Regeln für die Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung an Angehörige mit seiner vorteilhaften steuerlichen Regelung bietet die Möglichkeit, Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Diese resultieren meist aus der Abschreibung und den Schuldzinsen in Verbindung mit einer verringerten Miete. Wenn Sie nämlich bestimmte Regeln bei der Vermietung an Kinder einhalten, können Sie die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, während Sie nur die geringeren Mieteinnahmen versteuern müssen. Das Steuersparmodell funktioniert auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder.

Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

• Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
• Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
• Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
• Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Wichtig: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.

Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.

Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung. Das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) ist unverändert einschlägig.

Hinweis: Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 6.2.2018 (IX R 14/17) dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nicht in Betracht. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Die 50- bzw. 66-Prozent-Grenze gilt nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht aber für gewerblich oder freiberufliche genutzte Räumlichkeiten.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass eine verbilligte Vermietung auch an ein unterhaltsberechtigtes Kind steuerlich anerkannt werden kann, wenn es einem sog. Fremdvergleich standhält. Das bedeutet, dass der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden ist und sowohl seine Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Dies setzt voraus, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien auch bei der Vermietung an Angehörige klar und eindeutig vereinbart worden sind und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. "An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahe stehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen" (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Im Urteilsfall wurde der Mietvertrag mit dem Kind allerdings nicht anerkannt, weil die Tochter tatsächlich keine Miete gezahlt hat. Vielmehr haben die Eltern die Miete mit dem Unterhaltsanspruch der Tochter verrechnet und ihr nur den Differenzbetrag bar ausgezahlt. Hier handelt es sich um die Gewährung von Naturalunterhalt in Form von Wohnraum. Eine Vermögensminderung bei der Tochter als Mieterin und Vermögensmehrung bei den Eltern als Vermieter ist nicht erfolgt. Da also keine entgeltliche Nutzungsüberlassung vorliegt und das Mietverhältnis nicht anzuerkennen ist, wurden die Aufwendungen bzw. der Verlust nicht als Werbungskosten anerkannt.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Hinweis: Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Was aber gilt, wenn es eine vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremd vermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Ist dann für die Prüfung der 50- oder 66-Prozent-Grenze auf diese Vergleichsmiete abzustellen oder trotzdem auf den Mietspiegel?

Im Oktober 2019 hatte das Thüringer Finanzgericht entschieden, dass für den Vergleich mit der ortsüblichen Marktmiete auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Gegen das Urteil wurde die Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Und siehe da: Der Vermieter war hiermit erfolgreich.

Es gilt nach Auffassung der obersten Finanzrichter: Die ortsübliche Marktmiete zur Prüfung der 66-Prozent-Grenze ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete per Gutachten, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen ermittelt werden (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

Hinweis: Nach Auffassung des Finanzgerichts Baden-Württemberg (Urteil vom 22.1.2021, 5 K 1938/19) ist eine Totalüberschussprognose trotz Einhaltung der 66-Prozent-Grenze ausnahmsweise doch angezeigt, wenn es sich um die Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes, im konkreten Fall um ein Einfamilienhaus mit weit über 250 qm Wohnfläche, handelt. Ob sich diese Auffassung halten lässt, muss nun allerdings der Bundesfinanzhof entscheiden. Die Revision liegt unter dem Az. IX R 17/21 vor.

Auf den ersten Blick mag man die Auffassung aus Baden-Württemberg für kaum haltbar erachten, da die steuerliche Regelung eigentlich eindeutig ist und auch früher war. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG lautet: "Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich." Aber es gibt durchaus Rechtsprechung des BFH aus der Vergangenheit, in dem dieser ähnlichen Auffassung wie das FG Baden-Württemberg war oder zumindest signalisiert hat, dass im Ausnahmefall eine Totalüberschussprognose angeracht sein könnte (z.B. BFH-Urteil vom 30.9.1997, IX R 80/94 und BFH-Urteil vom 6.10.2004, IX R 30/03). Der BFH spricht sich für eine Totalüberschussprognose aus, wenn die Marktmiete - damit ist üblicherweise die Miete laut örtlichem Mietspiegel gemeint - den "richtigen" Mietwert nicht widerspiegelt oder wenn ausnahmsweise besondere Umstände gegen das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht sprechen.

Doch die maßgebenden BFH-Urteile sind etwas in die Jahre gekommen und zuletzt hat sich der BFH für den grundsätzlichen Ansatz des Mietspiegels ausgesprochen, wenn ein solcher vorhanden ist (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20). Man darf also gespannt sein, wie der BFH nun entscheiden wird.

