Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar
Vermieter müssen ihre Mietobjekte regelmäßig aufsuchen – z. B. zur Kontrolle, für Reparaturen oder Besichtigungen. Für diese Fahrten gelten gemäß § 9 Abs. 3 EStG ähnliche steuerliche Regelungen wie für Arbeitnehmerfahrten zum Arbeitsplatz.
In der Regel dürfen Vermieter die Dienstreisepauschale von 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer als Werbungskosten absetzen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat bestätigt, dass diese Pauschale grundsätzlich anwendbar ist.
Ausnahme: Erste Tätigkeitsstätte beim Mietobjekt
Etwas anderes gilt, wenn das Mietobjekt zur ersten Tätigkeitsstätte des Vermieters wird. Dann ist nur die Entfernungspauschale von 0,30 Euro je Entfernungskilometer (bzw. 0,38 Euro ab dem 21. Entfernungskilometer) anwendbar.
Wann liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor?
- Wenn der Vermieter das Objekt nicht nur gelegentlich, sondern regelmäßig und nachhaltig – also fast täglich – aufsucht.
- Nach Auffassung des Finanzgerichts Köln liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor, wenn mindestens ein Drittel der gesamten Tätigkeit am jeweiligen Objekt ausgeübt wird.
Fahrten bei Bauprojekten in Eigenleistung
Errichtet ein Vermieter ein Gebäude teilweise in Eigenleistung, sind Fahrten zur Baustelle nicht mit der Entfernungspauschale, sondern nur mit der Dienstreisepauschale von 30 Cent je gefahrenem Kilometer oder mit den tatsächlichen Kosten absetzbar (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91). Die Fahrtkosten gehören in diesem Fall zu den Herstellungskosten des Gebäudes.
Sonderfall: Ferienwohnungen
Fahrten zur Ferienwohnung: Entfernungspauschale statt Reisekosten?
Wer eine Ferienwohnung vermietet, fährt oft mehrfach pro Jahr dorthin – zum Beispiel für Renovierungsarbeiten. Die Frage: Sind diese Fahrten mit der Dienstreisepauschale (30 Cent je gefahrenem Kilometer) oder nur mit der Entfernungspauschale (30/38 Cent je Entfernungskilometer) abziehbar?
Diese Frage ist relevant, wenn die Ferienwohnung zur ersten Tätigkeitsstätte wird. Dann darf nur die Entfernungspauschale angesetzt werden.
Urteil des FG Münster: Entfernungspauschale und Kürzung wegen Privatanteil
In einem aktuellen Fall (FG Münster, Urteil vom 15.5.2025, 12 K 1916/21 F) entschied das Finanzgericht:
- Eine GbR aus Vater und Sohn vermietete mehrere Ferienwohnungen mit Unterstützung eines Verwalters.
- Für zwei Objekte machte die GbR Fahrtkosten für 77 Tage sowie Verpflegungsmehraufwendungen nach Reisekostengrundsätzen geltend.
- Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen nicht vollständig an und kürzte wegen vermuteter privater Mitveranlassung.
Das Gericht bestätigte diese Kürzung größtenteils:
- Verpflegungsmehraufwendungen seien nicht abziehbar.
- Fahrtkosten seien nur mit der Entfernungspauschale abziehbar – und nur anteilig, weil auch private Zwecke mitveranlasst hätten.
Begründung des Gerichts
- Die Ferienwohnungen gelten als erste Tätigkeitsstätten, da sie in mehr als einem Drittel der Tätigkeiten aufgesucht wurden.
- Laut § 9 Abs. 3 EStG ist die erste Tätigkeitsstätte im Zusammenhang mit Vermietung objektbezogen zu beurteilen.
- Private Mitveranlassung (z. B. Urlaubselemente) darf nicht unberücksichtigt bleiben – bei gemischter Nutzung ist eine Schätzung zulässig.
- Allerdings dürfen an den Steuerpflichtigen keine überhöhten Nachweisanforderungen gestellt werden, insbesondere bei Eigenleistungen.
Hinweis: Verpflegungskosten können nur für die ersten drei Monate geltend gemacht werden – diese Frist war im Streitjahr bereits abgelaufen.
Wichtig: Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zwar zugelassen, jedoch nicht eingelegt. Das Urteil des FG Münster ist daher rechtskräftig und dürfte für viele ähnlich gelagerte Fälle richtungsweisend sein.
Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar
Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?
