Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung an Angehörige – insbesondere an Kinder – bietet steuerliche Vorteile: Obwohl die Miete unter dem Marktniveau liegt, können unter bestimmten Voraussetzungen sämtliche Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. Das Modell eignet sich besonders dann, wenn hohe Abschreibungen und Schuldzinsen auf geringere Mieteinnahmen treffen. Auch bei unterhaltsberechtigten Kindern ist die Gestaltung steuerlich anerkannt.

Aktuelle Regelungen zur verbilligten Vermietung

Seit dem 1.1.2021 gelten drei Stufen:

• Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete:
  Werbungskosten sind voll abzugsfähig – keine Prognose erforderlich.
• Zwischen 50 % und 66 %:
  Eine positiv ausfallende Totalüberschussprognose ist notwendig, um alle Werbungskosten absetzen zu dürfen. Fällt die Prognose negativ aus, sind die Aufwendungen anteilig zu kürzen.
• Weniger als 50 %:
  Die Nutzungsüberlassung gilt teilweise als unentgeltlich. Werbungskosten sind nur anteilig für den entgeltlichen Teil abziehbar.

Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 2 EStG

Fremdvergleich: Mietverträge mit Angehörigen

Auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder ist eine steuerliche Anerkennung möglich, wenn der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält. Das bedeutet:

• Zivilrechtlich wirksam abgeschlossen
• Klar und eindeutig geregelt
• Tatsächlich so durchgeführt wie vereinbart

Der BFH betont: „An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahestehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen“
(BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Beispiel: Wird die Miete nur mit dem Unterhaltsanspruch verrechnet und nicht real gezahlt, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor. In diesem Fall gilt die Wohnungsnutzung als Naturalunterhalt – Werbungskosten sind nicht abziehbar.

Tipp: Barunterhalt zahlen und das Kind die Miete selbst überweisen lassen.

Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?

Grundlage ist der örtliche Mietspiegel. Gibt es für eine vergleichbare Wohnung im selben Haus eine Fremdvermietung zu abweichender Miete, ist trotzdem der Mietspiegel vorrangig. Nur wenn kein Mietspiegel vorhanden oder geeignet ist, kann die ortsübliche Miete alternativ ermittelt werden – etwa:

• durch ein Sachverständigengutachten
• über Mietdatenbanken
• oder anhand von mindestens drei vergleichbaren Objekten

BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20

Großzügige Immobilien: Totalüberschussprognose trotz 66 %-Grenze

Auch wenn die 66 %-Grenze eingehalten wird, ist eine Totalüberschussprognose zwingend erforderlich, wenn die Vermietung besonders großer oder aufwendig gestalteter Objekte erfolgt.

Beispiel:
Eltern vermieten drei Villen (> 250 qm) an ihre Kinder. Es entstehen Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 € jährlich. Der BFH erkennt die Verluste nicht an – es liegt Liebhaberei vor, da keine Überschusserzielungsabsicht nachgewiesen wurde.
BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21

Totalüberschussprognose bei besonderen Immobilien

Eine Prognose über 30 Jahre ist erforderlich bei:

• Wohnflächen über 250 qm
• Luxusausstattung (z. B. Schwimmhalle)
• hohen laufenden Kosten

Bereits früher hatte der BFH in vergleichbaren Fällen klargestellt, dass die Marktmiete bei solchen Objekten nicht den tatsächlichen Wohnwert widerspiegelt. Daher muss zusätzlich geprüft werden, ob die Vermietung über die Laufzeit einen Überschuss erwirtschaftet (z. B. BFH-Urteile vom 30.9.1997, IX R 80/94 und 6.10.2004, IX R 30/03).

Wichtig:
Die 66 %-Regelung betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit.
Die subjektive Absicht zur Einkünfteerzielung kann selbst bei Einhaltung der Grenze zusätzlich überprüft werden.

Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige

Verbilligte Vermietung und Möblierungszuschlag beachten

Bei der Vermietung an Angehörige können Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Wird nur zwischen 50 % und 66 % verlangt, ist eine positive Überschussprognose erforderlich. Grundlage für die ortsübliche Miete ist in der Regel der örtliche Mietspiegel.

Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, ist ein Möblierungszuschlag anzusetzen – jedoch nur, wenn dieser aus dem Mietspiegel oder marktüblichen Zuschlägen abgeleitet werden kann. Eine pauschale Ableitung aus der Abschreibung (AfA) oder ein prozentualer Renditeaufschlag sind unzulässig (BFH, Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Beispiel: Möblierungszuschlag senkt Entgeltlichkeitsquote

Ein Ehepaar vermietet seinem Sohn eine möblierte Wohnung verbilligt. Das Finanzamt erhöht die Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag (für Einbauküche, Waschmaschine, Trockner) und kommt so auf eine Entgeltlichkeitsquote unter 66 %. Die Folge: Die Werbungskosten werden anteilig gekürzt. Der BFH bestätigte, dass Zuschläge zulässig sind – aber nur bei belegbarer Marktpraxis.

BFH: Nur belegbare Möblierungszuschläge zulässig

• Mietspiegelzuschläge (z. B. für Einbauküche) sind zulässig.
• Fehlen solche Angaben im Mietspiegel, sind ortsübliche Marktpreise heranzuziehen.
• Ist kein Zuschlag ermittelbar, gilt die Miete ohne Möblierung.
• AfA oder Renditeaufschläge sind keine zulässige Grundlage.

Tipp: Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat ausweisen – zusammen mit Kaltmiete und Umlagen. Nur wenn mindestens 66 % der ortsüblichen Miete erreicht werden, sind alle Werbungskosten abzugsfähig.

Vergleichsmiete: Mietspiegel oder vergleichbare Vermietung im Haus?

Weicht die Miete einer vergleichbaren, fremdvermieteten Wohnung im selben Haus vom Mietspiegel ab, stellt sich die Frage, welche Miete als Vergleichsmaßstab gilt.

Der BFH (Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20) entschied: Vorrangig ist der Mietspiegel heranzuziehen. Ist dieser nicht geeignet oder nicht vorhanden, kann die ortsübliche Miete auch über ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder mindestens drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.

Großflächige und luxuriöse Objekte: Totalüberschussprognose erforderlich

Bei Wohnflächen über 250 qm oder besonders aufwendiger Ausstattung ist auch bei einer Miete über 66 % eine Totalüberschussprognose erforderlich (BFH, Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).

Beispiel: Ein Elternpaar vermietet drei Villen (jeweils > 250 qm) an ihre Kinder und macht hohe Verluste geltend. Der BFH erkennt diese Verluste nicht an – die Vermietung wird als Liebhaberei eingestuft, da keine Überschusserzielungsabsicht erkennbar war.

Bereits in früheren Urteilen (z. B. vom 30.9.1997, IX R 80/94) hatte der BFH betont: Bei außergewöhnlich großen oder luxuriösen Objekten ist regelmäßig eine 30-jährige Prognose notwendig.

Wichtig: Die 66 %-Regel betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht kann trotz Einhaltung dieser Grenze gesondert geprüft werden.

Verbilligte Vermietung und Möblierungszuschlag beachten

Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?

Als Vermieter müssen Sie die Kaltmiete sowie die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als Einkommen versteuern. Die dabei entstehenden Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Beispiele für Mieteinnahmen

Zu den Mieteinnahmen gehören unter anderem:

• Mieteinnahmen für Wohnungen oder Zimmer
• Mieteinnahmen für Garagen oder Stellplätze
• Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt wurden
• Miete für Reklameflächen und Automatenstellplätze
• Guthabenzinsen aus Bausparverträgen
• Abstandszahlungen von Mietern bei vorzeitigem Ende des Mietvertrags
• Pachten für unbebaute Grundstücke
• Einnahmen für ein Erbbaurecht

Steuerfreibetrag bei geringen Mieteinnahmen

Wenn Ihre jährlichen Mieteinnahmen unter 520 Euro liegen, beispielsweise durch eine Untervermietung, können Sie auf die Angabe in Ihrer Steuererklärung verzichten. Diese Einnahmen, die aus einer vorübergehenden Vermietung stammen, sind von der Einkommensteuer befreit. Das gilt auch für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der eigenen Mietwohnung. In diesem Fall können jedoch auch keine entsprechenden Werbungskosten abgesetzt werden.

Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?

Wann liegt eine verbilligte Wohnungsüberlassung vor?

Wenn Sie Einkünfte aus Wohnungen haben, die Sie an Angehörige vermietet haben, werden diese einkommensteuerrechtlich besonders geprüft. Dabei achtet das Finanzamt insbesondere darauf, ob die Wohnung zu einem verbilligten Mietpreis überlassen wurde. Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

• Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
• Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
• Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
• Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Wichtig: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich. Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.

Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung. Das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) ist unverändert einschlägig.

Wann liegt eine verbilligte Wohnungsüberlassung vor?