Dieser Text bezieht sich auf die
. Die Version die für die
Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny
Wynajem po obniżonej cenie dla członków rodziny z korzystnym systemem podatkowym oferuje możliwość uwzględnienia strat z wynajmu i dzierżawy. Straty te wynikają zazwyczaj z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w związku z obniżonym czynszem. Jeśli spełnią Państwo określone zasady przy wynajmie dla dzieci, mogą Państwo odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy opodatkowaniu podlegają tylko niższe wpływy z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dla dzieci będących na utrzymaniu.
Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
- Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
- Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i odliczyć tylko proporcjonalnie.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie może być również uznany podatkowo na rzecz dziecka będącego na utrzymaniu, jeśli spełnia tzw. porównanie z osobami trzecimi. Oznacza to, że umowa najmu została prawnie skutecznie zawarta, a jej treść i faktyczna realizacja odpowiadają zwyczajom między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między osobami bliskimi są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).
W rozpatrywanej sprawie umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Było to świadczenie alimentów w naturze w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie doszło do odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub straty nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.
Naturalunterhalt
Zamiast udostępniać dziecku mieszkanie jako alimenty w naturze i potrącać czynsz z roszczeniem alimentacyjnym dziecka, korzystniejsze podatkowo jest wypłacenie dziecku alimentów pieniężnych, z których może ono opłacić czynsz za mieszkanie.
Hinweis
Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym domu znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku do sprawdzenia granicy 50% lub 66% należy odnieść się do tego czynszu porównawczego, czy mimo to do wykazu czynszów?
W październiku 2019 roku Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym domu (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono odwołanie do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.
Zgodnie z opinią najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia granicy 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).
(2021): Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny
Uwaga przy wynajmie po obniżonej cenie: uwzględnij dodatek za umeblowanie!
W przypadku wynajmu po obniżonej cenie dla członków rodziny koszty mogą być w pełni odliczone jako koszty uzyskania przychodu, jeśli uzgodniony czynsz wynosi 50% (z prognozą nadwyżki) lub co najmniej 66% (bez prognozy nadwyżki) czynszu rynkowego (§ 21 ust. 2 EStG). Lokalny czynsz rynkowy można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Porównując "uzgodniony czynsz" z "lokalnym czynszem rynkowym", należy porównać zapłacony czynsz bez opłat dodatkowych z lokalnym możliwym do uzyskania czynszem bez opłat dodatkowych oraz kosztami podlegającymi podziałowi dla mieszkań o podobnym rodzaju, lokalizacji i wyposażeniu. Co jednak obowiązuje, gdy mieszkanie jest wynajmowane częściowo lub w pełni umeblowane?
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że w przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo uwzględnić dodatek za umeblowanie, ponieważ takie udostępnienie jest regularnie związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie należy jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Ustalenie w inny sposób nie jest dozwolone (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).
Przypadek: Małżonkowie wynajmują swojemu synowi po obniżonej cenie mieszkanie o powierzchni 80 m², wyposażone w nową kuchnię w zabudowie. Ponadto udostępniają mu pralkę i suszarkę do użytku. Urząd skarbowy zwiększa lokalny czynsz porównawczy o dodatek za umeblowanie dla kuchni w zabudowie, pralki i suszarki w wysokości miesięcznej amortyzacji, co prowadzi do wskaźnika odpłatności poniżej 66%. W związku z tym zgłoszone koszty uzyskania przychodu zostały odpowiednio obniżone. Również sąd finansowy uznał dodatek za umeblowanie i ustalił go w wysokości miesięcznej amortyzacji plus marża zysku w wysokości 4%.
Zdaniem BFH do ustalenia dodatku za umeblowanie i lokalnego czynszu należy wykorzystać lokalny wykaz czynszów:
- Jeśli wykaz czynszów przewiduje np. procentowy dodatek lub zwiększenie współczynnika wyposażenia za udostępnioną kuchnię w zabudowie poprzez system punktowy, to zwiększenie to należy uznać za rynkowe.
- Jeśli jednak wykaz czynszów nie zawiera takich informacji, należy uwzględnić dodatek za umeblowanie możliwy do uzyskania na lokalnym rynku najmu.
- Jeśli nie można ustalić rynkowej wartości użytkowej dla udostępnionych mebli, dodatek za umeblowanie nie wchodzi w grę. W takim przypadku należy odnieść się do lokalnego czynszu rynkowego bez umeblowania.
