Jak ocenić koszty remontu po zakupie domu?

Po zakupie nieruchomości często przeprowadza się rozległe prace remontowe i modernizacyjne. Takie wydatki są właściwie kosztami utrzymania i mogą być natychmiast odliczone jako koszty uzyskania przychodu, jeśli budynek jest wynajmowany. Uwaga: Jeśli koszty w pierwszych trzech latach przekraczają 15% kosztów nabycia budynku, są one dodawane do kosztów nabycia i mogą być amortyzowane tylko jednolicie (§ 6 ust. 1 nr 1a EStG).

Przy obliczaniu granicy 15% nie uwzględnia się wydatków na prace konserwacyjne, tj. na drobne naprawy. Ponadto wydatki, które mają na celu doprowadzenie budynku do stanu gotowości operacyjnej, są zaliczane do kosztów nabycia i dlatego również nie mogą być uwzględniane w granicy 15%. Ponadto wydatki, które prowadzą do znacznej poprawy nieruchomości, są zaliczane do kosztów wytworzenia i dlatego również nie powinny być uwzględniane w granicy 15%.

Uwaga: Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że drobne naprawy, które są ściśle związane przestrzennie, czasowo i rzeczowo z innymi pracami modernizacyjnymi w ciągu pierwszych trzech lat od nabycia budynku, są uwzględniane w granicy 15% i - w przypadku przekroczenia tej granicy - należą do kosztów wytworzenia związanych z nabyciem. Oznacza to, że koszty nie mogą być odliczone w pełnej wysokości, lecz tylko poprzez amortyzację w wysokości 2% rocznie jako koszty uzyskania przychodu (wyrok BFH z 14.6.2016, IX R 22/15).

Prace konserwacyjne i drobne naprawy są właściwie kosztem utrzymania i mogą być natychmiast odliczone jako koszty uzyskania przychodu i nie są uwzględniane w granicy 15%. Dotyczy to jednak tylko wtedy, gdy są one przeprowadzane oddzielnie i niezależnie od innych prac modernizacyjnych.

W tym przypadku granica 15% zostałaby przekroczona o 100 euro. Spowodowałoby to zmianę decyzji podatkowych za 2015 i 2016 rok, a koszty byłyby uwzględniane tylko w drodze amortyzacji. W 2015 roku wynajmujący mógł jeszcze z czystym sumieniem założyć, że wydatki na drobne naprawy były w pełni odliczalne. Na wniosek koszty drobnych napraw mogą jednak nadal być odliczane natychmiast i wyłączone z badania granicy 15%. Wtedy również pozostałe 10.100 euro byłoby odliczane natychmiast.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że koszty napraw - mimo przekroczenia granicy 15% - nie stanowią kosztów wytworzenia związanych z nabyciem. Takie koszty są raczej kosztem utrzymania i mogą być w pełni odliczone jako koszty uzyskania przychodu. Koszty napraw mających na celu usunięcie szkody, która nie istniała w momencie nabycia, lecz została udowodniona jako spowodowana później przez zawinione działanie osoby trzeciej na budynku, nie są zaliczane do kosztów wytworzenia związanych z nabyciem (wyrok BFH z 9.5.2017, IX R 6/16).

Przypadek: Powódka nabyła z dniem 1.4.2007 mieszkanie własnościowe, które znajdowało się w stanie wolnym od wad. Jednocześnie przejęła istniejący stosunek najmu. We wrześniu 2008 roku wypowiedziała umowę najmu. Najemca pozostawił mieszkanie w uszkodzonym stanie (wybite szyby, pleśń, zniszczone płytki podłogowe, szkody wodne). Na usunięcie tych szkód w 2008 roku potrzebne było około 20.000 euro. Powódka zgłosiła je jako koszty uzyskania przychodu podlegające natychmiastowemu odliczeniu, urząd skarbowy chciał je traktować jako koszty wytworzenia związane z nabyciem. Sędziowie finansowi przyznali rację powódce.

