Model de economisire fiscală: reguli pentru închirierea către rude

Închirierea la preț redus către rude – în special către copii – oferă avantaje fiscale: Deși chiria este sub nivelul pieței, toate cheltuielile pot fi deduse ca cheltuieli aferente în anumite condiții. Modelul este deosebit de potrivit atunci când amortizările mari și dobânzile la datorii se întâlnesc cu venituri mai mici din chirii. Chiar și în cazul copiilor aflați în întreținere, structura este recunoscută fiscal.

Reguli actuale privind închirierea la preț redus

Din 1.1.2021 se aplică trei etape:

• Cel puțin 66 % din chiria locală:
  Cheltuielile aferente sunt deductibile integral – nu este necesară o prognoză.
• Între 50 % și 66 %:
  Este necesară o prognoză pozitivă a excedentului total pentru a putea deduce toate cheltuielile aferente. Dacă prognoza este negativă, cheltuielile trebuie reduse proporțional.
• Mai puțin de 50 %:
  Utilizarea este considerată parțial gratuită. Cheltuielile aferente sunt deductibile doar proporțional pentru partea plătită.

Baza legală: § 21 alin. 2 EStG

Comparație cu terți: Contracte de închiriere cu rude

Chiar și în cazul închirierii către copii aflați în întreținere, este posibilă o recunoaștere fiscală dacă contractul de închiriere rezistă unei comparații cu terți. Aceasta înseamnă:

• Încheiat valabil din punct de vedere juridic
• Reglementat clar și fără echivoc
• Implementat efectiv așa cum a fost convenit

BFH subliniază: „Cerințele pentru dovada seriozității aranjamentelor contractuale între persoane apropiate sunt stricte”
(Hotărârea BFH din 16.2.2016, IX R 28/15).

Exemplu: Dacă chiria este compensată doar cu dreptul la întreținere și nu este plătită efectiv, nu există o relație de închiriere plătită. În acest caz, utilizarea locuinței este considerată întreținere în natură – cheltuielile de publicitate nu sunt deductibile.

Sfat: Plătiți întreținerea în numerar și lăsați copilul să transfere singur chiria.

Cum se determină chiria locală?

Baza este grila de chirii locală. Dacă există o închiriere către terți pentru un apartament comparabil în aceeași clădire la o chirie diferită, grila de chirii are prioritate. Numai dacă nu există o grilă de chirii sau aceasta nu este adecvată, chiria locală poate fi determinată alternativ – de exemplu:

• printr-un raport de expertiză
• prin baze de date de chirii
• sau pe baza a cel puțin trei obiecte comparabile

Hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20

Imobile generoase: Prognoza excedentului total în ciuda limitei de 66 %

Chiar dacă limita de 66 % este respectată, o prognoză a excedentului total este obligatorie în cazul închirierii unor obiecte deosebit de mari sau elaborate.

Exemplu:
Părinții închiriază trei vile (> 250 mp) copiilor lor. Se înregistrează pierderi între 172.000 Euro și 216.000 Euro anual. BFH nu recunoaște pierderile – este vorba de hobby, deoarece nu s-a dovedit intenția de a obține un excedent.
Hotărârea BFH din 20.6.2023, IX R 17/21

Prognoza excedentului total pentru imobile speciale

Este necesară o prognoză pe 30 de ani pentru:

• Suprafețe de locuit peste 250 mp
• Dotări de lux (de exemplu, piscină)
• costuri curente ridicate

BFH a clarificat deja în cazuri similare că chiria de piață pentru astfel de obiecte nu reflectă valoarea reală a locuinței. Prin urmare, trebuie verificat suplimentar dacă închirierea generează un excedent pe durata contractului (de exemplu, hotărârile BFH din 30.9.1997, IX R 80/94 și 6.10.2004, IX R 30/03).

Important:
Regula de 66 % se referă doar la obiectivitatea plății.
Intenția subiectivă de a obține venituri poate fi verificată suplimentar chiar și în cazul respectării limitei.

Model de economisire fiscală: reguli pentru închirierea către rude

Luați în considerare închirierea la preț redus și suplimentul pentru mobilier

În cazul închirierii către rude, cheltuielile publicitare pot fi deduse integral dacă chiria convenită este de cel puțin 66% din chiria medie locală (§ 21 Abs. 2 EStG). Dacă se percepe între 50% și 66%, este necesară o prognoză pozitivă a excedentului. Baza pentru chiria medie locală este de obicei grila de chirii locală.

Dacă un apartament este închiriat mobilat sau parțial mobilat, trebuie aplicat un supliment de mobilare - dar numai dacă acesta poate fi derivat din grila de chirii sau din suplimentele uzuale pe piață. O derivare forfetară din amortizare (AfA) sau un supliment procentual de rentabilitate nu sunt permise (BFH, hotărârea din 6.2.2018, IX R 14/17).

Exemplu: Suplimentul de mobilare reduce cota de plată

Un cuplu închiriază fiului lor un apartament mobilat la un preț redus. Administrația financiară mărește chiria de referință cu un supliment de mobilare (pentru bucătărie încorporată, mașină de spălat, uscător) și astfel ajunge la o cotă de plată sub 66%. Consecința: cheltuielile publicitare sunt reduse proporțional. BFH a confirmat că suplimentele sunt permise - dar numai în cazul unei practici de piață dovedite.

