Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar

Vermieter müssen ihre Mietobjekte regelmäßig aufsuchen – z. B. zur Kontrolle, für Reparaturen oder Besichtigungen. Für diese Fahrten gelten gemäß § 9 Abs. 3 EStG ähnliche steuerliche Regelungen wie für Arbeitnehmerfahrten zum Arbeitsplatz.

In der Regel dürfen Vermieter die Dienstreisepauschale von 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer als Werbungskosten absetzen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat bestätigt, dass diese Pauschale grundsätzlich anwendbar ist.

Ausnahme: Erste Tätigkeitsstätte beim Mietobjekt

Etwas anderes gilt, wenn das Mietobjekt zur ersten Tätigkeitsstätte des Vermieters wird. Dann ist nur die Entfernungspauschale von 0,30 Euro je Entfernungskilometer (bzw. 0,38 Euro ab dem 21. Entfernungskilometer) anwendbar.

Wann liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor?

• Wenn der Vermieter das Objekt nicht nur gelegentlich, sondern regelmäßig und nachhaltig – also fast täglich – aufsucht.
• Nach Auffassung des Finanzgerichts Köln liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor, wenn mindestens ein Drittel der gesamten Tätigkeit am jeweiligen Objekt ausgeübt wird.

Fahrten bei Bauprojekten in Eigenleistung

Errichtet ein Vermieter ein Gebäude teilweise in Eigenleistung, sind Fahrten zur Baustelle nicht mit der Entfernungspauschale, sondern nur mit der Dienstreisepauschale von 30 Cent je gefahrenem Kilometer oder mit den tatsächlichen Kosten absetzbar (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91). Die Fahrtkosten gehören in diesem Fall zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Sonderfall: Ferienwohnungen

Fahrten zur Ferienwohnung: Entfernungspauschale statt Reisekosten?

Wer eine Ferienwohnung vermietet, fährt oft mehrfach pro Jahr dorthin – zum Beispiel für Renovierungsarbeiten. Die Frage: Sind diese Fahrten mit der Dienstreisepauschale (30 Cent je gefahrenem Kilometer) oder nur mit der Entfernungspauschale (30/38 Cent je Entfernungskilometer) abziehbar?

Diese Frage ist relevant, wenn die Ferienwohnung zur ersten Tätigkeitsstätte wird. Dann darf nur die Entfernungspauschale angesetzt werden.

Urteil des FG Münster: Entfernungspauschale und Kürzung wegen Privatanteil

In einem aktuellen Fall (FG Münster, Urteil vom 15.5.2025, 12 K 1916/21 F) entschied das Finanzgericht:

• Eine GbR aus Vater und Sohn vermietete mehrere Ferienwohnungen mit Unterstützung eines Verwalters.
• Für zwei Objekte machte die GbR Fahrtkosten für 77 Tage sowie Verpflegungsmehraufwendungen nach Reisekostengrundsätzen geltend.
• Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen nicht vollständig an und kürzte wegen vermuteter privater Mitveranlassung.

Das Gericht bestätigte diese Kürzung größtenteils:

• Verpflegungsmehraufwendungen seien nicht abziehbar.
• Fahrtkosten seien nur mit der Entfernungspauschale abziehbar – und nur anteilig, weil auch private Zwecke mitveranlasst hätten.

Begründung des Gerichts

• Die Ferienwohnungen gelten als erste Tätigkeitsstätten, da sie in mehr als einem Drittel der Tätigkeiten aufgesucht wurden.
• Laut § 9 Abs. 3 EStG ist die erste Tätigkeitsstätte im Zusammenhang mit Vermietung objektbezogen zu beurteilen.
• Private Mitveranlassung (z. B. Urlaubselemente) darf nicht unberücksichtigt bleiben – bei gemischter Nutzung ist eine Schätzung zulässig.
• Allerdings dürfen an den Steuerpflichtigen keine überhöhten Nachweisanforderungen gestellt werden, insbesondere bei Eigenleistungen.

Hinweis: Verpflegungskosten können nur für die ersten drei Monate geltend gemacht werden – diese Frist war im Streitjahr bereits abgelaufen.

Wichtig: Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zwar zugelassen, jedoch nicht eingelegt. Das Urteil des FG Münster ist daher rechtskräftig und dürfte für viele ähnlich gelagerte Fälle richtungsweisend sein.

Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar

What are income-related expenses in connection with the rental and leasing of a property?

You can deduct expenses incurred in generating income from renting and leasing. These expenses are costs incurred for the acquisition, security, and maintenance of the property. The expenses are deducted from the rental income. A positive result, i.e., a profit, increases your tax burden. A negative result leads to a tax saving.

A tax loss from renting and leasing, caused by high expenses, can be offset against other positive income. The decisive factor for entering the expenses in the tax return is the date of payment. When the expenses were incurred or when you received the invoice is generally irrelevant.

You can also claim expenses if the property is not yet rented. However, there must be an intention to rent. If you do this, the tax office will initially recognise the costs but will issue the tax assessment on a provisional basis. If you do not rent out the property, the tax office may revoke the deduction of expenses.

What are income-related expenses in connection with the rental and leasing of a property?

Which costs can I deduct as income-related expenses?

If you rent out a property, you can deduct all expenses related to the property as income-related expenses. These include, among others:

• Property tax
• Loan interest
• Depreciation
• Insurance premiums
• Costs for electricity, water and heating, sewage, waste disposal, etc.
• Expenses for caretakers and property management
• Cosmetic repairs
• Costs for furniture in furnished rentals
• Travel expenses to the property

You can also declare service charges billed to the tenant as income-related expenses if they are included as income in the tax return.

Which costs can I deduct as income-related expenses?

Can a home office be deducted for rental activities?

Expenses for a home office and its furnishings are only fully deductible as business expenses if the home office is the central location for all professional activities. Alternatively, an annual allowance of 1,260 Euro can be claimed. This is at the taxpayer's discretion. If the conditions for the deduction are not met in a given month, the annual allowance is reduced accordingly. However, there must be an actual home office with its own four walls.

In some cases, such as a landlord managing properties, the home office can be deducted as business expenses against rental income, or the allowance can be used.

If no other permanent workplace is available for professional activities, home office costs can be deducted with a daily allowance of 6 Euro per day, up to a maximum of 1,260 Euro per year. A separate home office is not required; even a work corner or the kitchen table is sufficient. The daily allowance can only be claimed once per calendar day for all professional activities in the home.

Example: A bus driver (Z) is also a freelance writer and involved in property rental. As Z has no other permanent workplace for these activities, he can deduct a daily allowance of 6 Euro for each day he carries out these activities from home, up to a maximum of 1,260 Euro per year. Even if Z works as a bus driver on the same day, the deduction of the daily allowance for the other activities is not affected. Z can allocate the allowance either proportionally to freelance income or rental income, or fully to one of these types of income.

Important: You must prove that no other permanent workplace is available to you for the respective professional or business activity. A corresponding certificate from the employer can be helpful evidence.

Can a home office be deducted for rental activities?