Regeln für die Vermietung an Angehörige

Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten

Oft werden Wohnungen an Angehörige zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen. Eine solche verbilligte Vermietung ist steuerlich vorteilhaft, weil einerseits nur geringere Mieteinnahmen versteuert werden müssen und andererseits die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar sind.

Zum 1.1.2021 gab es eine wichtigere Neuerung:

• Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
• Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
• Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
• Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Der Bundesfinanzhof hat geklärt, dass für die Vergleichsberechnung unter "ortsüblicher Miete" die Bruttomiete bzw. Warmmiete zu verstehen ist. Folglich sind die Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden dürfen, zur vergleichbaren Kaltmiete hinzuzurechnen (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).

Die "ortsübliche Marktmiete" umfasst die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.

Zu den nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV). Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 BetrKV nicht dazu. Es wird also die gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen (so auch R 21.3 EStR).

Die Berechnungsmethode mit Warmmieten ist vorteilhafter für Vermieter als die Berechnung mit Kaltmieten, da sie Betriebskosten einschließt. Diese Kosten stellen einen beträchtlichen Teil dar, den der Mieter auch bei einer verbilligten Überlassung in der Regel vollständig trägt.

Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten

Was muss man bei kurzfristiger Vermietung (z.B. Airbnb) beachten?

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus kurzfristig vermieten, um beispielsweise über Plattformen wie Airbnb zusätzliches Geld zu verdienen, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Untervermietung nur zeitweise oder gelegentlich durchführen.

Allerdings gibt es Möglichkeiten, Ihre Steuerlast zu senken. Denn Sie können dem Finanzamt alle Werbungskosten präsentieren, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Diese können Sie von den erzielten Mieteinnahmen abziehen und so Ihre Steuern reduzieren.

Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen unter anderem:

• Anteilige Miete oder Zinsen für den Zeitraum der Vermietung: Wenn Sie beispielsweise ein Zimmer in Ihrer Wohnung vermieten, können Sie einen Teil Ihrer Mietkosten als Werbungskosten ansetzen.
• Anteilige Renovierungs- und Instandhaltungskosten: Wenn Sie vor der Vermietung Renovierungsarbeiten oder Reparaturen durchgeführt haben, können Sie diese als Werbungskosten geltend machen. Auch laufende Instandhaltungskosten, wie beispielsweise die Wartung der Heizungsanlage, können Sie absetzen.
• Anteile auf den vermieteten Raum entfallenden Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Gas: Wenn Sie beispielsweise ein Zimmer in Ihrer Wohnung vermieten, können Sie einen Teil der Nebenkosten als Werbungskosten absetzen. Hierzu sollten Sie die Gesamtkosten Ihrer Nebenkostenabrechnung entsprechend aufteilen.
• Zahlungen an Airbnb: Auch die Kosten, die Sie für die Nutzung der Plattform Airbnb bezahlen, können Sie als Werbungskosten absetzen.
• Es ist wichtig, dass Sie alle Belege und Rechnungen sammeln, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Denn nur so können Sie nachweisen, welche Kosten Sie tatsächlich hatten und diese entsprechend als Werbungskosten geltend machen.

Um sicherzugehen, dass Sie alle steuerlichen Aspekte der kurzfristigen Vermietung beachten, sollten Sie sich an einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin wenden. So können Sie sicherstellen, dass Sie keine wichtigen Punkte übersehen und am Ende keine unerwarteten Steuernachzahlungen auf Sie zukommen.

Was muss man bei kurzfristiger Vermietung (z.B. Airbnb) beachten?

Was ist der Energieausweis und welche Kosten entstehen?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das den Energiebedarf eines Gebäudes bewertet. Es gibt 2 Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis berücksichtigt den Energiebedarf des Gebäudes, während der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre analysiert. Energieausweise sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig.

Als Vermieter eines Wohngebäudes in Deutschland sind Sie gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis für Ihre Immobilie auszustellen. Der Energieausweis gibt Aufschluss über den Energiebedarf des Gebäudes und dient als Orientierungshilfe für Mieter und Käufer. Allerdings entstehen bei der Erstellung des Energieausweises Kosten, die sich auf Vermieter auswirken.

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie Größe des Gebäudes, Art des Energieausweises und Aufwand des Energieberaters. In der Regel liegen die Aufwendungen zwischen 150 und 600 Euro.

Energieausweis als Werbungskosten für Vermieter absetzen

Als Vermieter können Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie den Energieausweis aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig erstellen lassen. Die Kosten können als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden.

