Co to są amortyzacje?
Za pomocą tzw. amortyzacji można rozłożyć koszty nabycia lub wytworzenia budynku, mieszkania lub inwestycji budowlanej na kilka lat jako koszty uzyskania przychodu. Część roczna, którą można odliczyć, nazywana jest amortyzacją lub odpisem z tytułu zużycia (AfA).
Amortyzacja, podobnie jak koszty remontu i koszty dodatkowe, zalicza się do kosztów uzyskania przychodu i obniża w ten sposób obciążenie podatkowe. Amortyzacja jest możliwa w przypadku wynajmowanych lub użytkowanych w celach biznesowych domów i mieszkań. Ważne jest, aby pamiętać, że można amortyzować tylko wartość budynku - wartość gruntu nie ulega amortyzacji podatkowej.
Należy rozróżnić między amortyzacją liniową, amortyzacją degresywną a amortyzacją specjalną zgodnie z § 7b EStG, dla których obowiązują różne warunki i różne okresy stosowania.
1. Amortyzacja liniowa
W przypadku obiektów wybudowanych po 31 grudnia 1924 r. nabywcy mogą przez 50 lat odliczać od podatku 2 procent kosztów nabycia bez gruntu. Przy cenie zakupu bez gruntu wynoszącej 200.000 Euro dochód podlegający opodatkowaniu zostanie obniżony o 4.000 Euro (2 procent z 200.000 Euro). Przy założonej osobistej stawce podatkowej wynoszącej 35 procent oszczędność podatkowa wynosi zatem 1.400 Euro rocznie. Jeśli nieruchomość zostanie kupiona lub sprzedana w ciągu roku, roczna amortyzacja jest naliczana proporcjonalnie do czasu.
W przypadku obiektów wybudowanych przed 1.1.2025 r. nabywcy mogą przez 40 lat odliczać od podatku 2,5 procent kosztów nabycia bez gruntu.
Obecnie: W przypadku obiektów wybudowanych (ukończonych) po 31.12.2022 r. nabywcy mogą przez 33 1/3 roku odliczać od podatku 3 procent kosztów nabycia bez gruntu.
2. Degresywna amortyzacja dla budynków mieszkalnych
Ze względu na dotkliwy brak mieszkań oraz kryzys w branży budowlanej ponownie wprowadzono degresywną amortyzację dla nowych budynków mieszkalnych na wynajem. Konkretnie: Od 1.10.2023 r. obowiązuje degresywna amortyzacja dla wynajmowanych budynków mieszkalnych, jeśli w okresie od 1.10.2023 r. do 30.9.2029 r. rozpoczęto budowę lub zawarto umowę kupna, a budynek został nabyty do końca roku jego ukończenia. Degresywna amortyzacja wynosi wtedy sześć procent od każdej wartości rezydualnej (§ 7 ust. 5a EStG). Degresywna AfA dotyczy również projektów budowlanych, dla których wydano już pozwolenie na budowę, ale które jeszcze się nie rozpoczęły. Degresywną AfA można zastosować do wszystkich budynków mieszkalnych położonych w państwie członkowskim UE/EOG. Nie przewidziano ograniczenia do budynków mieszkalnych w kraju.
Dopóki stosowana jest degresywna amortyzacja, odpisy z tytułu nadzwyczajnego zużycia technicznego lub ekonomicznego nie są dozwolone. Jeśli jednak takie wystąpią, można przejść na liniową AfA zgodnie z § 7 ust. 4 nr 2a EStG (3 procent rocznie). Podatnik ma prawo wyboru przejścia na liniową AfA zgodnie z § 7 ust. 4 nr 2a EStG. Liniowa AfA jest stosowana od wartości rezydualnej po zmianie. Wartość rezydualna jest obliczana na podstawie pierwotnych kosztów nabycia i wytworzenia pomniejszonych o dotychczasowe amortyzacje. Jeśli po przejściu na liniową AfA rzeczywisty okres użytkowania jest krótszy niż zwykły okres użytkowania wynoszący 33 lata, można go uwzględnić. Oznacza to, że stawka amortyzacji jest wtedy wyższa niż 3 procent (§ 7 ust. 4 zdanie 2 EStG).
3. Amortyzacja specjalna zgodnie z § 7b EStG
Aby pobudzić budowę nowych mieszkań na wynajem w segmencie niskich i średnich czynszów, ustawodawca wprowadził w 2019 r. czasową amortyzację specjalną zgodnie z § 7b EStG, która została ponownie uruchomiona w 2022 r.
3. A. Amortyzacja w przypadku wniosku budowlanego złożonego między 1.9.2018 a 31.12.2021
Amortyzacja specjalna 7b wynosi w roku nabycia lub wytworzenia oraz w kolejnych trzech latach po 5 % kosztów nabycia lub wytworzenia do 2.000 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Dodatkowo możliwa jest liniowa AfA w wysokości 2 % rocznie, oparta na rzeczywistych kosztach nabycia lub wytworzenia (§ 7 ust. 4 EStG).
Preferowane są budynki, których koszty budowy nie przekraczają 3.000 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Dotowana nieruchomość musi być wynajmowana przez co najmniej 10 lat, bez limitu czynszu. Dotyczy to zarówno nowych budynków, jak i rozbudowy mieszkań w istniejących budynkach, takich jak adaptacje poddaszy i dobudowy.
