Dieser Text bezieht sich auf die
. Die Version die für die
Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?
Jeśli osiągniesz zysk z prywatnych transakcji sprzedaży, musisz go opodatkować dopiero od kwoty 600 Euro, ponieważ do tego momentu obowiązuje odpowiednia granica zwolnienia. Ponieważ nie jest tu przyznawana kwota wolna od podatku, w przypadku zysku w wysokości 600 Euro lub więcej musisz opodatkować całą kwotę, a nie tylko kwotę przekraczającą granicę zwolnienia.
Zysk ze sprzedaży wlicza się do dochodu podlegającego opodatkowaniu i jest następnie opodatkowany według osobistej stawki podatkowej. Podatek u źródła nie ma tutaj zastosowania.
Straty z transakcji sprzedaży mogą być kompensowane tylko z zyskami tej samej kategorii.
W przypadku małżonków rozliczających się wspólnie, każdemu partnerowi przysługuje granica zwolnienia. Niewykorzystana granica zwolnienia nie może zostać przeniesiona na małżonka.
(2023): Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?
Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?
Sprzedaż nieruchomości może być uznana za prywatną transakcję sprzedaży. Decydujące znaczenie ma sposób użytkowania nieruchomości oraz moment sprzedaży.
Jeśli sprzedasz nieruchomość w ciągu dziesięciu lat od zakupu, musisz opodatkować zysk ze sprzedaży według swojego osobistego stopnia podatkowego. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy nieruchomość była użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe. W takim przypadku możesz sprzedać nieruchomość bez konieczności opodatkowania zysku.
Wyjątki od obowiązku podatkowego dotyczą jednak nieruchomości użytkowanych na własne potrzeby mieszkaniowe (§ 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG). Należy rozróżnić dwa przypadki ("alternatywy"):
Alternatywa 1: Nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w okresie od zakupu lub ukończenia budowy do sprzedaży.
Alternatywa 2: Nieruchomość była użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Nie jest wymagane, aby okres ten obejmował pełne trzy lata kalendarzowe.
Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że druga alternatywa - w przeciwieństwie do pierwszej - nie wymaga wyłączności użytkowania na własne potrzeby. Nie ma znaczenia, jak długo trwało użytkowanie na własne potrzeby w pierwszym i trzecim roku. Tylko w drugim roku użytkowanie na własne potrzeby musiało być stałe. Krótkotrwałe użytkowanie na własne potrzeby przed sprzedażą długo użytkowanego mieszkania własnościowego nie jest zatem szkodliwe (wyrok z 3.9.2019, IX R 10/19).
Przypadek: Powód nabył w 2006 roku mieszkanie własnościowe, które użytkował na własne potrzeby do kwietnia 2014 roku i sprzedał na podstawie notarialnie poświadczonej umowy kupna z dnia 17.12.2014. W okresie od maja 2014 roku - jego wyprowadzki - do sprzedaży w grudniu 2014 roku powód wynajmował mieszkanie osobom trzecim. Urząd skarbowy ustalił podlegający opodatkowaniu zysk ze sprzedaży w wysokości 44.338 Euro. Powód złożył odwołanie. Jego zdaniem sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu, ponieważ użytkował mieszkanie na własne potrzeby w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach (druga alternatywa). Skarga została uwzględniona; Federalny Trybunał Finansowy oddalił rewizję urzędu skarbowego.
Uzasadnienie: Druga alternatywa wymaga, aby mieszkanie było użytkowane na własne potrzeby w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Użytkowanie na własne potrzeby w roku sprzedaży oraz w drugim roku przed sprzedażą nie musiało trwać przez cały rok kalendarzowy; wystarczy nieprzerwany okres użytkowania na własne potrzeby, który obejmuje trzy lata kalendarzowe, bez wypełniania ich w całości - z wyjątkiem pierwszego roku przed sprzedażą ("środkowy rok kalendarzowy").
Oznacza to: Wystarczające dla zastosowania przepisu wyjątkowego jest nieprzerwane użytkowanie przez rok i dwa dni - przy czym użytkowanie na własne potrzeby musi obejmować cały środkowy rok kalendarzowy, podczas gdy użytkowanie na własne potrzeby w drugim roku przed sprzedażą i w roku sprzedaży musi obejmować tylko jeden dzień.
Aktuelle Entscheidungen
Sprzedaż nieruchomości: Zasadniczo sprzedaż nieruchomości jako prywatna transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu, jeśli nastąpi w ciągu dziesięciu lat od zakupu (§ 23 ust. 1 nr 1 EStG). Istnieją jednak wyjątki: zysk ze sprzedaży pozostaje wolny od podatku, jeśli nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe między zakupem lub ukończeniem budowy a sprzedażą lub w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach.
Zysk z domowego biura i domu: Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że zysk ze sprzedaży domu przypadający na domowe biuro nie podlega opodatkowaniu spekulacyjnemu, o ile ma zastosowanie jedno z poniższych zwolnień dla domu. Przepis ten obowiązuje nawet wtedy, gdy wcześniej odliczono koszty uzyskania przychodu związane z domowym biurem (wyrok BFH z 1.3.2021, IX R 27/19).
Użytkowanie domu po rozstaniu: Jak jednak wygląda sytuacja, gdy małżonkowie się rozstają, jeden z nich się wyprowadza, a należący do niego dom jest po wyprowadzce nieodpłatnie użytkowany przez drugiego (byłego) małżonka lub dziecko, aż do sprzedaży nieruchomości? Czy nadal jest to uznawane za "użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe", tak że sprzedaż domu w ciągu dziesięciu lat pozostaje wolna od podatku? Sąd Finansowy w Münster orzekł, że nieodpłatne przekazanie byłemu małżonkowi nie jest uznawane za "użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe" (FG Münster z 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Sprzedaż udziałów we współwłasności po rozwodzie: W innym przypadku Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że rozwiedziony małżonek, który w ramach podziału majątku przy rozwodzie sprzedaje swój udział we współwłasności wspólnego domu jednorodzinnego byłemu małżonkowi, może podlegać opodatkowaniu (wyrok BFH z 14.2.2023, IX R 11/21).