Od dochodów z wynajmu i dzierżawy można odliczyć koszty uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu to wydatki służące nabyciu, zabezpieczeniu i utrzymaniu nieruchomości. Koszty uzyskania przychodu są odejmowane od dochodów z najmu. Pozytywny wynik, czyli zysk, zwiększa sumę obciążenia podatkowego. Negatywny wynik prowadzi do oszczędności podatkowej.
Strata podatkowa z wynajmu i dzierżawy spowodowana wysokimi kosztami uzyskania przychodu może zostać skompensowana z innymi pozytywnymi dochodami. Decydujący dla wpisania kosztów uzyskania przychodu do zeznania podatkowego jest moment płatności. Kiedy powstały wydatki lub kiedy otrzymano fakturę, zazwyczaj nie ma znaczenia.
Można również uwzględnić koszty uzyskania przychodu, jeśli nieruchomość nie jest jeszcze wynajmowana. Musi jednak istnieć zamiar wynajmu. Jeśli tak zrobisz, urząd skarbowy wstępnie uzna koszty, ale wyda decyzję podatkową tylko tymczasowo. Jeśli nie wynajmiesz nieruchomości, urząd skarbowy może cofnąć odliczenie kosztów uzyskania przychodu.
Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?
Jakie koszty mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?
Jeśli wynajmujesz nieruchomość, możesz wszystkie wydatki związane z nieruchomością odliczyć jako koszty uzyskania przychodu. Należą do nich między innymi:
- Podatek gruntowy
- Odsetki od kredytu
- Amortyzacja
- Składki ubezpieczeniowe
- Koszty energii elektrycznej, wody i ogrzewania, ścieków, wywozu śmieci itp.
- Wydatki na dozorców i zarządzanie nieruchomością
- Prace remontowe
- Koszty mebli przy wynajmie umeblowanym
- Koszty dojazdu do mieszkania
Możesz również zgłosić koszty dodatkowe rozliczane z najemcą jako koszty uzyskania przychodu, jeśli są one uwzględnione jako dochód w zeznaniu podatkowym.
Jakie koszty mogę odliczyć jako koszty uzyskania przychodu?
Czy można odliczyć pokój do pracy biurowej w ramach działalności związanej z wynajmem?
Wydatki na domowe biuro i jego wyposażenie można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu lub koszty operacyjne tylko wtedy, gdy biuro jest centralnym miejscem całej działalności zawodowej. Alternatywnie można ubiegać się o roczną ryczałtową kwotę 1.260 Euro. To zależy od podatnika. Jeśli warunki do odliczenia nie są spełnione w danym miesiącu, roczna ryczałtowa kwota zostanie odpowiednio zmniejszona. Musi jednak istnieć rzeczywiste biuro z własnymi czterema ścianami.
W niektórych przypadkach, takich jak wynajmujący zarządzający nieruchomościami, biuro może być odliczone jako koszty uzyskania przychodu z przychodów z wynajmu lub można skorzystać z ryczałtu.
Jeśli nie ma innego stałego miejsca pracy do wykonywania działalności zawodowej, koszty pracy zdalnej można odliczyć w formie dziennej stawki ryczałtowej w wysokości 6 Euro za dzień, maksymalnie 1.260 Euro rocznie. Nie jest wymagane zamknięte biuro; wystarczy kącik do pracy lub stół kuchenny. Dziennej stawki ryczałtowej można użyć tylko raz na dzień kalendarzowy dla wszystkich czynności zawodowych wykonywanych w domu.
Przykład: Kierowca autobusu (Z) pracuje dodatkowo jako freelancer pisarz i zajmuje się wynajmem. Ponieważ Z nie ma innego stałego miejsca pracy do tych czynności, może odliczyć dzienną stawkę ryczałtową w wysokości 6 Euro za każdy dzień, w którym wykonuje te czynności z domu, do maksymalnie 1.260 Euro rocznie. Nawet jeśli Z pracuje jako kierowca autobusu w danym dniu, odliczenie dziennej stawki ryczałtowej na inne czynności nie jest zagrożone. Z może przypisać ryczałt proporcjonalnie do dochodów z działalności freelancerskiej lub dochodów z wynajmu i dzierżawy, lub w pełni do jednej z tych kategorii dochodów.
Ważne: Musisz udowodnić, że nie masz innego stałego miejsca pracy do danej działalności zawodowej lub operacyjnej. Odpowiednie zaświadczenie od pracodawcy może być pomocnym dowodem.
Czy można odliczyć pokój do pracy biurowej w ramach działalności związanej z wynajmem?