Obecnie Sąd Finansowy Dolnej Saksonii orzekł, że koszty utrzymania nie są natychmiast odliczalne, nawet jeśli po przekroczeniu granicy 15% najemca nagle umrze krótko po nabyciu nieruchomości i mieszkanie musi zostać gruntownie wyremontowane w celu ponownego wynajmu (wyrok z 26.9.2017, 12 K 113/16).

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wydatki poniesione przed nabyciem nie są uwzględniane przy badaniu granicy 15% (§ 6 ust. 1 nr 1a EStG) (decyzja BFH z 28.4.2020, IX B 121/19).

• Przypadek: Małżonkowie nabyli dom wielorodzinny. Uzgodniona cena zakupu miała być płatna najpóźniej do 1.1.2012. Przekazanie posiadania miało nastąpić natychmiast po pełnej zapłacie ceny zakupu. Ponieważ kupujący z jednej strony musieli przeprowadzić rozległe prace budowlane, ale z drugiej strony chcieli jak najszybciej wynająć mieszkania w budynku, uzgodnili z poprzednimi właścicielami, że niezbędne prace remontowe mogą zostać rozpoczęte już przed zapłatą ceny zakupu, od października 2011.
• Poniesiono koszty prac budowlanych już w 2011 roku w wysokości prawie 68.000 euro. Granica 15% została przekroczona już samymi tymi wydatkami. Urząd skarbowy poinformował podatników, że wydatki na remont i modernizację budynku są zaliczane do kosztów nabycia. Skutek: brak natychmiastowego odliczenia kosztów w 2011 roku; zamiast tego jedynie zwiększenie podstawy do amortyzacji (AfA). Kupujący domy argumentowali, że trzyletni okres rozpoczyna się dopiero z chwilą nabycia, czyli z przejściem własności gospodarczej. Jest to moment, w którym zgodnie z umową notarialną przechodzą posiadanie, ryzyko, korzyści i obciążenia - tutaj z zapłatą ceny zakupu dopiero w 2012 roku.
• Do zakresu stosowania zasady 15% należy zatem włączyć tylko te wydatki, które przypadają po tym terminie. Kwota około 68.000 euro została w spornej sprawie poniesiona przed nabyciem. Te wydatki stanowiły przedwstępne koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Należy dodać, że w tym przypadku istniała już notarialna umowa kupna, a kupujący mogli sami doprowadzić do przejścia posiadania, ryzyka, korzyści i obciążeń poprzez zapłatę ceny zakupu, co też się stało. Inwestycje zostały dokonane w porozumieniu z poprzednimi właścicielami i wyłącznie w związku z nabyciem własności w połączeniu z istniejącym zamiarem wynajmu.
• Sąd Finansowy podzielił stanowisko podatników i uwzględnił ich skargę (Sąd Finansowy Nadrenii-Palatynatu, wyrok z 13.11.2019, 2 K 2304/17). A BFH zaskakująco szybko odrzucił skargę urzędu skarbowego (decyzja BFH z 28.4.2020, IX B 121/19).

(2023): Jak ocenić koszty remontu po zakupie domu?

Co to są koszty utrzymania?

Do kosztów utrzymania należą wszystkie wydatki na bieżące prace konserwacyjne lub naprawy oraz wszystkie koszty związane z wymianą lub ulepszeniem już istniejących części (np. okien) lub instalacji (np. ogrzewania).

Jeśli natomiast zostaną wprowadzone nowe, wcześniej nieistniejące części (np. montaż wcześniej nieistniejącej łazienki), nie są to koszty utrzymania, lecz koszty produkcji, które wpływają jedynie poprzez amortyzację. Rozgraniczenie, czy są to koszty utrzymania, czy produkcji, jest jednak często trudne.

Jeśli koszt przedsięwzięcia bez podatku VAT wynosi do 4.000 Euro, można zawsze odliczyć wydatki jako koszty utrzymania, nawet jeśli są to właściwie koszty produkcji. W ciągu pierwszych trzech lat od nabycia budynku należy jednak zwrócić uwagę na szczególne zasady.

Większe koszty utrzymania mogą być odliczone od razu lub rozłożone na 2 do 5 lat jako koszty uzyskania przychodu.

(2023): Co to są koszty utrzymania?