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... für Mietwohnungsneubau

 

Wer kann die Sonderabschreibung nach §7b EStG in Anspruch nehmen?

Sonderabschreibung für Mietwohnungen: Um den Bau von neuen Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment anzukurbeln, wurde im Jahr 2019 eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt, die 2022 erneut aufgelegt wurde.

Abschreibung bei Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021:

  • 5 % Sonderabschreibung auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.000 EUR je qm Wohnfläche im Jahr der Anschaffung und den folgenden drei Jahren.
  • Begünstigt sind Gebäude mit Baukosten bis 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche, förderfähig bis 2.000 EUR.
  • Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre vermietet werden, ohne Mietobergrenze.
  • Der Stichtag ist der 31.12.2021, und es müssen Bauanträge zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 gestellt werden.

Abschreibung bei Bauantrag zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029:

  • Begünstigt sind Bauanträge zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029.
  • 5 % Sonderabschreibung auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zur förderfähigen Bemessungsgrundlage in den ersten vier Jahren.
  • Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 4.000 Euro je qm Wohnfläche.
  • Begünstigt sind Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 5.200 Euro je qm Wohnfläche sind.
  • Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erforderlich.
  • Voraussetzung ist ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40.

Praxistipps:

  • Beobachten möglicher Änderungen bei den Kostenbezugsgrößen (4.000 Euro / 5.200 Euro).
  • De-Minimis-Verordnung gilt für Gewinneinkünfte, nicht für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Neue Wohnungen aus dem Jahr 2022 sind vom § 7b EStG ausgeschlossen.

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Czy chcą Państwo odliczyć specjalną amortyzację na budowę nowych mieszkań na wynajem?

Wählen Sie "ja", wenn Sie für dieses Mietobjekt Sonderabschreibungen nach § 7b EStG nutzen möchten.

Mit dieser Sonderabschreibung können Sie zusätzlich zur normalen Abschreibung (AfA) vier Jahre lang jeweils bis zu 5 % der förderfähigen Kosten steuerlich geltend machen. Die normale Abschreibung (2 %) bleibt bestehen.

Für die Inanspruchnahme der AfA nach § 7b EStG muss eine Checkliste zusammen mit der Steuererklärung eingereicht werden. Das BMF stellt hierzu die Checkliste zur Prüfung der Förderfähigkeit bereit.

Voraussetzungen für die Förderung (BMF-Schreiben vom 21.05.2025):

  • Der Bauantrag oder die Bauanzeige wurde zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 gestellt.
  • Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen.
  • Die Gesamtkosten (inkl. aller Bau- und Nebenkosten) dürfen 5.200 Euro/m² nicht überschreiten.
  • Die Wohnung liegt in der Europäischen Union (EU).
  • Die Wohnung wird mindestens zehn Jahre (ab Anschaffung oder Fertigstellung) dauerhaft vermietet.
  • Das Gebäude erfüllt den Effizienzhausstandard 40 mit Nachhaltigkeitsklasse – ein entsprechendes Zertifikat ist erforderlich.

Hinweis: Die maximale Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung beträgt 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Wichtig zu wissen:

  • Auch der Kauf einer neu gebauten Wohnung kann gefördert werden – wenn der Kaufvertrag im Jahr der Fertigstellung abgeschlossen wird.
  • Diese Sonderabschreibung gilt als sogenannte De-minimis-Beihilfe. Eine Prüfung der Beihilfegrenzen ist aber nur bei betrieblichen Einkünften (z. B. aus Gewerbebetrieb oder selbständiger Tätigkeit) notwendig. Bei reiner Vermietung ist keine Prüfung erforderlich.
  • Wohnungen mit Bauantrag oder Bauanzeige im Jahr 2022 sind von der Förderung ausgeschlossen.

Hinweis: Aufgrund gestiegener Baukosten prüft der Gesetzgeber, ob die aktuellen Fördergrenzen von 4.000 Euro bzw. 5.200 Euro pro m² angepasst werden sollen.

Opis

W tym miejscu należy podać opis specjalnej amortyzacji dokonanej dla nieruchomości zgodnie z § 7b ustawy o podatku dochodowym - EStG (budowa nowego mieszkania na wynajem).

Przykład: Nowo wybudowane mieszkanie na wynajem, zakończenie w maju 2025.

Jeśli amortyzacja uległa zmianie w porównaniu z poprzednim rokiem lub jest wnioskowana po raz pierwszy, prosimy o podanie szczegółowych informacji na temat kosztów nabycia, okresu użytkowania i innych istotnych szczegółów w polu "Wyjaśnienie".

Amortyzacja ma miejsce ...

W tym polu można wybrać, w jaki sposób amortyzacja ma zostać zastosowana do nieruchomości. Dostępne są dwie opcje:

Zgodnie z wyjaśnieniem:

Proszę wybrać tę opcję, jeśli amortyzacja jest ujmowana po raz pierwszy w bieżącym roku lub uległa zmianie w porównaniu z rokiem poprzednim

Przykład: Dostosowali Państwo okres użytkowania, nastąpiły zmiany w kosztach nabycia lub kosztach produkcji, lub zastosowano nową specjalną amortyzację.

Jak w poprzednim roku:

Tę opcję należy wybrać, jeśli amortyzacja jest przenoszona bez zmian, tj. nie ma zmian w kosztach, okresie użytkowania lub metodzie obliczania.

Przykład: Kontynuują Państwo amortyzację liniową z poprzedniego roku, bez korekt lub specjalnych zasad.

Wyjaśnienie

Im Feld "Erläuterung" sind Angaben zu neu gebauten Mietwohnungen erforderlich, für die eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG geltend gemacht wird.

Erforderliche Angaben:

  • Anschaffungskosten: Gesamtkosten (inkl. Bau- und Nebenkosten).
  • Fertigstellungsdatum: Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.
  • Nutzungsdauer: Lineare Abschreibung (2 %) plus Sonderabschreibung (5 % jährlich für maximal 4 Jahre).
  • Voraussetzungen: Bauantrag zwischen 01.09.2018 und 30.09.2029, Einhaltung der Baukostenobergrenze (max. 4.800 Euro/m² Wohnfläche).

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus wurde am 15.08.2025 fertiggestellt und seitdem vermietet. Die Baukosten betrugen 1.000.000 Euro, der Bauantrag wurde am 01.10.2023 gestellt. Es werden die lineare Abschreibung (20.000 Euro jährlich) und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG (50.000 Euro jährlich für 4 Jahre) geltend gemacht. Die Baukosten liegen unter der Obergrenze.

Specjalna amortyzacja dla nowych mieszkań na wynajem zgodnie z § 7b ustawy o podatku dochodowym (EStG)

Łączna kwota specjalnej amortyzacji na nowe mieszkania czynszowe zgodnie z § 7b federalnej ustawy o podatku dochodowym (EStG)

Specjalna amortyzacja dla budynku

Łączna wartość specjalnej amortyzacji budynków.