(2025)
Regeln für die Vermietung an Angehörige
Wer eine Wohnung an nahe Angehörige – zum Beispiel die eigenen Kinder – vermietet, kann von Steuervorteilen profitieren. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag korrekt gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird.
Verbilligte Vermietung: Steuervorteile durch Werbungskosten
Auch bei einer vergünstigten Miete können Vermieter Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen) steuerlich absetzen. Dabei gilt:
- Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Werbungskosten sind voll abziehbar.
- Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich:
- Prognose positiv: voller Werbungskostenabzug
- Prognose negativ: Werbungskosten nur anteilig abziehbar
- Miete < 50 % der ortsüblichen Miete: Vermietung wird anteilig als unentgeltlich eingestuft. Werbungskosten sind nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil abziehbar.
Diese Regeln gelten nur für die Vermietung von Wohnraum – nicht für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume.
Totalüberschussprognose: Wann ist sie nötig?
Eine Totalüberschussprognose muss durchgeführt werden, wenn:
- die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt
- oder in Ausnahmefällen auch bei Vermietung zu mehr als 66 %, z. B. bei aufwendig gestalteten oder sehr großen Objekten (über 250 m² Wohnfläche)
Die Prognose prüft, ob innerhalb von 30 Jahren ein Gewinn aus der Vermietung erzielt werden kann.
Fremdvergleich: Vertrag wie unter Dritten
Ein Mietvertrag mit Angehörigen muss denselben Bedingungen standhalten wie ein Vertrag mit fremden Dritten:
- Vertrag schriftlich und klar geregelt
- Tatsächliche Mietzahlung
- Durchführung wie vereinbart
Wird z. B. die Miete mit dem Unterhalt verrechnet, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor – Werbungskosten sind dann nicht abziehbar (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).
Barunterhalt ist besser als Naturalunterhalt
Wird dem Kind eine Wohnung als „Naturalunterhalt“ überlassen (Miete wird mit Unterhaltsanspruch verrechnet), wird dies steuerlich nicht anerkannt.
Empfehlung: Barunterhalt zahlen, damit das Kind die Miete selbst überweist.
Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschlag beachten
Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen kann ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete angesetzt werden – aber nur, wenn:
- dieser Zuschlag im Mietspiegel enthalten ist oder
- er am Markt realistisch erzielbar ist
Nicht zulässig: Zuschläge basierend auf Abschreibung oder pauschale Prozentaufschläge (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).
Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt?
Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Alternativ (z. B. bei fehlendem Mietspiegel):
- Gutachten
- Auskunft aus Mietdatenbank
- Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen
Eine einzelne Vergleichsmiete im selben Haus reicht nicht aus, wenn es einen gültigen Mietspiegel gibt (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).
Sonderfall: Große oder luxuriöse Immobilien
Bei sehr großen oder hochwertig ausgestatteten Wohnungen (z. B. Villen über 250 m², Schwimmhalle) kann es trotz Einhaltung der 66 %-Grenze sein, dass eine Totalüberschussprognose erforderlich ist (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).
- Fallbeispiel:
Eltern vermieten drei Villen an ihre Kinder, jeweils > 250 m² Wohnfläche.
Die Vermietung führt zu hohen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen.
→ Nicht erlaubt, da keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar.
- Begründung:
Die Marktmiete spiegelt den besonderen Wohnwert solcher Objekte oft nicht realistisch wider.
Eine langfristige Verlusttätigkeit deutet auf Liebhaberei hin – Verluste sind steuerlich nicht abziehbar.
