Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?
Jeśli chcesz uwzględnić domek letniskowy w rozliczeniu podatkowym, musisz pokonać dość wysokie przeszkody, ponieważ fiskus partycypuje tylko wtedy, gdy główny nacisk kładziony jest na wynajem nieruchomości. W tym celu należy wykazać przed urzędem skarbowym zamiar osiągnięcia zysku. Koszty i straty związane z nieruchomością wakacyjną można odliczyć od podatku tylko wtedy, gdy priorytetem jest osiągnięcie zysku z wynajmu. I tu pojawia się duży problem. Jeśli nie można wiarygodnie wykazać przed urzędem skarbowym, że celem jest zarabianie na wynajmie, urząd uzna to za "hobby" i nie będzie żadnych oszczędności podatkowych. Najłatwiej wykazać zamiar osiągnięcia zysku, jeśli początkowo w ogóle nie korzystasz z domku letniskowego. Można to wykazać przed urzędem skarbowym, na przykład za pomocą umowy z pośrednikiem, która wyklucza użytkowanie własne przez cały rok. Ponadto urząd skarbowy musi być poinformowany o zamiarze osiągnięcia zysku z wynajmu:
Zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Finansowego (sygn. akt IX R 57/02) nieruchomość powinna być wynajmowana przez co najmniej 75 procent lokalnego czasu wynajmu. Jeśli taki czas wynajmu nie może zostać osiągnięty, prognoza dochodów na okres 30 lat musi wykazać, że w tym okresie można osiągnąć nadwyżkę z wynajmu (BFH: sygn. akt IX R 97/00). Taka prognoza dochodów musi zostać złożona również wtedy, gdy nieruchomość wakacyjna ma być również wykorzystywana prywatnie. Jeśli prognoza wykaże, że w okresie 30 lat nie można oczekiwać nadwyżki, koszty uzyskania przychodu nie zostaną uznane.
W takim przypadku dochody z wynajmu również nie muszą być opodatkowane. Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, urząd skarbowy musi uznać koszty. Okresy wynajmu, które można odliczyć, są porównywane z okresami użytkowania własnego, które nie mogą być odliczone. Im dłuższy okres wynajmu, tym więcej można odliczyć. W takim przypadku ewentualne przestoje mogą również zostać uwzględnione w okresie wynajmu, na przykład jeśli wcześniej dokładnie określono, kiedy nieruchomość wakacyjna będzie wykorzystywana na własny użytek. W przeciwnym razie przestoje są dzielone proporcjonalnie do wynajmu i użytkowania własnego.
Ortsübliche Vermietungszeit
Na jakie liczby należy zwrócić uwagę? Obecnie Federalny Trybunał Finansowy zajął się tą kwestią i wydał orzeczenie, które może pomóc właścicielom nieruchomości wakacyjnych. Przy ustalaniu porównawczej miary obłożenia należy brać pod uwagę tylko lokalny czas wynajmu nieruchomości wakacyjnych, a nie wszystkich obiektów noclegowych w mieście. Dlatego miara porównawcza jest znacznie niższa niż zakłada administracja skarbowa (orzeczenie BFH z 26.5.2020, IX R 33/19).
Jeśli urząd skarbowy uzna wszystkie punkty, koszty zakupu i finansowania, a także ogrzewanie, prąd czy naprawy mogą zostać odliczone od podatku. Ponieważ szczególnie w pierwszych latach, na przykład z powodu odsetek od kredytów, wydatki przewyższają dochody, strata może obniżyć dochód podlegający opodatkowaniu.
Aktualnie: Federalny Trybunał Finansowy zajął stanowisko w sprawie, jak postępować, gdy wynajmujący posiada dom wakacyjny, w którym znajduje się kilka mieszkań, a te były wykorzystywane w różny sposób w ciągu lat, na przykład najpierw na wynajem długoterminowy, a później jako mieszkanie wakacyjne? Czy zamiar osiągnięcia zysku należy sprawdzić osobno dla każdego mieszkania, czy dla całej nieruchomości?
SteuerGo
W tej sprawie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że liczy się każde pojedyncze mieszkanie. Ponadto orzekł, że kwestia, czy można osiągnąć całkowitą nadwyżkę, musi być ponownie oceniona w przypadku zmiany sposobu użytkowania. Ma to miejsce na przykład wtedy, gdy mieszkanie było najpierw wynajmowane na stałe, następnie wyremontowane, a następnie wykorzystywane jako mieszkanie wakacyjne (orzeczenie BFH z 8.1.2019, IX R 37/17).
