Zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie dla krewnych z korzystnym systemem podatkowym oferuje możliwość uwzględnienia strat z wynajmu i dzierżawy. Straty te wynikają zazwyczaj z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w związku z obniżonym czynszem. Jeśli spełnią Państwo określone zasady przy wynajmie dla dzieci, mogą Państwo odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy opodatkowane będą tylko niższe dochody z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dla dzieci uprawnionych do alimentów.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna zmiana:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i sporządzić prognozę dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50 procent, ale mniej niż 66 procent lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:

Jeśli wynik tej kontroli prognozy całkowitej nadwyżki jest pozytywny, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z wynajmu po obniżonej cenie i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu.

Jeśli jednak kontrola prognozy całkowitej nadwyżki prowadzi do wyniku negatywnego, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Dla części odpłatnie wynajmowanej koszty uzyskania przychodu można odliczyć proporcjonalnie.

Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i ugruntowanym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) jest nadal obowiązujące.

Uwaga: Przy wynajmie mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych może być konieczne uwzględnienie dodatku za umeblowanie przy ustalaniu lokalnego czynszu rynkowego. Taki dodatek za umeblowanie należy uwzględnić zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Finansowego z 6.2.2018 (IX R 14/17), jeśli można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Inne metody ustalania nie są dopuszczalne. W szczególności nie można wywodzić dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji mebli i wyposażenia. Nie jest również dopuszczalne stosowanie procentowego dodatku do stopy zwrotu z najmu.

Granica 50% lub 66% dotyczy tylko wynajmu mieszkań, a nie pomieszczeń wykorzystywanych komercyjnie lub w ramach działalności zawodowej.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie może być również uznany podatkowo na rzecz dziecka uprawnionego do alimentów, jeśli spełnia tzw. porównanie z osobą trzecią. Oznacza to, że umowa najmu została prawnie skutecznie zawarta, a jej treść i faktyczna realizacja odpowiadają zwyczajom między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową, nawet w przypadku wynajmu dla krewnych. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między osobami bliskimi są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

W rozpatrywanym przypadku umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Było to świadczenie alimentów rzeczowych w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie miało miejsce odpłatne użytkowanie, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub strata nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że przy wynajmie mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo uwzględnić dodatek za umeblowanie, ponieważ takie udostępnienie wiąże się zazwyczaj z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie należy jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Inne metody ustalania nie są dopuszczalne (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).

Uwaga: Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku należy odnieść się do tej porównawczej wysokości czynszu przy sprawdzaniu granicy 50% lub 66%, czy mimo to do wykazu czynszów?

W październiku 2019 roku Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: Wynajmujący odniósł sukces.

Według najwyższych sędziów finansowych: Lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia granicy 66% należy zasadniczo ustalić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).

(2021): Zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami dodatkowymi podlegającymi podziałowi

Często mieszkania są wynajmowane krewnym za czynsz poniżej lokalnej stawki rynkowej. Takie obniżone czynsze są korzystne podatkowo, ponieważ z jednej strony trzeba opodatkować tylko niższe dochody z czynszu, a z drugiej strony wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i sporządzić prognozę dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Wydatki można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Federalny Trybunał Finansowy wyjaśnił, że do porównania należy rozumieć "lokalny czynsz" jako czynsz brutto lub czynsz z ogrzewaniem. W związku z tym koszty, które można przenieść zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych, należy dodać do porównywalnego czynszu bez ogrzewania (wyrok BFH z 10.5.2016, IX R 44/15).

"Lokalny czynsz rynkowy" obejmuje czynsz bez ogrzewania plus koszty podlegające przeniesieniu dla mieszkań o porównywalnym rodzaju, lokalizacji i wyposażeniu.

Do kosztów podlegających przeniesieniu zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych należą w szczególności podatek gruntowy, koszty wody i ścieków, ogrzewania, sprzątania ulic i wywozu śmieci, oświetlenia, pielęgnacji ogrodu, czyszczenia kominów, ubezpieczenia rzeczowego i od odpowiedzialności cywilnej oraz dla dozorcy (§ 2 BetrKV). Koszty utrzymania i naprawy nie należą do nich zgodnie z § 1 BetrKV. Porównuje się więc zapłacony czynsz z ogrzewaniem z lokalnym czynszem z ogrzewaniem (także R 21.3 EStR).

Metoda obliczeniowa z czynszami z ogrzewaniem jest korzystniejsza dla wynajmujących niż obliczenia z czynszami bez ogrzewania. Uwzględnienie kosztów operacyjnych jest korzystne, ponieważ koszty podlegające przeniesieniu stanowią znaczną część kosztów w porównaniu z czynszem bez ogrzewania i są regularnie w całości pokrywane przez najemcę, nawet w przypadku obniżonego czynszu.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że w przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo zastosować dodatek za umeblowanie, ponieważ takie użytkowanie jest regularnie związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie można jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Ustalenie w inny sposób nie jest dozwolone (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).