- UWAGA: Nie jest dozwolone wyprowadzenie dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji dla udostępnionych mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowej marży zysku z najmu.
Wskazówka: Przy wynajmie umeblowanym należy w umowie najmu oddzielnie uzgodnić i wykazać czynsz podstawowy, opłaty dodatkowe i dodatek za umeblowanie. Upewnij się, że kwoty są wystarczająco wysokie, aby przekroczyć odpowiedni próg 50% / 66%. Jeśli "uzgodniony czynsz" w porównaniu do "lokalnego czynszu rynkowego" wynosi co najmniej 50% / 66%, można w 100% odliczyć koszty wynajmu jako koszty uzyskania przychodu. Skorzystaj z powyższych wskazówek podanych przez BFH w swoim nowym orzeczeniu, aby ustalić dodatek za umeblowanie.
Hinweis
Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak obowiązuje, jeśli w tym samym domu znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, którego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku do sprawdzenia progu 50% lub 66% należy odnieść się do tego czynszu porównawczego, czy mimo to do wykazu czynszów?
W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym domu (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono odwołanie do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.
Zdaniem najwyższych sędziów finansowych: Lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia progu 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).
(2021): Uwaga przy wynajmie po obniżonej cenie: uwzględnij dodatek za umeblowanie!
Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?
Jako wynajmujący muszą Państwo opodatkować czynsz podstawowy oraz koszty dodatkowe przeniesione na najemców jako dodatkowy dochód. Koszty poniesione w związku z tym mogą Państwo odliczyć od podatku jako koszty uzyskania przychodu.
Przykłady dochodów z wynajmu:
- Dochody z wynajmu mieszkań lub pokoi
- Dochody z wynajmu garaży/miejsc parkingowych
- Koszty dodatkowe przeniesione na najemcę
- Czynsz za powierzchnie reklamowe i miejsca na automaty
- Odsetki od salda z umów oszczędnościowo-budowlanych
- Odstępne od najemcy w przypadku przedwczesnego zakończenia umowy najmu
- Dzierżawy za niezabudowane działki
- Dochody z prawa do zabudowy
W przypadku dochodów z wynajmu, które rocznie nie przekraczają 520 Euro (np. przy podnajmie), mogą Państwo zrezygnować z podawania ich w zeznaniu podatkowym. Dochody do tej kwoty pochodzące z tymczasowego wynajmu są zwolnione z podatku dochodowego. Dotyczy to również tymczasowego podnajmu części własnego mieszkania. W takim przypadku nie można również uwzględnić odpowiednich kosztów uzyskania przychodu.
Untervermietung
Proszę nie wpisywać dochodów z podnajmu w podpunkcie „Dochody - dochody z wynajmu”, lecz na stronie „Podnajem wynajmowanych pomieszczeń”.
(2021): Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?
Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?
Jeśli uzyskują Państwo dochody z wynajmu mieszkań wynajmowanych krewnym, są one szczególnie dokładnie sprawdzane pod względem podatku dochodowego. Urząd skarbowy zwraca szczególną uwagę na to, czy mieszkanie zostało wynajęte po obniżonej cenie. Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
- Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
- Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.
Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50%, ale mniej niż 66% lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:
Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie pozytywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z obniżonego wynajmu mieszkań i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu. Jeśli jednak kontrola prognozy całkowitej nadwyżki da wynik negatywny, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Koszty uzyskania przychodu można proporcjonalnie odliczyć dla części odpłatnie wynajmowanej.
Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i utrwalonym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I s. 933) jest nadal obowiązujące.
Hinweis:
W przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych może być konieczne uwzględnienie dodatku za umeblowanie przy ustalaniu lokalnego czynszu rynkowego. Taki dodatek za umeblowanie należy uwzględnić zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Finansowego z 6.2.2018 (IX R 14/17), jeśli można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub realnych dodatków rynkowych. Nie ma możliwości ustalenia w inny sposób. W szczególności nie można wyprowadzić dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji dla przekazanych mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowego dodatku do stopy zwrotu z najmu.
Granica 50% lub 66% dotyczy tylko wynajmu mieszkań, a nie pomieszczeń wykorzystywanych do celów komercyjnych lub zawodowych.
(2021): Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?