Klasyfikacja podatkowa wynajmu mieszkań wakacyjnych
Aktualnie: Przy wynajmie mieszkania wakacyjnego może pojawić się pytanie, czy są to dochody z wynajmu i dzierżawy, czy dochody z działalności gospodarczej. W tym drugim przypadku może powstać podatek od działalności gospodarczej, ale przede wszystkim mieszkanie byłoby zawsze "związane podatkowo" i zysk ze sprzedaży mieszkania byłby opodatkowany również poza dziesięcioletnim okresem spekulacyjnym. Administracja skarbowa uznaje, że działalność gospodarcza ma miejsce, gdy mieszkanie wakacyjne jest wykorzystywane w sposób hotelowy lub wynajem odbywa się na zasadzie pensjonatu. Decydujące jest, czy ze względu na częstotliwość zmian gości lub w związku z dodatkowymi usługami świadczonymi oprócz udostępnienia mieszkania, takimi jak dostarczanie pościeli i mebli, sprzątanie pokoi, wymagana jest organizacja przedsiębiorstwa, jak ma to miejsce w pensjonatach (EStH H 15.7 (2) do § 15 EStG).
Jednak już w 2020 roku Federalny Trybunał Finansowy wydał znaczące orzeczenie: Wynajmujący mieszkanie wakacyjne nie osiąga dochodów z działalności gospodarczej, jeśli pośrednik, któremu zlecił powierniczy wynajem, oferuje je w sposób hotelowy, ale ma własny interes ekonomiczny w powierniczej pozycji, zwłaszcza jeśli świadczy hotelowe usługi dodatkowe na własny rachunek lub na rachunek osób trzecich (orzeczenie BFH z 28.5.2020, IV R 10/18).
Stan faktyczny: Powódka posiada trzy mieszkania własnościowe, które znajdują się w większym kompleksie. W jego skład wchodzi hotel. Wynajem mieszkań odbywa się za pośrednictwem spółki wynajmującej lub pośredniczącej na rzecz zmieniających się gości wakacyjnych. W razie potrzeby spółka może wynajmować mieszkania jako pokoje hotelowe i w takim przypadku oferować dodatkowe usługi, takie jak śniadanie, pół- lub pełne wyżywienie, codzienne sprzątanie z wymianą ręczników i pościeli. Spółka wystawiała gościom w latach spornych faktury na pobyt hotelowy, w tym śniadanie oraz usługi dodatkowe (np. opłata klimatyczna, miejsce parkingowe, zwierzęta domowe itp.) we własnym imieniu. Rozliczała również prowizje z portalami rezerwacyjnymi. Właścicielom wystawiała kwartalne rozliczenia.
W rezultacie zwracała powódce kwoty pomniejszone o "udział w pościeli", "udział w sprzątaniu końcowym/serwisie hotelowym" i "udział w F&B" pomniejszone o prowizję. Urząd skarbowy i sąd finansowy uznały wynajem za działalność gospodarczą, ponieważ mieszkania były wynajmowane nie jako mieszkania wakacyjne, ale jako pokoje hotelowe. BFH ma jednak inne zdanie.
Wstawienie pośrednika prowadzącego działalność gospodarczą nie prowadzi automatycznie do tego, że wynajmujący również prowadzi działalność gospodarczą. Decydujące jest raczej, w jakim stopniu wynajem mieszkania wakacyjnego przez wynajmującego jest porównywalny z działalnością gospodarczą w zakresie zakwaterowania, biorąc pod uwagę rodzaj wynajmowanego obiektu i sposób wynajmu. Działania spółki wynajmującej lub pośredniczącej prowadzącej działalność gospodarczą nie mogą być przypisane powódce na podstawie stosunku powierniczego lub cywilnoprawnego przedstawicielstwa. Dotyczy to - jak w przypadku spornym - w każdym przypadku, gdy spółka wynajmująca lub pośrednicząca ma znaczny własny interes ekonomiczny w powierniczej pozycji. Ponieważ w przypadku orzeczenia powódka nie mogła przypisać sobie działań gospodarczych spółki wynajmującej, uzyskała dochody z wynajmu i dzierżawy, a nie z działalności gospodarczej.
(2023): Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?
