(2021) Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie dla członków rodziny z korzystnym systemem podatkowym oferuje możliwość uwzględnienia strat z wynajmu i dzierżawy. Straty te wynikają zazwyczaj z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w związku z obniżonym czynszem. Jeśli spełnią Państwo określone zasady przy wynajmie dla dzieci, mogą Państwo odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy opodatkowaniu podlegają tylko niższe wpływy z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dla dzieci będących na utrzymaniu.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie może być również uznany podatkowo na rzecz dziecka będącego na utrzymaniu, jeśli spełnia tzw. porównanie z osobami trzecimi. Oznacza to, że umowa najmu została prawnie skutecznie zawarta, a jej treść i faktyczna realizacja odpowiadają zwyczajom między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między osobami bliskimi są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

W rozpatrywanej sprawie umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Było to świadczenie alimentów w naturze w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie doszło do odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub straty nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.

 

Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym domu znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku do sprawdzenia granicy 50% lub 66% należy odnieść się do tego czynszu porównawczego, czy mimo to do wykazu czynszów?

W październiku 2019 roku Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym domu (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono odwołanie do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.

Zgodnie z opinią najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia granicy 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).