Die Kosten für den Energieausweis sind sofort abziehbare Werbungskosten. Es empfiehlt sich, die Rechnung für die Erstellung des Energieausweises aufzubewahren, um sie im Falle einer Überprüfung durch das Finanzamt vorlegen zu können.

Was ist der Energieausweis und welche Kosten entstehen?

Welche Kosten können Vermieter bei Leerstand steuerlich absetzen?

Wer in Deutschland eine Immobilie vermietet, muss sich nicht nur um Vermietung, Mieterauswahl und -betreuung kümmern, sondern auch mit Leerstand rechnen. Wenn eine Wohnung oder ein Haus für eine bestimmte Zeit leer steht, kann das zu finanziellen Einbußen führen. Aber, welche Möglichkeiten gibt es, um die Aufwendungen für den vorübergehenden Leerstand steuerlich abzusetzen?

Was sind Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand?

Als Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand gelten alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien entstehen, aber aufgrund von Leerstand nicht durch Mieteinnahmen gedeckt werden können. Dazu gehören z.B. Kosten für Instandhaltung und Reparatur, Werbemaßnahmen, Energiekosten, Grundsteuer und Müllgebühren. Allerdings muss der Leerstand tatsächlich vorübergehend sein, d.h. es muss eine realistische Chance bestehen, dass die Wohnung oder das Haus wieder vermietet wird.

Steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand

Aufwendungen für den vorübergehenden Leerstand können steuerlich abgesetzt werden, allerdings gibt es einige Voraussetzungen zu beachten. Zum einen dürfen die Kosten nur entstehen, wenn die Immobilie vermietet ist und keine Einkünfte erzielt werden. Zum anderen müssen die Kosten notwendig und angemessen sein, d. h. es darf keine Luxussanierung oder unnötige Instandhaltungsmaßnahme durchgeführt werden.

Die absetzbaren Aufwendungen werden als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht. Dabei müssen sie in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres angegeben werden. Bei der Berechnung der Einkommensteuer werden sie dann von den Mieteinnahmen abgezogen.

Insgesamt können Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand bei Vermietung steuerlich abgesetzt werden, wenn sie notwendig, angemessen und tatsächlich entstanden sind. Vermieter sollten allerdings darauf achten, dass der Leerstand tatsächlich vorübergehend ist und realistische Aussichten auf eine Vermietung bestehen. Bei Unsicherheiten oder Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit sollten sich Vermieter an einen Steuerberater wenden.

Welche Kosten können Vermieter bei Leerstand steuerlich absetzen?

Was gilt für Vermietungseinkünfte aus dem Ausland?

Grundsätzlich hat der ausländische Staat, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht an den daraus erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Besteuerung im Belegeinheitsstaat). Die ausländischen Vermietungseinkünfte sind dann in Deutschland steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt.

Liegt das Vermietungsobjekt aber in einem EU-/EWR-Staat, unterliegen die Vermietungseinkünfte nicht dem Progressionsvorbehalt. Die Vermietungseinkünfte, die aus der EU/EWR stammen, müssen in der Einkommensteuererklärung folglich nicht angegeben werden.

Allerdings können auch Verluste aus der Vermietung einer Auslandsimmobilie in der EU/EWR, selbst wenn diese im Ausland steuerlich nicht berücksichtigt werden, nicht in der deutschen Steuererklärung geltend gemacht werden (FG Baden-Württemberg vom 8.7.2014, 4 K 1134/12).

Beachten Sie: Eine wichtige Ausnahme gilt für Immobilien in Spanien. Vermietungseinkünfte sind in Deutschland in der Anlage "V" zu erklären. Die in Spanien auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar.

Vermietungseinkünfte aus Drittländern (nicht EU-/EWR-Staaten) unterliegen in Deutschland dagegen vollständig dem Progressionsvorbehalt und sind in der Anlage AUS zu erklären. Die ausländischen Einkünfte sind dann nach den deutschen Steuervorschriften zu ermitteln. Hinweis: Die Anlage AUS steht aktuell bei SteuerGo nicht zur Verfügung.

Doch Vorsicht: Einige Doppelbesteuerungsabkommen (z.B. mit der Schweiz) sehen die so genannte Anrechnungsmethode vor. Dann sind die ausländischen Vermietungseinkünfte in der Anlage "V" zu erklären. Die im Ausland auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar.

Insofern muss bei Immobilien im Ausland jeder Einzelfall sehr sorgsam daraufhin untersucht werden, welcher Staat das Besteuerungsrecht hat, ob die sog Freistellungs- oder die sog. Anrechnungsmethode zum Zuge kommt und ob der Progressionsvorbehalt greift.

Was gilt für Vermietungseinkünfte aus dem Ausland?