Regeln für die Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung an nahe Angehörige – zum Beispiel die eigenen Kinder – vermietet, kann von Steuervorteilen profitieren. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag korrekt gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird.

Verbilligte Vermietung: Steuervorteile durch Werbungskosten

Auch bei einer vergünstigten Miete können Vermieter Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen) steuerlich absetzen. Dabei gilt:

• Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Werbungskosten sind voll abziehbar.
• Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich:
  • Prognose positiv: voller Werbungskostenabzug
  • Prognose negativ: Werbungskosten nur anteilig abziehbar
• Miete < 50 % der ortsüblichen Miete: Vermietung wird anteilig als unentgeltlich eingestuft. Werbungskosten sind nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil abziehbar.

Diese Regeln gelten nur für die Vermietung von Wohnraum – nicht für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume.

Totalüberschussprognose: Wann ist sie nötig?

Eine Totalüberschussprognose muss durchgeführt werden, wenn:

• die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt
• oder in Ausnahmefällen auch bei Vermietung zu mehr als 66 %, z. B. bei aufwendig gestalteten oder sehr großen Objekten (über 250 m² Wohnfläche)

Die Prognose prüft, ob innerhalb von 30 Jahren ein Gewinn aus der Vermietung erzielt werden kann.

Fremdvergleich: Vertrag wie unter Dritten

Ein Mietvertrag mit Angehörigen muss denselben Bedingungen standhalten wie ein Vertrag mit fremden Dritten:

• Vertrag schriftlich und klar geregelt
• Tatsächliche Mietzahlung
• Durchführung wie vereinbart

Wird z. B. die Miete mit dem Unterhalt verrechnet, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor – Werbungskosten sind dann nicht abziehbar (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Barunterhalt ist besser als Naturalunterhalt

Wird dem Kind eine Wohnung als „Naturalunterhalt“ überlassen (Miete wird mit Unterhaltsanspruch verrechnet), wird dies steuerlich nicht anerkannt.
Empfehlung: Barunterhalt zahlen, damit das Kind die Miete selbst überweist.

Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschlag beachten

Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen kann ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete angesetzt werden – aber nur, wenn:

• dieser Zuschlag im Mietspiegel enthalten ist oder
• er am Markt realistisch erzielbar ist

Nicht zulässig: Zuschläge basierend auf Abschreibung oder pauschale Prozentaufschläge (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt?

Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Alternativ (z. B. bei fehlendem Mietspiegel):

• Gutachten
• Auskunft aus Mietdatenbank
• Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Eine einzelne Vergleichsmiete im selben Haus reicht nicht aus, wenn es einen gültigen Mietspiegel gibt (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

Sonderfall: Große oder luxuriöse Immobilien

Bei sehr großen oder hochwertig ausgestatteten Wohnungen (z. B. Villen über 250 m², Schwimmhalle) kann es trotz Einhaltung der 66 %-Grenze sein, dass eine Totalüberschussprognose erforderlich ist (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).

• Fallbeispiel:
  Eltern vermieten drei Villen an ihre Kinder, jeweils > 250 m² Wohnfläche.
  Die Vermietung führt zu hohen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen.
  → Nicht erlaubt, da keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar.
• Begründung:
  Die Marktmiete spiegelt den besonderen Wohnwert solcher Objekte oft nicht realistisch wider.
  Eine langfristige Verlusttätigkeit deutet auf Liebhaberei hin – Verluste sind steuerlich nicht abziehbar.

Regeln für die Vermietung an Angehörige

Reduced-rate rental: Comparative calculation with apportionable service charges

Flats are often rented to relatives at a price below the local market rate. Such discounted rentals are advantageous for tax purposes because, on the one hand, only lower rental income needs to be taxed and, on the other hand, expenses can be fully deducted as income-related expenses.

There was an important change on 1 January 2021:

• If the agreed rent is at least 66% of the local market rent, the expenses can be fully deducted as income-related expenses.
• If the agreed rent is between 50% and 66% of the market rent, the intention to generate income must be checked, and a profit forecast is required:
• If the profit forecast is positive, the income-related expenses can be fully deducted.
• If the profit forecast is negative, the income-related expenses must be apportioned and can only be partially deducted.
• If the agreed rent is less than 50% of the local market rent, the use must be divided into a paid and an unpaid part. Expenses can only be deducted as income-related expenses in proportion to the paid part.

The Federal Fiscal Court has clarified that for the comparison calculation, "local rent" means the gross rent or warm rent. Consequently, the costs that may be passed on according to the Operating Costs Ordinance must be added to the comparable cold rent (BFH ruling of 10 May 2016, IX R 44/15).

The "local market rent" includes the cold rent plus the apportionable costs for flats of comparable type, location, and equipment.

The costs apportionable according to the Operating Costs Ordinance include, in particular, property tax, costs for water and sewage, heating, street cleaning and waste disposal, lighting, garden maintenance, chimney cleaning, property and liability insurance, and for the caretaker (§ 2 BetrKV). Maintenance and repair costs are not included according to § 1 BetrKV. Therefore, the warm rent paid is compared with the local warm rent (see also R 21.3 EStR).

The calculation method with warm rents is more advantageous for landlords than the calculation with cold rents, as it includes operating costs. These costs represent a significant part that the tenant usually fully bears even in the case of discounted rental.

Reduced-rate rental: Comparative calculation with apportionable service charges

Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung an Angehörige – insbesondere an Kinder – bietet steuerliche Vorteile: Obwohl die Miete unter dem Marktniveau liegt, können unter bestimmten Voraussetzungen sämtliche Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. Das Modell eignet sich besonders dann, wenn hohe Abschreibungen und Schuldzinsen auf geringere Mieteinnahmen treffen. Auch bei unterhaltsberechtigten Kindern ist die Gestaltung steuerlich anerkannt.

