Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?

Jeśli osiągniesz zysk z prywatnych transakcji sprzedaży, musisz go opodatkować dopiero od kwoty 600 Euro, ponieważ do tego momentu obowiązuje odpowiednia kwota wolna. Ponieważ nie jest tu przyznawana ulga podatkowa, w przypadku zysku w wysokości 600 Euro lub więcej musisz opodatkować całą kwotę, a nie tylko kwotę przekraczającą kwotę wolną.

Zysk ze sprzedaży jest wliczany do dochodu podlegającego opodatkowaniu i jest następnie opodatkowany według osobistej stawki podatkowej. Podatek u źródła nie ma tutaj zastosowania.

Straty z transakcji sprzedaży mogą być kompensowane tylko z zyskami tej samej kategorii.

W przypadku małżonków rozliczających się wspólnie, każdemu partnerowi przysługuje kwota wolna. Niewykorzystana kwota wolna nie może zostać przeniesiona na małżonka.

(2021): Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?

Sprzedaż nieruchomości może być uznana za prywatną transakcję sprzedaży. Decydujące znaczenie ma sposób użytkowania nieruchomości oraz moment sprzedaży.

Jeśli sprzedają Państwo nieruchomość w ciągu dziesięciu lat od zakupu, zysk ze sprzedaży musi zostać opodatkowany według Państwa osobistej stawki podatkowej. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy nieruchomość była wykorzystywana do celów własnych. W takim przypadku mogą Państwo sprzedać nieruchomość bez konieczności opodatkowania zysku.

Od obowiązku podatkowego istnieją wyjątki w przypadku nieruchomości użytkowanych we własnym zakresie (§ 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG). Należy rozróżnić dwa przypadki ("alternatywy"):

Alternatywa 1: Nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana do celów własnych w okresie od zakupu lub ukończenia budowy do sprzedaży.

Alternatywa 2: Nieruchomość była użytkowana do celów własnych w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Nie jest wymagane, aby okres ten obejmował pełne trzy lata kalendarzowe.

Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że druga alternatywa - w przeciwieństwie do pierwszej - nie wymaga wyłącznego użytkowania we własnym zakresie. Nie ma znaczenia czas trwania użytkowania we własnym zakresie w pierwszym i trzecim roku. Tylko w drugim roku użytkowanie we własnym zakresie musiało być stałe. Krótkotrwałe użytkowanie we własnym zakresie przed sprzedażą długo użytkowanego mieszkania własnościowego nie jest zatem szkodliwe (wyrok z 3.9.2019, IX R 10/19).

Przypadek: Powód nabył w 2006 roku mieszkanie własnościowe, które użytkował do celów własnych do kwietnia 2014 roku włącznie, a następnie sprzedał na podstawie notarialnie poświadczonej umowy sprzedaży z dnia 17.12.2014. W okresie od maja 2014 roku - jego wyprowadzki - do sprzedaży w grudniu 2014 roku powód wynajmował mieszkanie osobom trzecim. Urząd skarbowy ustalił podlegający opodatkowaniu zysk ze sprzedaży w wysokości 44.338 EUR. Powód złożył odwołanie. Jego zdaniem sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu, ponieważ użytkował mieszkanie do celów własnych w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach (2. alternatywa). Skarga została uwzględniona; Federalny Trybunał Finansowy oddalił rewizję urzędu skarbowego.

Uzasadnienie: Druga alternatywa wymaga, aby mieszkanie było użytkowane do celów własnych w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Użytkowanie do celów własnych w roku sprzedaży oraz w drugim roku przed sprzedażą nie musiało trwać przez cały rok kalendarzowy; wystarczy nieprzerwany okres użytkowania do celów własnych, który obejmuje trzy lata kalendarzowe, bez konieczności wypełnienia ich w całości - z wyjątkiem pierwszego roku przed sprzedażą ("środkowy rok kalendarzowy").

