Regeln für die Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung an nahe Angehörige – zum Beispiel die eigenen Kinder – vermietet, kann von Steuervorteilen profitieren. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag korrekt gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird.

Verbilligte Vermietung: Steuervorteile durch Werbungskosten

Auch bei einer vergünstigten Miete können Vermieter Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen) steuerlich absetzen. Dabei gilt:

• Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Werbungskosten sind voll abziehbar.
• Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich:
  • Prognose positiv: voller Werbungskostenabzug
  • Prognose negativ: Werbungskosten nur anteilig abziehbar
• Miete < 50 % der ortsüblichen Miete: Vermietung wird anteilig als unentgeltlich eingestuft. Werbungskosten sind nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil abziehbar.

Diese Regeln gelten nur für die Vermietung von Wohnraum – nicht für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume.

Totalüberschussprognose: Wann ist sie nötig?

Eine Totalüberschussprognose muss durchgeführt werden, wenn:

• die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt
• oder in Ausnahmefällen auch bei Vermietung zu mehr als 66 %, z. B. bei aufwendig gestalteten oder sehr großen Objekten (über 250 m² Wohnfläche)

Die Prognose prüft, ob innerhalb von 30 Jahren ein Gewinn aus der Vermietung erzielt werden kann.

Fremdvergleich: Vertrag wie unter Dritten

Ein Mietvertrag mit Angehörigen muss denselben Bedingungen standhalten wie ein Vertrag mit fremden Dritten:

• Vertrag schriftlich und klar geregelt
• Tatsächliche Mietzahlung
• Durchführung wie vereinbart

Wird z. B. die Miete mit dem Unterhalt verrechnet, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor – Werbungskosten sind dann nicht abziehbar (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Barunterhalt ist besser als Naturalunterhalt

Wird dem Kind eine Wohnung als „Naturalunterhalt“ überlassen (Miete wird mit Unterhaltsanspruch verrechnet), wird dies steuerlich nicht anerkannt.
Empfehlung: Barunterhalt zahlen, damit das Kind die Miete selbst überweist.

Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschlag beachten

Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen kann ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete angesetzt werden – aber nur, wenn:

• dieser Zuschlag im Mietspiegel enthalten ist oder
• er am Markt realistisch erzielbar ist

Nicht zulässig: Zuschläge basierend auf Abschreibung oder pauschale Prozentaufschläge (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt?

Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Alternativ (z. B. bei fehlendem Mietspiegel):

• Gutachten
• Auskunft aus Mietdatenbank
• Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Eine einzelne Vergleichsmiete im selben Haus reicht nicht aus, wenn es einen gültigen Mietspiegel gibt (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

Sonderfall: Große oder luxuriöse Immobilien

Bei sehr großen oder hochwertig ausgestatteten Wohnungen (z. B. Villen über 250 m², Schwimmhalle) kann es trotz Einhaltung der 66 %-Grenze sein, dass eine Totalüberschussprognose erforderlich ist (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).

• Fallbeispiel:
  Eltern vermieten drei Villen an ihre Kinder, jeweils > 250 m² Wohnfläche.
  Die Vermietung führt zu hohen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen.
  → Nicht erlaubt, da keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar.
• Begründung:
  Die Marktmiete spiegelt den besonderen Wohnwert solcher Objekte oft nicht realistisch wider.
  Eine langfristige Verlusttätigkeit deutet auf Liebhaberei hin – Verluste sind steuerlich nicht abziehbar.

Regeln für die Vermietung an Angehörige

Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami eksploatacyjnymi podlegającymi podziałowi

Często mieszkania są wynajmowane członkom rodziny po cenie niższej niż lokalna stawka rynkowa. Takie obniżone czynsze są korzystne podatkowo, ponieważ z jednej strony trzeba opodatkować tylko niższe dochody z najmu, a z drugiej strony wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.

Od 1.1.2021 nastąpiła ważna zmiana:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnej stawki rynkowej, wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% stawki rynkowej, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnej stawki rynkowej, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Wydatki można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Federalny Trybunał Finansowy wyjaśnił, że do obliczeń porównawczych pod pojęciem "lokalny czynsz" rozumie się czynsz brutto lub czynsz z ogrzewaniem. W związku z tym koszty, które można przenieść zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych, należy dodać do porównywalnego czynszu bez ogrzewania (wyrok BFH z 10.5.2016, IX R 44/15).