BFH: Doar suplimentele de mobilare dovedite sunt permise

• Suplimentele din grila de chirii (de exemplu, pentru bucătărie încorporată) sunt permise.
• Dacă aceste informații lipsesc din grila de chirii, trebuie utilizate prețurile pieței locale.
• Dacă nu se poate determina un supliment, se aplică chiria fără mobilare.
• AfA sau suplimentele de rentabilitate nu sunt o bază permisă.

Sfat: Specificați suplimentul de mobilare separat în contractul de închiriere - împreună cu chiria netă și cheltuielile. Numai dacă se atinge cel puțin 66% din chiria medie locală, toate cheltuielile publicitare sunt deductibile.

Chiria de referință: grila de chirii sau închiriere comparabilă în clădire?

Dacă chiria unui apartament comparabil, închiriat către terți, din aceeași clădire diferă de grila de chirii, se pune întrebarea care chirie este standardul de comparație.

BFH (hotărârea din 22.2.2021, IX R 7/20) a decis: grila de chirii are prioritate. Dacă aceasta nu este adecvată sau nu există, chiria medie locală poate fi determinată și printr-un raport, o bază de date de închiriere sau cel puțin trei apartamente comparabile.

Obiecte mari și luxoase: prognoză totală a excedentului necesară

În cazul suprafețelor de locuit de peste 250 mp sau al dotărilor deosebit de costisitoare, este necesară o prognoză totală a excedentului chiar și la o chirie de peste 66% (BFH, hotărârea din 20.6.2023, IX R 17/21).

Exemplu: Un cuplu de părinți închiriază trei vile (fiecare > 250 mp) copiilor lor și declară pierderi mari. BFH nu recunoaște aceste pierderi - închirierea este considerată hobby, deoarece nu a fost evidentă nicio intenție de a obține profit.

Deja în hotărâri anterioare (de exemplu, din 30.9.1997, IX R 80/94), BFH a subliniat: În cazul obiectelor deosebit de mari sau luxoase, este necesară în mod regulat o prognoză pe 30 de ani.

Important: Regula de 66% se referă doar la obiectivitatea plății (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Intenția subiectivă de a obține venituri poate fi verificată separat, chiar dacă această limită este respectată.

Luați în considerare închirierea la preț redus și suplimentul pentru mobilier

Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?

Ca proprietar, trebuie să declarați chiria netă și costurile suplimentare transferate chiriașilor ca venit. Costurile generate pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate.

Exemple de venituri din chirii

Veniturile din chirii includ, printre altele:

• Venituri din chirii pentru apartamente sau camere
• Venituri din chirii pentru garaje sau locuri de parcare
• Costuri suplimentare transferate chiriașului
• Chirii pentru spații publicitare și locuri pentru automate
• Dobânzi la economii de construcție
• Plăți compensatorii de la chiriași în cazul încetării anticipate a contractului de închiriere
• Arende pentru terenuri neconstruite
• Venituri dintr-un drept de superficie

Scutire fiscală pentru venituri mici din chirii

Dacă veniturile anuale din chirii sunt sub 520 Euro, de exemplu prin subînchiriere, puteți omite declararea acestora în declarația fiscală. Aceste venituri, care provin dintr-o închiriere temporară, sunt scutite de impozitul pe venit. Acest lucru se aplică și pentru subînchirierea temporară a unor părți din propria locuință închiriată. În acest caz, nu pot fi deduse cheltuieli de publicitate corespunzătoare.

Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?

O locuință este considerată subvenționată dacă chiria este redusă cu mai mult de 5% față de prețul local de închiriere.

Dacă aveți venituri din locuințe pe care le-ați închiriat rudelor, acestea sunt supuse unei verificări fiscale speciale. Biroul fiscal acordă o atenție deosebită dacă locuința a fost închiriată la un preț redus. Începând cu 1.1.2021, există o noutate importantă:

• Dacă chiria convenită este de cel puțin 66 % din chiria medie locală, cheltuielile sunt integral deductibile ca cheltuieli de publicitate.
• Dacă chiria convenită este între 50 % și 66 % din chiria medie, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de profit:
• Dacă prognoza de profit este pozitivă, cheltuielile de publicitate sunt integral deductibile.
• Dacă prognoza de profit este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și sunt deductibile doar parțial.
• Dacă chiria convenită este mai mică de 50 % din chiria medie locală, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile sunt deductibile ca cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.

Important: Dacă chiria este de cel puțin 50 %, dar mai puțin de 66 % din chiria locală, trebuie efectuată o verificare a prognozei de excedent total:

Dacă această verificare a prognozei de excedent total este pozitivă, se presupune intenția de a obține venituri pentru închirierea locuinței la preț redus și este posibilă deducerea integrală a cheltuielilor de publicitate. Dacă verificarea prognozei de excedent total are un rezultat negativ, se presupune intenția de a obține venituri doar pentru partea închiriată contra cost. Pentru partea închiriată contra cost, cheltuielile de publicitate pot fi deduse proporțional.

Verificarea prognozei de excedent total pentru veniturile din închiriere și leasing se efectuează conform jurisprudenței de lungă durată și bine stabilite a BFH. Scrisoarea BMF din 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) este în continuare relevantă.

O locuință este considerată subvenționată dacă chiria este redusă cu mai mult de 5% față de prețul local de închiriere.