Termin dla amortyzacji specjalnej to 31.12.2021. Można ją jednak po raz pierwszy zastosować w roku ukończenia lub nabycia. Okres wsparcia jest ograniczony do 2026 r., aby wspierać szybkie tworzenie mieszkań.
3. B. Amortyzacja w przypadku wniosku budowlanego złożonego między 1.1.2023 a 31.12.2026
Amortyzacja specjalna zgodnie z § 7b EStG ma na celu wspieranie budowy mieszkań na wynajem. Szczegóły:
Preferowane są mieszkania na wynajem, dla których wniosek budowlany został złożony między 1.1.2023 a 31.12.2026 lub dokonano odpowiedniego zgłoszenia budowlanego.
Amortyzacja specjalna wynosi w pierwszych czterech latach po 5 % kosztów nabycia lub wytworzenia do kwalifikowanej podstawy obliczeniowej. Dodatkowo możliwa jest liniowa AfA w wysokości 2 % rocznie, oparta na rzeczywistych kosztach nabycia lub wytworzenia.
Preferowane są koszty nabycia lub wytworzenia do 2.500 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej oraz budynki, których koszty budowy nie przekraczają 4.800 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Nabycie takiego mieszkania musi nastąpić do końca roku jego ukończenia.
Amortyzacja specjalna jest związana z wymogami efektywności. Budynek musi spełniać kryteria "domu efektywnego 40" z klasą zrównoważonego rozwoju/poziomem efektywności budynku 40 i otrzymać "Znak jakości zrównoważonego budynku" (QNG). Ma to na celu promowanie jakości ekologicznej i socjokulturowej.
Wskazówka: Ze względu na niepewny rozwój kosztów budowy w przyszłości mogą nastąpić zmiany w odniesieniu do kosztów. Zostało to już wspomniane w uzasadnieniu ustawy.
Wskazówka: Konieczne jest przestrzeganie pomocy de minimis, ale tylko dla uprawnionych przedsiębiorców. Wynajmujący nie podlegają tym wymaganiom.
Wskazówka: Nowo wybudowane mieszkania w 2022 r. na podstawie zgłoszenia budowlanego lub wniosku budowlanego są wyłączone z § 7b EStG.
(2023): Co to są amortyzacje?
Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 5 EStG?
Amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 5 EStG oznacza amortyzację degresywną, która pozwala właścicielom budynków lub mieszkań na amortyzację nowych budynków lub mieszkań w pierwszych latach po wysokiej stawce. Amortyzacja degresywna nie jest już możliwa dla nieruchomości z wnioskiem budowlanym lub umową kupna od 1.1.2006. Od tego czasu dozwolona jest tylko amortyzacja liniowa.
Dla wcześniejszych zakupów obowiązują następujące stawki amortyzacji:
Wniosek budowlany/umowa kupna od 30.7.1981 do 28.2.1989 i od 1.1.1996
- W pierwszych ośmiu latach: 5 procent
- Kolejne 6 lat: 2,5 procent
- Kolejne 36 lat: 1,25 procent
Wniosek budowlany/umowa kupna od 1.1.2004 do 31.12.2005
- Pierwsze 10 lat: 4 procent
- Kolejne 8 lat: 2,5 procent
- Kolejne 32 lata: 1,25 procent
Wniosek budowlany/umowa kupna od 1.3.1989 do 31.12.1995
- Pierwsze 4 lata: 7 procent
- Kolejne 6 lat: 5 procent
- Kolejne 6 lat: 2 procent
- Kolejne 24 lata: 1,25 procent
Aktualnie: Z powodu niedoboru mieszkań i kryzysu w branży budowlanej ponownie wprowadzono amortyzację degresywną dla nowych budynków mieszkalnych na wynajem. Oznacza to, że od 1.10.2023 do 30.9.2029, jeśli rozpocznie się budowa lub zostanie zawarta umowa kupna, a budynek zostanie nabyty do końca roku budowy, możliwa jest amortyzacja degresywna w wysokości sześciu procent wartości pozostałej zgodnie z § 7 ust. 5a EStG. Przepis ten dotyczy również projektów budowlanych, dla których wydano już pozwolenie na budowę, ale jeszcze nie rozpoczęto prac. Amortyzację degresywną można zastosować do wszystkich budynków mieszkalnych w państwach członkowskich UE/EOG, bez ograniczenia do budynków krajowych.
Dopóki stosowana jest amortyzacja degresywna, amortyzacje z powodu nadzwyczajnego zużycia technicznego lub ekonomicznego nie są dozwolone. Jeśli wystąpi takie zużycie, można jednak przejść na amortyzację liniową zgodnie z § 7 ust. 4 nr 2a EStG, przy której rocznie odpisuje się trzy procent. Podatnik ma możliwość wyboru przejścia na amortyzację liniową. Po zmianie wartość pozostała jest obliczana na podstawie pierwotnych kosztów nabycia i wytworzenia pomniejszonych o dotychczasowe amortyzacje. Jeśli rzeczywisty okres użytkowania po przejściu na amortyzację liniową jest krótszy niż zwykły okres użytkowania wynoszący 33 lata, można zastosować wyższą stawkę amortyzacji niż trzy procent (§ 7 ust. 4 zdanie 2 EStG).
(2023): Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 5 EStG?
