Prowizja maklerska przy wynajmie i sprzedaży – co obowiązuje wynajmujących?
Od 1 czerwca 2015 w Niemczech obowiązuje tzw. zasada zamawiającego dla mieszkań na wynajem: kto zleca pośrednikowi, ten płaci prowizję. Wynajmujący nie mogą już przerzucać kosztów pośrednika na osoby poszukujące mieszkania. Tylko jeśli najemca wyraźnie i pisemnie zleci pośrednikowi i mieszkanie zostanie wynajęte wyłącznie na podstawie tego zlecenia, można pobrać prowizję (§ 2 ust. 1a Ustawa o pośrednictwie mieszkaniowym).
Koszty pośrednika przy zakupie nieruchomości
Przy zakupie nieruchomości zasada ta początkowo nie obowiązywała. Wysokość i podział prowizji pośrednika zależały długo od zwyczajów regionalnych lub indywidualnych ustaleń. W niektórych regionach kupujący ponosił pełną prowizję, w innych była ona dzielona.
Nowe przepisy prawne od 2020 r.
12 czerwca 2020 r. weszła w życie ustawa o podziale kosztów pośrednika przy umowach kupna. Przewiduje ona:
- Kupujący domy jednorodzinne lub mieszkania własnościowe mogą ponieść maksymalnie 50% kosztów pośrednika, o ile działają jako konsumenci.
- Jeśli tylko jedna strona zleca pośrednikowi, musi również zapłacić.
- Możliwy jest podział kosztów, ale przekazanie ich kupującemu może wynosić maksymalnie połowę.
- Jeśli kupujący i sprzedający wspólnie zlecają pośrednikowi, obowiązkowa jest połowa prowizji.
Wyjątki i skutki
Przepisy te nie dotyczą nieruchomości komercyjnych, budynków wielorodzinnych lub działek budowlanych i nie, jeśli nabywca działa w celach komercyjnych.
Nowe przepisy mają prowadzić do większej uczciwości i przejrzystości. Jednocześnie można oczekiwać, że prowizje pośredników będą tendencjonalnie spadać, ponieważ sprzedający częściej będą negocjować ich wysokość.
Znaczenie dla zeznania podatkowego
Koszty pośrednika przy wynajmie:
Jeśli wynajmujący zlecił pośrednikowi wynajem nieruchomości, powstałe opłaty pośrednika mogą być uwzględnione jako koszty reklamy przy dochodach z wynajmu i dzierżawy w zeznaniu podatkowym (załącznik V).
Koszty pośrednika przy zakupie nieruchomości:
Przy zakupie nieruchomości na wynajem opłaty pośrednika są częścią kosztów nabycia i nie podlegają natychmiastowemu odliczeniu. Wpływają jednak na podatek poprzez amortyzację (AfA) budynku.
Jeśli nieruchomość jest użytkowana osobiście, koszty pośrednika są nieodliczalne podatkowo.
Przykład:
Wynajmujący nabywa w 2025 r. mieszkanie własnościowe na wynajem i płaci prowizję pośrednika w wysokości 10.000 €. Prowizja jest częścią kosztów nabycia i jest uwzględniana proporcjonalnie poprzez roczną amortyzację budynku (np. 2% przez 50 lat).
Podstawy prawne i źródła
- § 2 ust. 1a WohnVermittG
- § 9 EStG (koszty reklamy)
- § 6 ust. 1 nr 1 EStG (koszty nabycia)
- § 7 ust. 4 EStG (AfA)
- Ustawa o podziale kosztów pośrednika przy umowach kupna mieszkań i domów jednorodzinnych (BGBl. I 2020, s. 1245)