Oznacza to, że wystarczające dla zastosowania przepisu o wyjątku jest nieprzerwane użytkowanie przez rok i dwa dni - przy czym użytkowanie do celów własnych musi obejmować cały środkowy rok kalendarzowy, podczas gdy użytkowanie do celów własnych w drugim roku przed sprzedażą i w roku sprzedaży musi obejmować tylko jeden dzień.

(2021): Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?

Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?

Zysk lub strata z transakcji sprzedaży to zgodnie z § 23 niemieckiej ustawy o podatku dochodowym różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia lub wytworzenia oraz kosztami uzyskania przychodu.

Do kosztów nabycia zalicza się czystą cenę zakupu oraz koszty dodatkowe związane z nabyciem. Koszty nabycia lub wytworzenia są pomniejszane o odpisy amortyzacyjne (AfA), podwyższone odpisy i specjalne amortyzacje, o ile zostały one odliczone przy obliczaniu dochodów. Ostatecznie odliczona AfA jest cofana.

Do kosztów dodatkowych należą np. koszty doradztwa, opłaty zakupowe, opłaty telefoniczne czy koszty podróży, które musiały jednak powstać w związku z nabyciem. Koszty uzyskania przychodu muszą być podzielone kwotowo, jeśli są również związane z innymi dochodami.

(2021): Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?

Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?

Sprzedając dom wakacyjny lub mieszkanie wakacyjne, w niektórych przypadkach musisz zapłacić podatek od zysku ze sprzedaży. Zasadniczo: sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku po 10 latach. Jeśli jednak okres między nabyciem a sprzedażą nie przekracza 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do celów własnych od momentu nabycia lub ukończenia do momentu sprzedaży lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach (§ 23 ust. 1 nr 1 zdanie 3 EStG).

Zdaniem administracji podatkowej, również przy sprzedaży mieszkania wakacyjnego lub domku letniskowego w okresie 10-letnim zysk jest wolny od podatku, jeśli mieszkanie było wykorzystywane wyłącznie do celów własnych od momentu nabycia lub ukończenia do momentu sprzedaży lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach.

Nie ma znaczenia, jeśli mieszkanie stoi puste poza okresem własnego użytkowania. Jest ono również wykorzystywane "do celów własnych", jeśli jest zamieszkane tylko czasowo, ale w pozostałym czasie jest do dyspozycji jako mieszkanie (pismo BMF z 5.10.2000, BStBl. 2000 I s. 1383, pkt 22).

Sąd Finansowy w Kolonii orzekł przeciwko fiskusowi, że w przypadku mieszkania wakacyjnego "własne użytkowanie" nie ma miejsca, jeśli jest ono wykorzystywane głównie na pobyty wakacyjne. Jeśli takie mieszkanie wakacyjne zostanie sprzedane przed upływem 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży, a zysk ze sprzedaży jest opodatkowany jako "inne dochody" zgodnie z § 22 nr 2 EStG (FG Köln z 18.10.2016, 8 K 3825/11, rewizja IX R 37/16).

Na szczęście Federalny Trybunał Finansowy uchylił to orzeczenie i orzekł: Budynek jest również wykorzystywany do celów własnych, jeśli podatnik zamieszkuje go tylko czasowo, pod warunkiem że w pozostałym czasie jest do jego dyspozycji jako mieszkanie. Pod § 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG mogą zatem również podlegać mieszkania drugorzędne, mieszkania wakacyjne nieprzeznaczone na wynajem oraz mieszkania wykorzystywane w ramach podwójnego gospodarstwa domowego (BFH z 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II s. 1192).

Obecnie Sąd Finansowy w Münster orzekł, że nawet jeśli zysk ze sprzedaży mieszkania wakacyjnego podlega opodatkowaniu, sprzedane wraz z nim wyposażenie nie jest uwzględniane. Nie jest ono zatem wliczane do zysku spekulacyjnego (wyrok z 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).

(2021): Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?