"Lokalna stawka rynkowa" obejmuje czynsz bez ogrzewania plus koszty podlegające przeniesieniu dla mieszkań o podobnym charakterze, lokalizacji i wyposażeniu.

Do kosztów podlegających przeniesieniu zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych należą w szczególności podatek gruntowy, koszty wody i ścieków, ogrzewania, sprzątania ulic i wywozu śmieci, oświetlenia, pielęgnacji ogrodu, czyszczenia kominów, ubezpieczenia rzeczowego i od odpowiedzialności cywilnej oraz dla dozorcy (§ 2 BetrKV). Koszty utrzymania i napraw nie są objęte § 1 BetrKV. Porównuje się więc zapłacony czynsz z ogrzewaniem z lokalnym czynszem z ogrzewaniem (także R 21.3 EStR).

Metoda obliczania z czynszem z ogrzewaniem jest korzystniejsza dla wynajmujących niż obliczanie z czynszem bez ogrzewania, ponieważ obejmuje koszty operacyjne. Koszty te stanowią znaczną część, którą najemca zazwyczaj w pełni pokrywa nawet w przypadku obniżonego czynszu.

Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami eksploatacyjnymi podlegającymi podziałowi

Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung an Angehörige – insbesondere an Kinder – bietet steuerliche Vorteile: Obwohl die Miete unter dem Marktniveau liegt, können unter bestimmten Voraussetzungen sämtliche Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. Das Modell eignet sich besonders dann, wenn hohe Abschreibungen und Schuldzinsen auf geringere Mieteinnahmen treffen. Auch bei unterhaltsberechtigten Kindern ist die Gestaltung steuerlich anerkannt.

Aktuelle Regelungen zur verbilligten Vermietung

Seit dem 1.1.2021 gelten drei Stufen:

• Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete:
  Werbungskosten sind voll abzugsfähig – keine Prognose erforderlich.
• Zwischen 50 % und 66 %:
  Eine positiv ausfallende Totalüberschussprognose ist notwendig, um alle Werbungskosten absetzen zu dürfen. Fällt die Prognose negativ aus, sind die Aufwendungen anteilig zu kürzen.
• Weniger als 50 %:
  Die Nutzungsüberlassung gilt teilweise als unentgeltlich. Werbungskosten sind nur anteilig für den entgeltlichen Teil abziehbar.

Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 2 EStG

Fremdvergleich: Mietverträge mit Angehörigen

Auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder ist eine steuerliche Anerkennung möglich, wenn der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält. Das bedeutet:

• Zivilrechtlich wirksam abgeschlossen
• Klar und eindeutig geregelt
• Tatsächlich so durchgeführt wie vereinbart

Der BFH betont: „An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahestehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen“
(BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Beispiel: Wird die Miete nur mit dem Unterhaltsanspruch verrechnet und nicht real gezahlt, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor. In diesem Fall gilt die Wohnungsnutzung als Naturalunterhalt – Werbungskosten sind nicht abziehbar.

Tipp: Barunterhalt zahlen und das Kind die Miete selbst überweisen lassen.

Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?

Grundlage ist der örtliche Mietspiegel. Gibt es für eine vergleichbare Wohnung im selben Haus eine Fremdvermietung zu abweichender Miete, ist trotzdem der Mietspiegel vorrangig. Nur wenn kein Mietspiegel vorhanden oder geeignet ist, kann die ortsübliche Miete alternativ ermittelt werden – etwa:

• durch ein Sachverständigengutachten
• über Mietdatenbanken
• oder anhand von mindestens drei vergleichbaren Objekten

BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20

Großzügige Immobilien: Totalüberschussprognose trotz 66 %-Grenze

Auch wenn die 66 %-Grenze eingehalten wird, ist eine Totalüberschussprognose zwingend erforderlich, wenn die Vermietung besonders großer oder aufwendig gestalteter Objekte erfolgt.