Przypadek: W 2008 roku małżonkowie wspólnie nabyli dom jednorodzinny, który początkowo zamieszkiwali z wspólnym dzieckiem. Po problemach małżeńskich mąż wyprowadził się w 2015 roku. Żona pozostała w domu z dzieckiem. Małżeństwo zostało później rozwiązane. W ramach podziału majątku w postępowaniu rozwodowym powstał spór między rozwiedzionymi małżonkami dotyczący nieruchomości. Gdy żona zagroziła licytacją, mąż sprzedał w 2017 roku swoją połowę udziału we współwłasności żonie. Ta nadal wykorzystywała nieruchomość jako miejsce zamieszkania dla siebie i wspólnego dziecka.
Konsekwencje podatkowe: Urząd skarbowy opodatkował zysk ze sprzedaży udziału we współwłasności podatkiem dochodowym. Federalny Trybunał Finansowy potwierdził, że jest to podlegająca opodatkowaniu prywatna transakcja sprzedaży. Ma to miejsce, gdy nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu dziesięciu lat od zakupu. Dotyczy to również połowy udziału we współwłasności, który w ramach podziału majątku po rozwodzie zostaje przekazany przez jednego małżonka drugiemu. Sprzedaż nie podlega jednak opodatkowaniu, jeśli nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana przez właściciela i jego rodzinę na potrzeby mieszkaniowe w latach między zakupem a sprzedażą lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach. Rozwiedziony małżonek nie użytkuje już nieruchomości, w której ma udział, na potrzeby mieszkaniowe, jeśli się wyprowadził, a tylko jego rozwiedziony małżonek i wspólne dziecko tam mieszkają.
(2023): Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?
Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?
Zysk lub strata z transakcji sprzedaży to zgodnie z § 23 ustawy o podatku dochodowym różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia lub wytworzenia oraz kosztami uzyskania przychodu.
Do kosztów nabycia zalicza się samą cenę zakupu oraz koszty dodatkowe związane z nabyciem. Koszty nabycia lub wytworzenia pomniejsza się o odpisy amortyzacyjne (AfA), podwyższone odpisy i specjalne amortyzacje, o ile zostały one odliczone przy obliczaniu dochodów. Ostatecznie odliczona amortyzacja zostaje cofnięta.
Do kosztów dodatkowych należą np. koszty doradztwa, opłaty zakupowe, opłaty telefoniczne czy koszty podróży, które musiały jednak powstać w związku z nabyciem. Koszty uzyskania przychodu muszą być podzielone kwotowo, jeśli są również związane z innymi dochodami.
(2023): Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?
Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?
Sprzedając dom wakacyjny lub mieszkanie wakacyjne, w niektórych przypadkach musisz zapłacić podatek od zysku ze sprzedaży. Zasadniczo: sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku po 10 latach. Jeśli jednak okres między nabyciem a sprzedażą nie przekracza 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do celów własnych w okresie między nabyciem lub ukończeniem a sprzedażą lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach (§ 23 ust. 1 nr 1 zdanie 3 EStG).
Zdaniem administracji podatkowej, również przy sprzedaży mieszkania wakacyjnego lub domku letniskowego w okresie 10-letnim zysk jest wolny od podatku, jeśli mieszkanie było wykorzystywane wyłącznie do celów własnych od momentu nabycia lub ukończenia do momentu sprzedaży lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach.
Nie ma znaczenia, jeśli mieszkanie stoi puste poza okresem własnego użytkowania. Jest ono również wykorzystywane "do celów własnych", jeśli jest zamieszkane tylko czasowo, ale w pozostałym czasie jest do dyspozycji jako mieszkanie (pismo BMF z 5.10.2000, BStBl. 2000 I s. 1383, pkt 22).
Sąd Finansowy w Kolonii orzekł przeciwko fiskusowi, że w przypadku mieszkania wakacyjnego "własne użytkowanie" nie ma miejsca, jeśli jest ono wykorzystywane głównie na pobyty wakacyjne. Jeśli takie mieszkanie wakacyjne zostanie sprzedane przed upływem 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży, a zysk ze sprzedaży jest opodatkowany jako "inne dochody" zgodnie z § 22 nr 2 EStG (FG Kolonia z 18.10.2016, 8 K 3825/11, rewizja IX R 37/16).
Na szczęście Federalny Trybunał Finansowy uchylił to orzeczenie i orzekł: Budynek jest również wykorzystywany do celów własnych, jeśli podatnik zamieszkuje go tylko czasowo, pod warunkiem że w pozostałym czasie jest do jego dyspozycji jako mieszkanie. Pod § 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG mogą zatem również podlegać drugie domy, mieszkania wakacyjne nieprzeznaczone na wynajem oraz mieszkania wykorzystywane w ramach podwójnego gospodarstwa domowego (BFH z 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II s. 1192).
Obecnie Sąd Finansowy w Münsterze orzekł, że nawet jeśli zysk ze sprzedaży mieszkania wakacyjnego podlega opodatkowaniu, sprzedane wraz z nim wyposażenie nie jest uwzględniane. Nie jest ono zatem wliczane do zysku spekulacyjnego (wyrok z 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).
(2023): Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?
