(2021) Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?

Sprzedaż nieruchomości może być uznana za prywatną transakcję sprzedaży. Decydujące znaczenie ma sposób użytkowania nieruchomości oraz moment sprzedaży.

Jeśli sprzedają Państwo nieruchomość w ciągu dziesięciu lat od zakupu, zysk ze sprzedaży musi zostać opodatkowany według Państwa osobistej stawki podatkowej. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy nieruchomość była wykorzystywana do celów własnych. W takim przypadku mogą Państwo sprzedać nieruchomość bez konieczności opodatkowania zysku.

Od obowiązku podatkowego istnieją wyjątki w przypadku nieruchomości użytkowanych we własnym zakresie (§ 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG). Należy rozróżnić dwa przypadki ("alternatywy"):

Alternatywa 1: Nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana do celów własnych w okresie od zakupu lub ukończenia budowy do sprzedaży.

Alternatywa 2: Nieruchomość była użytkowana do celów własnych w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Nie jest wymagane, aby okres ten obejmował pełne trzy lata kalendarzowe.

Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że druga alternatywa - w przeciwieństwie do pierwszej - nie wymaga wyłącznego użytkowania we własnym zakresie. Nie ma znaczenia czas trwania użytkowania we własnym zakresie w pierwszym i trzecim roku. Tylko w drugim roku użytkowanie we własnym zakresie musiało być stałe. Krótkotrwałe użytkowanie we własnym zakresie przed sprzedażą długo użytkowanego mieszkania własnościowego nie jest zatem szkodliwe (wyrok z 3.9.2019, IX R 10/19).

Przypadek: Powód nabył w 2006 roku mieszkanie własnościowe, które użytkował do celów własnych do kwietnia 2014 roku włącznie, a następnie sprzedał na podstawie notarialnie poświadczonej umowy sprzedaży z dnia 17.12.2014. W okresie od maja 2014 roku - jego wyprowadzki - do sprzedaży w grudniu 2014 roku powód wynajmował mieszkanie osobom trzecim. Urząd skarbowy ustalił podlegający opodatkowaniu zysk ze sprzedaży w wysokości 44.338 EUR. Powód złożył odwołanie. Jego zdaniem sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu, ponieważ użytkował mieszkanie do celów własnych w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach (2. alternatywa). Skarga została uwzględniona; Federalny Trybunał Finansowy oddalił rewizję urzędu skarbowego.

Uzasadnienie: Druga alternatywa wymaga, aby mieszkanie było użytkowane do celów własnych w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Użytkowanie do celów własnych w roku sprzedaży oraz w drugim roku przed sprzedażą nie musiało trwać przez cały rok kalendarzowy; wystarczy nieprzerwany okres użytkowania do celów własnych, który obejmuje trzy lata kalendarzowe, bez konieczności wypełnienia ich w całości - z wyjątkiem pierwszego roku przed sprzedażą ("środkowy rok kalendarzowy").

Oznacza to, że wystarczające dla zastosowania przepisu o wyjątku jest nieprzerwane użytkowanie przez rok i dwa dni - przy czym użytkowanie do celów własnych musi obejmować cały środkowy rok kalendarzowy, podczas gdy użytkowanie do celów własnych w drugim roku przed sprzedażą i w roku sprzedaży musi obejmować tylko jeden dzień.