Aktuelle Regelungen zur verbilligten Vermietung

Seit dem 1.1.2021 gelten drei Stufen:

• Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete:
  Werbungskosten sind voll abzugsfähig – keine Prognose erforderlich.
• Zwischen 50 % und 66 %:
  Eine positiv ausfallende Totalüberschussprognose ist notwendig, um alle Werbungskosten absetzen zu dürfen. Fällt die Prognose negativ aus, sind die Aufwendungen anteilig zu kürzen.
• Weniger als 50 %:
  Die Nutzungsüberlassung gilt teilweise als unentgeltlich. Werbungskosten sind nur anteilig für den entgeltlichen Teil abziehbar.

Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 2 EStG

Fremdvergleich: Mietverträge mit Angehörigen

Auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder ist eine steuerliche Anerkennung möglich, wenn der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält. Das bedeutet:

• Zivilrechtlich wirksam abgeschlossen
• Klar und eindeutig geregelt
• Tatsächlich so durchgeführt wie vereinbart

Der BFH betont: „An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahestehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen“
(BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Beispiel: Wird die Miete nur mit dem Unterhaltsanspruch verrechnet und nicht real gezahlt, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor. In diesem Fall gilt die Wohnungsnutzung als Naturalunterhalt – Werbungskosten sind nicht abziehbar.

Tipp: Barunterhalt zahlen und das Kind die Miete selbst überweisen lassen.

Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?

Grundlage ist der örtliche Mietspiegel. Gibt es für eine vergleichbare Wohnung im selben Haus eine Fremdvermietung zu abweichender Miete, ist trotzdem der Mietspiegel vorrangig. Nur wenn kein Mietspiegel vorhanden oder geeignet ist, kann die ortsübliche Miete alternativ ermittelt werden – etwa:

• durch ein Sachverständigengutachten
• über Mietdatenbanken
• oder anhand von mindestens drei vergleichbaren Objekten

BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20

Großzügige Immobilien: Totalüberschussprognose trotz 66 %-Grenze

Auch wenn die 66 %-Grenze eingehalten wird, ist eine Totalüberschussprognose zwingend erforderlich, wenn die Vermietung besonders großer oder aufwendig gestalteter Objekte erfolgt.

Beispiel:
Eltern vermieten drei Villen (> 250 qm) an ihre Kinder. Es entstehen Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 € jährlich. Der BFH erkennt die Verluste nicht an – es liegt Liebhaberei vor, da keine Überschusserzielungsabsicht nachgewiesen wurde.
BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21

Totalüberschussprognose bei besonderen Immobilien

Eine Prognose über 30 Jahre ist erforderlich bei:

• Wohnflächen über 250 qm
• Luxusausstattung (z. B. Schwimmhalle)
• hohen laufenden Kosten

Bereits früher hatte der BFH in vergleichbaren Fällen klargestellt, dass die Marktmiete bei solchen Objekten nicht den tatsächlichen Wohnwert widerspiegelt. Daher muss zusätzlich geprüft werden, ob die Vermietung über die Laufzeit einen Überschuss erwirtschaftet (z. B. BFH-Urteile vom 30.9.1997, IX R 80/94 und 6.10.2004, IX R 30/03).

Wichtig:
Die 66 %-Regelung betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit.
Die subjektive Absicht zur Einkünfteerzielung kann selbst bei Einhaltung der Grenze zusätzlich überprüft werden.

Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige

What is included in income from renting and leasing?

What is included in income from renting and leasing (Form V) is regulated by the Income Tax Act. Section 21 of the Income Tax Act mentions the following types of income:

• Income from renting and leasing of immovable property (land, buildings, parts of buildings, ships registered in a shipping register)
• Income from renting and leasing of rights equivalent to land (e.g. hereditary building rights, mineral extraction rights)
• Income from renting and leasing of business assets, particularly movable business assets (e.g. business inventory for commercial enterprises, agricultural businesses or freelance practices)
• Income from the temporary transfer of rights, particularly literary, artistic and commercial copyrights
• Income from the sale of rental and lease payment claims

Not included as rental income are revenues from renting out individual movable assets. This applies, for example, to the rental of individual pieces of furniture, the chartering of boats not registered in a shipping register, or the temporary lending of private vehicles, for example for a holiday trip.

What is included in income from renting and leasing?

What applies to rental income from abroad?

As a rule, the foreign state in which the property is located has the right to tax the income from renting and leasing (taxation in the state of receipt). The foreign rental income is then tax-free in Germany but subject to the progression clause.

However, if the rental property is in an EU/EEA country, the rental income is not subject to the progression clause. Rental income from the EU/EEA does not need to be declared in the income tax return.

However, losses from renting out a foreign property in the EU/EEA cannot be claimed in the German tax return, even if they are not taken into account for tax purposes abroad (FG Baden-Württemberg, 08.07.2014, 4 K 1134/12).

Note: An important exception applies to properties in Spain. Rental income must be declared in Germany in the "V" form. The income tax paid in Spain on the rental income can be credited against German income tax.

Rental income from third countries (non-EU/EEA countries) is fully subject to the progression clause in Germany and must be declared in the AUS form. The foreign income must then be determined according to German tax regulations.

Be careful: Some double taxation agreements (e.g. with Switzerland) provide for the so-called credit method. In this case, the foreign rental income must be declared in the "V" form. The income tax paid abroad on the rental income can be credited against German income tax.

Therefore, each individual case of foreign property must be carefully examined to determine which state has the right to tax, whether the exemption or credit method applies, and whether the progression clause applies.

What applies to rental income from abroad?