkalnej. Dlatego należy dodatkowo sprawdzić, czy wynajem przyniesie nadwyżkę w okresie obowiązywania (np. wyroki BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i 6.10.2004, IX R 30/03).
Ważne:
Regulacja 66% dotyczy tylko obiektywnej odpłatności.
Subiektywny zamiar osiągnięcia dochodu może być dodatkowo sprawdzony, nawet jeśli granica jest spełniona.
