Zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie dla krewnych z korzystnym systemem podatkowym umożliwia dochodzenie strat z wynajmu i dzierżawy. Wynikają one głównie z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w połączeniu z obniżonym czynszem. Jeśli spełnisz określone zasady wynajmu dla dzieci, możesz odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy opodatkowane są tylko niższe dochody z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dla dzieci na utrzymaniu.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i sporządzić prognozę dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50%, ale mniej niż 66% lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:

Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie pozytywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z wynajmu po obniżonej cenie i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu.

Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie negatywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Koszty uzyskania przychodu można odliczyć proporcjonalnie dla części odpłatnie wynajmowanej.

Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i ugruntowanym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) jest nadal obowiązujące.

Uwaga: W przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych może być konieczne uwzględnienie dodatku za umeblowanie przy ustalaniu lokalnego czynszu rynkowego. Taki dodatek za umeblowanie należy uwzględnić zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Finansowego z 6.2.2018 (IX R 14/17), jeśli można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Nie jest możliwe ustalenie w inny sposób. W szczególności nie można wyprowadzić dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji dla przekazanych mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowego dodatku do zwrotu z najmu.

Granica 50% lub 66% dotyczy tylko wynajmu mieszkań, a nie pomieszczeń wykorzystywanych komercyjnie lub w ramach działalności zawodowej.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie może być również uznany podatkowo dla dziecka na utrzymaniu, jeśli wytrzyma porównanie z osobami trzecimi. Oznacza to, że umowa najmu została prawnie skutecznie zawarta, a jej treść i faktyczne wykonanie odpowiadają zwyczajom między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między bliskimi osobami są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

W przypadku orzeczenia umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Jest to naturalne świadczenie alimentacyjne w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie doszło do odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub strata nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że w przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo zastosować dodatek za umeblowanie, ponieważ takie użytkowanie jest zazwyczaj związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie należy jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Nie jest możliwe ustalenie w inny sposób (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).

Uwaga: Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu różni się od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku należy odnieść się do tej porównawczej wysokości czynszu, czy mimo to do wykazu czynszów?

W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.

Według najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia granicy 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).

Uwaga: Według Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitej nadwyżki jest wyjątkowo wymagana, mimo spełnienia granicy 66%, jeśli chodzi o wynajem kosztownie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy to stanowisko się utrzyma, musi teraz zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Apelacja jest rozpatrywana pod sygn. IX R 17/21.

Na pierwszy rzut oka można uznać stanowisko z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodne, ponieważ przepisy podatkowe są w zasadzie jasne i były takie również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli opłata za wynajem mieszkania na czas nieokreślony wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Jednak istnieje orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH miał podobne stanowisko jak Sąd Finansowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitej nadwyżki może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitej nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - co zwykle oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko zamiarowi osiągnięcia nadwyżki.

Jednak decydujące wyroki BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za zasadniczym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc z niecierpliwością oczekiwać, jak teraz zdecyduje BFH.

Zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami eksploatacyjnymi podlegającymi podziałowi

Często mieszkania są wynajmowane członkom rodziny po cenie niższej niż lokalna stawka rynkowa. Takie obniżone czynsze są korzystne podatkowo, ponieważ z jednej strony trzeba opodatkować tylko niższe dochody z najmu, a z drugiej strony wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.

Od 1.1.2021 nastąpiła ważna zmiana:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnej stawki rynkowej, wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% stawki rynkowej, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnej stawki rynkowej, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Wydatki można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Federalny Trybunał Finansowy wyjaśnił, że do obliczeń porównawczych pod pojęciem "lokalny czynsz" rozumie się czynsz brutto lub czynsz z ogrzewaniem. W związku z tym koszty, które można przenieść zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych, należy dodać do porównywalnego czynszu bez ogrzewania (wyrok BFH z 10.5.2016, IX R 44/15).

"Lokalna stawka rynkowa" obejmuje czynsz bez ogrzewania plus koszty podlegające przeniesieniu dla mieszkań o podobnym charakterze, lokalizacji i wyposażeniu.

Do kosztów podlegających przeniesieniu zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych należą w szczególności podatek gruntowy, koszty wody i ścieków, ogrzewania, sprzątania ulic i wywozu śmieci, oświetlenia, pielęgnacji ogrodu, czyszczenia kominów, ubezpieczenia rzeczowego i od odpowiedzialności cywilnej oraz dla dozorcy (§ 2 BetrKV). Koszty utrzymania i napraw nie są objęte § 1 BetrKV. Porównuje się więc zapłacony czynsz z ogrzewaniem z lokalnym czynszem z ogrzewaniem (także R 21.3 EStR).

Metoda obliczania z czynszem z ogrzewaniem jest korzystniejsza dla wynajmujących niż obliczanie z czynszem bez ogrzewania, ponieważ obejmuje koszty operacyjne. Koszty te stanowią znaczną część, którą najemca zazwyczaj w pełni pokrywa nawet w przypadku obniżonego czynszu.

Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami eksploatacyjnymi podlegającymi podziałowi

Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie dla krewnych z korzystnym systemem podatkowym umożliwia zgłaszanie strat z wynajmu i dzierżawy. Wynikają one głównie z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w połączeniu z obniżonym czynszem. Jeśli przestrzegasz określonych zasad przy wynajmie dzieciom, możesz odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy musisz opodatkować tylko niższe dochody z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dzieciom uprawnionym do alimentów.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie również dziecku uprawnionemu do alimentów może zostać uznany podatkowo, jeśli wytrzyma porównanie z osobami trzecimi. Oznacza to, że umowa najmu została prawnie skutecznie zawarta, a zarówno jej forma, jak i faktyczne wykonanie odpowiadają zwyczajom między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową, nawet w przypadku wynajmu krewnym. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między bliskimi osobami są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

W rozpatrywanej sprawie umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Było to świadczenie alimentacyjne w naturze w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie doszło do odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub strata nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.

Zamiast udostępniać dziecku mieszkanie jako świadczenie alimentacyjne w naturze i potrącać czynsz z roszczeniem alimentacyjnym dziecka, korzystniejsze podatkowo jest wypłacenie dziecku alimentów pieniężnych, z których może opłacić czynsz za mieszkanie.

Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym domu znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy do sprawdzenia progu 50% lub 66% należy odnieść się do tego czynszu porównawczego, czy mimo to do wykazu czynszów?

W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym domu (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę: wynajmujący odniósł sukces.

Zgodnie z opinią najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia progu 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).

Zgodnie z opinią Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitego nadwyżki jest wyjątkowo wymagana, nawet jeśli spełniony jest próg 66%, jeśli chodzi o wynajem kosztownie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy ta opinia się utrzyma, musi teraz zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Apelacja jest rozpatrywana pod numerem IX R 17/21.

Na pierwszy rzut oka można uznać opinię z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodną, ponieważ przepisy podatkowe są właściwie jednoznaczne i były takie również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli opłata za wynajem mieszkania na czas nieokreślony wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Jednak istnieje orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH miał podobną opinię jak Sąd Finansowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitego nadwyżki może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitego nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - co zwykle oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko istnieniu zamiaru osiągnięcia nadwyżki.

Jednak decydujące wyroki BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za podstawowym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc z niecierpliwością oczekiwać, jak teraz zdecyduje BFH.

Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy (formularz V), jest uregulowane w ustawie o podatku dochodowym. W § 21 EStG wymienione są następujące dochody:

• Dochody z wynajmu i dzierżawy nieruchomości (grunty, budynki, części budynków, statki wpisane do rejestru okrętowego)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy praw zbliżonych do nieruchomości (np. prawo do zabudowy, prawo do wydobycia minerałów)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy zbiorów rzeczy, w szczególności ruchomego majątku operacyjnego (np. wyposażenie przedsiębiorstw dla zakładów przemysłowych, gospodarstw rolnych lub praktyk wolnych zawodów)
• Dochody z czasowego udostępniania praw, w szczególności praw autorskich pisarskich, artystycznych i przemysłowych
• Dochody ze sprzedaży wierzytelności czynszowych

Nie zalicza się do dochodów z wynajmu dochodów uzyskanych z wynajmu pojedynczych, ruchomych środków trwałych. Dotyczy to np. wynajmu pojedynczych mebli, czarteru łodzi, które nie są wpisane do rejestru okrętowego, lub czasowego udostępniania prywatnych pojazdów, np. na wakacje.

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Co obowiązuje w przypadku dochodów z wynajmu za granicą?

Zasadniczo prawo do opodatkowania dochodów z wynajmu i dzierżawy ma państwo, w którym znajduje się nieruchomość (opodatkowanie w państwie jednostki dowodowej). Dochody z zagranicznego wynajmu są wówczas zwolnione z podatku w Niemczech, ale podlegają klauzuli progresywnej.

Jeśli jednak nieruchomość znajduje się w państwie UE/EOG, dochody z wynajmu nie podlegają klauzuli progresywnej. Dochody z wynajmu pochodzące z UE/EOG nie muszą być zatem wykazywane w zeznaniu podatkowym.

Jednak straty z wynajmu nieruchomości za granicą w UE/EOG, nawet jeśli nie są uwzględniane podatkowo za granicą, nie mogą być uwzględnione w niemieckim zeznaniu podatkowym (FG Baden-Württemberg z 8.7.2014, 4 K 1134/12).

Proszę pamiętać: Ważny wyjątek dotyczy nieruchomości w Hiszpanii. Dochody z wynajmu należy zadeklarować w Niemczech w załączniku "V". Podatek dochodowy zapłacony w Hiszpanii od dochodów z wynajmu można zaliczyć na poczet niemieckiego podatku dochodowego.

Dochody z wynajmu z krajów trzecich (spoza UE/EOG) podlegają w Niemczech w pełni klauzuli progresywnej i muszą być zadeklarowane w załączniku AUS. Dochody zagraniczne są wtedy ustalane zgodnie z niemieckimi przepisami podatkowymi.

Jednak uwaga: Niektóre umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (np. ze Szwajcarią) przewidują tzw. metodę zaliczenia. Wtedy zagraniczne dochody z wynajmu należy zadeklarować w załączniku "V". Podatek dochodowy zapłacony za granicą od dochodów z wynajmu można zaliczyć na poczet niemieckiego podatku dochodowego.

W związku z tym każda nieruchomość za granicą musi być bardzo dokładnie zbadana pod kątem tego, które państwo ma prawo do opodatkowania, czy ma zastosowanie tzw. metoda zwolnienia czy tzw. metoda zaliczenia oraz czy obowiązuje klauzula progresywna.

Co obowiązuje w przypadku dochodów z wynajmu za granicą?