Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar

Vermieter müssen ihre Mietobjekte regelmäßig aufsuchen – z. B. zur Kontrolle, für Reparaturen oder Besichtigungen. Für diese Fahrten gelten gemäß § 9 Abs. 3 EStG ähnliche steuerliche Regelungen wie für Arbeitnehmerfahrten zum Arbeitsplatz.

In der Regel dürfen Vermieter die Dienstreisepauschale von 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer als Werbungskosten absetzen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat bestätigt, dass diese Pauschale grundsätzlich anwendbar ist.

Ausnahme: Erste Tätigkeitsstätte beim Mietobjekt

Etwas anderes gilt, wenn das Mietobjekt zur ersten Tätigkeitsstätte des Vermieters wird. Dann ist nur die Entfernungspauschale von 0,30 Euro je Entfernungskilometer (bzw. 0,38 Euro ab dem 21. Entfernungskilometer) anwendbar.

Wann liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor?

• Wenn der Vermieter das Objekt nicht nur gelegentlich, sondern regelmäßig und nachhaltig – also fast täglich – aufsucht.
• Nach Auffassung des Finanzgerichts Köln liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor, wenn mindestens ein Drittel der gesamten Tätigkeit am jeweiligen Objekt ausgeübt wird.

Fahrten bei Bauprojekten in Eigenleistung

Errichtet ein Vermieter ein Gebäude teilweise in Eigenleistung, sind Fahrten zur Baustelle nicht mit der Entfernungspauschale, sondern nur mit der Dienstreisepauschale von 30 Cent je gefahrenem Kilometer oder mit den tatsächlichen Kosten absetzbar (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91). Die Fahrtkosten gehören in diesem Fall zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Sonderfall: Ferienwohnungen

Fahrten zur Ferienwohnung: Entfernungspauschale statt Reisekosten?

Wer eine Ferienwohnung vermietet, fährt oft mehrfach pro Jahr dorthin – zum Beispiel für Renovierungsarbeiten. Die Frage: Sind diese Fahrten mit der Dienstreisepauschale (30 Cent je gefahrenem Kilometer) oder nur mit der Entfernungspauschale (30/38 Cent je Entfernungskilometer) abziehbar?

Diese Frage ist relevant, wenn die Ferienwohnung zur ersten Tätigkeitsstätte wird. Dann darf nur die Entfernungspauschale angesetzt werden.

Urteil des FG Münster: Entfernungspauschale und Kürzung wegen Privatanteil

In einem aktuellen Fall (FG Münster, Urteil vom 15.5.2025, 12 K 1916/21 F) entschied das Finanzgericht:

• Eine GbR aus Vater und Sohn vermietete mehrere Ferienwohnungen mit Unterstützung eines Verwalters.
• Für zwei Objekte machte die GbR Fahrtkosten für 77 Tage sowie Verpflegungsmehraufwendungen nach Reisekostengrundsätzen geltend.
• Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen nicht vollständig an und kürzte wegen vermuteter privater Mitveranlassung.

Das Gericht bestätigte diese Kürzung größtenteils:

• Verpflegungsmehraufwendungen seien nicht abziehbar.
• Fahrtkosten seien nur mit der Entfernungspauschale abziehbar – und nur anteilig, weil auch private Zwecke mitveranlasst hätten.

Begründung des Gerichts

• Die Ferienwohnungen gelten als erste Tätigkeitsstätten, da sie in mehr als einem Drittel der Tätigkeiten aufgesucht wurden.
• Laut § 9 Abs. 3 EStG ist die erste Tätigkeitsstätte im Zusammenhang mit Vermietung objektbezogen zu beurteilen.
• Private Mitveranlassung (z. B. Urlaubselemente) darf nicht unberücksichtigt bleiben – bei gemischter Nutzung ist eine Schätzung zulässig.
• Allerdings dürfen an den Steuerpflichtigen keine überhöhten Nachweisanforderungen gestellt werden, insbesondere bei Eigenleistungen.

Hinweis: Verpflegungskosten können nur für die ersten drei Monate geltend gemacht werden – diese Frist war im Streitjahr bereits abgelaufen.

Wichtig: Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zwar zugelassen, jedoch nicht eingelegt. Das Urteil des FG Münster ist daher rechtskräftig und dürfte für viele ähnlich gelagerte Fälle richtungsweisend sein.

Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar

Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?

Von Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können Sie die daraus entstandenen Werbungskosten abziehen. Werbungskosten sind Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung der Immobilie dienen. Dabei werden die Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen. Ein positives Ergebnis, also ein Gewinn, erhöht die Summe Ihrer Steuerlast. Ein negatives Ergebnis führt zu einer Steuerersparnis.

Ein durch hohe Werbungskosten entstandener steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung kann dann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Ausschlaggebend für die Eintragung der Werbungskosten in die Steuererklärung ist der Zeitpunkt der Zahlung. Wann die Aufwendungen entstanden sind oder wann Sie die Rechnung erhalten haben, spielt dagegen in der Regel keine Rolle.

Sie können auch dann Werbungskosten ansetzen, wenn die Immobilie noch gar nicht vermietet wird. Dazu muss aber eine Vermietungsabsicht vorliegen. Wenn Sie dies tun, wird das Finanzamt die Kosten vorerst anerkennen, aber den Steuerbescheid nur vorläufig erstellen. Vermieten Sie die Immobilie nicht, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug wieder zurücknehmen.

Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?

Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen?

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen unter anderem folgende Ausgaben:

• Grundsteuer
• Kreditzinsen
• Abschreibung
• Versicherungsbeiträge
• Kosten für Strom, Wasser und Heizung, Abwasser, Müllabfuhr etc.
• Aufwendungen für Hausmeister und Hausverwaltung
• Schönheitsreparaturen
• Kosten für Mobiliar bei möblierter Vermietung
• Fahrtkosten zur Wohnung

Sie können Nebenkosten, die mit dem Mieter abgerechnet werden, auch als Werbungskosten angeben, wenn diese als Einnahmen in die Steuererklärung einfließen.

Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen?

Kann für die Vermietungstätigkeit ein Arbeitszimmer abgesetzt werden?

Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer und dessen Ausstattung sind nur in vollem Umfang als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar, wenn das Arbeitszimmer der zentrale Ort für die gesamte berufliche Tätigkeit ist. Alternativ kann eine Jahrespauschale von 1.260 Euro geltend gemacht werden. Dies steht dem Steuerzahler frei. Falls die Voraussetzungen für den Abzug in einem Monat nicht erfüllt sind, verringert sich die Jahrespauschale entsprechend. Es muss jedoch ein tatsächliches Arbeitszimmer mit eigenen vier Wänden vorhanden sein.

In einigen Fällen, wie bei einem Vermieter, der Immobilien verwaltet, kann das Arbeitszimmer als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen abgezogen oder die Pauschale genutzt werden.

Steht kein anderer dauerhafter Arbeitsplatz für die berufliche Tätigkeit zur Verfügung, können Homeoffice-Kosten mit einer Tagespauschale von 6 Euro pro Tag abgesetzt werden, maximal 1.260 Euro im Jahr. Ein abgeschlossenes Arbeitszimmer ist nicht erforderlich; selbst eine Arbeitsecke oder der Küchentisch genügen. Die Tagespauschale kann pro Kalendertag nur einmal für alle beruflichen Tätigkeiten in der Wohnung abgezogen werden.

Beispiel: Ein Busfahrer (Z) ist zusätzlich freiberuflich als Schriftsteller und in der Vermietung tätig. Da Z keinen anderen dauerhaften Arbeitsplatz für diese Tätigkeiten hat, kann er für jeden Tag, an dem er diese Aktivitäten von zuhause ausführt, eine Tagespauschale von 6 EUR abziehen, bis zu maximal 1.260 EUR pro Jahr. Selbst wenn Z an einem Tag auch seiner Busfahrertätigkeit nachgeht, ist der Abzug der Tagespauschale für die anderen Tätigkeiten nicht beeinträchtigt. Z kann die Pauschale entweder anteilig den freiberuflichen Einkünften oder den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder einer dieser Einkunftsarten in vollem Umfang zuordnen.

Wichtig: Sie müssen nachweisen, dass Ihnen dauerhaft kein anderer Arbeitsplatz für die jeweilige berufliche oder betriebliche Tätigkeit zur Verfügung steht. Eine entsprechende Bescheinigung des Arbeitgebers kann ein hilfreiches Indiz sein.

Kann für die Vermietungstätigkeit ein Arbeitszimmer abgesetzt werden?