Beispiel:
Eltern vermieten drei Villen (> 250 qm) an ihre Kinder. Es entstehen Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 € jährlich. Der BFH erkennt die Verluste nicht an – es liegt Liebhaberei vor, da keine Überschusserzielungsabsicht nachgewiesen wurde.
BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21

Totalüberschussprognose bei besonderen Immobilien

Eine Prognose über 30 Jahre ist erforderlich bei:

• Wohnflächen über 250 qm
• Luxusausstattung (z. B. Schwimmhalle)
• hohen laufenden Kosten

Bereits früher hatte der BFH in vergleichbaren Fällen klargestellt, dass die Marktmiete bei solchen Objekten nicht den tatsächlichen Wohnwert widerspiegelt. Daher muss zusätzlich geprüft werden, ob die Vermietung über die Laufzeit einen Überschuss erwirtschaftet (z. B. BFH-Urteile vom 30.9.1997, IX R 80/94 und 6.10.2004, IX R 30/03).

Wichtig:
Die 66 %-Regelung betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit.
Die subjektive Absicht zur Einkünfteerzielung kann selbst bei Einhaltung der Grenze zusätzlich überprüft werden.

Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy (formularz V), jest uregulowane w ustawie o podatku dochodowym. W § 21 EStG wymienione są następujące dochody:

• Dochody z wynajmu i dzierżawy nieruchomości (grunty, budynki, części budynków, statki wpisane do rejestru okrętowego)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy praw zbliżonych do nieruchomości (np. prawo do zabudowy, prawo do wydobycia minerałów)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy zbiorów rzeczy, w szczególności ruchomego majątku operacyjnego (np. wyposażenie przedsiębiorstw dla zakładów przemysłowych, gospodarstw rolnych lub praktyk wolnych zawodów)
• Dochody z czasowego udostępniania praw, w szczególności praw autorskich pisarskich, artystycznych i przemysłowych
• Dochody ze sprzedaży wierzytelności czynszowych

Nie zalicza się do dochodów z wynajmu dochodów uzyskanych z wynajmu pojedynczych, ruchomych środków trwałych. Dotyczy to np. wynajmu pojedynczych mebli, czarteru łodzi, które nie są wpisane do rejestru okrętowego, lub czasowego udostępniania prywatnych pojazdów, np. na wakacje.

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Co obowiązuje w przypadku dochodów z wynajmu za granicą?

Zasadniczo prawo do opodatkowania dochodów z wynajmu i dzierżawy ma państwo, w którym znajduje się nieruchomość (opodatkowanie w państwie jednostki dowodowej). Dochody z zagranicznego wynajmu są wówczas zwolnione z podatku w Niemczech, ale podlegają klauzuli progresywnej.

Jeśli jednak nieruchomość znajduje się w państwie UE/EOG, dochody z wynajmu nie podlegają klauzuli progresywnej. Dochody z wynajmu pochodzące z UE/EOG nie muszą być zatem wykazywane w zeznaniu podatkowym.

Jednak straty z wynajmu nieruchomości za granicą w UE/EOG, nawet jeśli nie są uwzględniane podatkowo za granicą, nie mogą być uwzględnione w niemieckim zeznaniu podatkowym (FG Baden-Württemberg z 8.7.2014, 4 K 1134/12).

Proszę pamiętać: Ważny wyjątek dotyczy nieruchomości w Hiszpanii. Dochody z wynajmu należy zadeklarować w Niemczech w załączniku "V". Podatek dochodowy zapłacony w Hiszpanii od dochodów z wynajmu można zaliczyć na poczet niemieckiego podatku dochodowego.

Dochody z wynajmu z krajów trzecich (spoza UE/EOG) podlegają w Niemczech w pełni klauzuli progresywnej i muszą być zadeklarowane w załączniku AUS. Dochody zagraniczne są wtedy ustalane zgodnie z niemieckimi przepisami podatkowymi.

Jednak uwaga: Niektóre umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (np. ze Szwajcarią) przewidują tzw. metodę zaliczenia. Wtedy zagraniczne dochody z wynajmu należy zadeklarować w załączniku "V". Podatek dochodowy zapłacony za granicą od dochodów z wynajmu można zaliczyć na poczet niemieckiego podatku dochodowego.

W związku z tym każda nieruchomość za granicą musi być bardzo dokładnie zbadana pod kątem tego, które państwo ma prawo do opodatkowania, czy ma zastosowanie tzw. metoda zwolnienia czy tzw. metoda zaliczenia oraz czy obowiązuje klauzula progresywna.

Co obowiązuje w przypadku dochodów z wynajmu za granicą?