Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?

Jeśli osiągniesz zysk z prywatnych transakcji sprzedaży, musisz go opodatkować dopiero od kwoty 600 Euro, ponieważ do tego momentu obowiązuje odpowiednia kwota wolna. Ponieważ nie jest tu przyznawana ulga podatkowa, w przypadku zysku w wysokości 600 Euro lub więcej musisz opodatkować całą kwotę, a nie tylko kwotę przekraczającą kwotę wolną.

Zysk ze sprzedaży jest wliczany do dochodu podlegającego opodatkowaniu i jest następnie opodatkowany według osobistej stawki podatkowej. Podatek u źródła nie ma tutaj zastosowania.

Straty z transakcji sprzedaży mogą być kompensowane tylko z zyskami tej samej kategorii.

W przypadku małżonków rozliczających się wspólnie, każdemu partnerowi przysługuje kwota wolna. Niewykorzystana kwota wolna nie może zostać przeniesiona na małżonka.

(2021): Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?

Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden. Ausschlaggebend sind dabei die Nutzung der Immobilie und der Zeitpunkt des Verkaufs.

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In diesem Fall können Sie die Immobilie verkaufen, ohne dass der Gewinn versteuert werden muss.

Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten aber bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei sind zwei Fälle ("Alternativen") zu unterscheiden:

Alternative 1: Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Alternative 2: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die 2. Alternative - anders als die 1. Alternative - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung voraussetzt. Auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr kommt es nicht an. Nur im zweiten Jahr muss die Eigennutzung dauerhaft gewesen sein. Eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist folglich unschädlich (Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19).

Der Fall: Der Kläger erwarb 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis einschließlich April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.12.2014 wieder veräußerte. Im Zeitraum von Mai 2014 - seinem Auszug - bis zur Veräußerung im Dezember 2014 hatte der Kläger die Wohnung an Dritte vermietet. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 EUR. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe (2. Alternative). Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich; die Revision des Finanzamts hat der BFH zurückgewiesen.

Begründung: Die 2. Alternative setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung ("mittleres Kalenderjahr") - voll auszufüllen.

Das bedeutet also: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

(2021): Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?

Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?

Zysk lub strata z transakcji sprzedaży to zgodnie z § 23 niemieckiej ustawy o podatku dochodowym różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia lub wytworzenia oraz kosztami uzyskania przychodu.

Do kosztów nabycia zalicza się czystą cenę zakupu oraz koszty dodatkowe związane z nabyciem. Koszty nabycia lub wytworzenia są pomniejszane o odpisy amortyzacyjne (AfA), podwyższone odpisy i specjalne amortyzacje, o ile zostały one odliczone przy obliczaniu dochodów. Ostatecznie odliczona AfA jest cofana.

Do kosztów dodatkowych należą np. koszty doradztwa, opłaty zakupowe, opłaty telefoniczne czy koszty podróży, które musiały jednak powstać w związku z nabyciem. Koszty uzyskania przychodu muszą być podzielone kwotowo, jeśli są również związane z innymi dochodami.

(2021): Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?

Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?

Sprzedając dom wakacyjny lub mieszkanie wakacyjne, w niektórych przypadkach musisz zapłacić podatek od zysku ze sprzedaży. Zasadniczo: sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku po 10 latach. Jeśli jednak okres między nabyciem a sprzedażą nie przekracza 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do celów własnych od momentu nabycia lub ukończenia do momentu sprzedaży lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach (§ 23 ust. 1 nr 1 zdanie 3 EStG).

Zdaniem administracji podatkowej, również przy sprzedaży mieszkania wakacyjnego lub domku letniskowego w okresie 10-letnim zysk jest wolny od podatku, jeśli mieszkanie było wykorzystywane wyłącznie do celów własnych od momentu nabycia lub ukończenia do momentu sprzedaży lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach.

Nie ma znaczenia, jeśli mieszkanie stoi puste poza okresem własnego użytkowania. Jest ono również wykorzystywane "do celów własnych", jeśli jest zamieszkane tylko czasowo, ale w pozostałym czasie jest do dyspozycji jako mieszkanie (pismo BMF z 5.10.2000, BStBl. 2000 I s. 1383, pkt 22).

Sąd Finansowy w Kolonii orzekł przeciwko fiskusowi, że w przypadku mieszkania wakacyjnego "własne użytkowanie" nie ma miejsca, jeśli jest ono wykorzystywane głównie na pobyty wakacyjne. Jeśli takie mieszkanie wakacyjne zostanie sprzedane przed upływem 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży, a zysk ze sprzedaży jest opodatkowany jako "inne dochody" zgodnie z § 22 nr 2 EStG (FG Köln z 18.10.2016, 8 K 3825/11, rewizja IX R 37/16).

Na szczęście Federalny Trybunał Finansowy uchylił to orzeczenie i orzekł: Budynek jest również wykorzystywany do celów własnych, jeśli podatnik zamieszkuje go tylko czasowo, pod warunkiem że w pozostałym czasie jest do jego dyspozycji jako mieszkanie. Pod § 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG mogą zatem również podlegać mieszkania drugorzędne, mieszkania wakacyjne nieprzeznaczone na wynajem oraz mieszkania wykorzystywane w ramach podwójnego gospodarstwa domowego (BFH z 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II s. 1192).

Obecnie Sąd Finansowy w Münster orzekł, że nawet jeśli zysk ze sprzedaży mieszkania wakacyjnego podlega opodatkowaniu, sprzedane wraz z nim wyposażenie nie jest uwzględniane. Nie jest ono zatem wliczane do zysku spekulacyjnego (wyrok z 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).

(2021): Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?