Regeln für die Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung an nahe Angehörige – zum Beispiel die eigenen Kinder – vermietet, kann von Steuervorteilen profitieren. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag korrekt gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird.

Verbilligte Vermietung: Steuervorteile durch Werbungskosten

Auch bei einer vergünstigten Miete können Vermieter Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen) steuerlich absetzen. Dabei gilt:

• Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Werbungskosten sind voll abziehbar.
• Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich:
  • Prognose positiv: voller Werbungskostenabzug
  • Prognose negativ: Werbungskosten nur anteilig abziehbar
• Miete < 50 % der ortsüblichen Miete: Vermietung wird anteilig als unentgeltlich eingestuft. Werbungskosten sind nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil abziehbar.

Diese Regeln gelten nur für die Vermietung von Wohnraum – nicht für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume.

Totalüberschussprognose: Wann ist sie nötig?

Eine Totalüberschussprognose muss durchgeführt werden, wenn:

• die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt
• oder in Ausnahmefällen auch bei Vermietung zu mehr als 66 %, z. B. bei aufwendig gestalteten oder sehr großen Objekten (über 250 m² Wohnfläche)

Die Prognose prüft, ob innerhalb von 30 Jahren ein Gewinn aus der Vermietung erzielt werden kann.

Fremdvergleich: Vertrag wie unter Dritten

Ein Mietvertrag mit Angehörigen muss denselben Bedingungen standhalten wie ein Vertrag mit fremden Dritten:

• Vertrag schriftlich und klar geregelt
• Tatsächliche Mietzahlung
• Durchführung wie vereinbart

Wird z. B. die Miete mit dem Unterhalt verrechnet, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor – Werbungskosten sind dann nicht abziehbar (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Barunterhalt ist besser als Naturalunterhalt

Wird dem Kind eine Wohnung als „Naturalunterhalt“ überlassen (Miete wird mit Unterhaltsanspruch verrechnet), wird dies steuerlich nicht anerkannt.
Empfehlung: Barunterhalt zahlen, damit das Kind die Miete selbst überweist.

Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschlag beachten

Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen kann ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete angesetzt werden – aber nur, wenn:

• dieser Zuschlag im Mietspiegel enthalten ist oder
• er am Markt realistisch erzielbar ist

Nicht zulässig: Zuschläge basierend auf Abschreibung oder pauschale Prozentaufschläge (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt?

Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Alternativ (z. B. bei fehlendem Mietspiegel):

• Gutachten
• Auskunft aus Mietdatenbank
• Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Eine einzelne Vergleichsmiete im selben Haus reicht nicht aus, wenn es einen gültigen Mietspiegel gibt (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

Sonderfall: Große oder luxuriöse Immobilien

Bei sehr großen oder hochwertig ausgestatteten Wohnungen (z. B. Villen über 250 m², Schwimmhalle) kann es trotz Einhaltung der 66 %-Grenze sein, dass eine Totalüberschussprognose erforderlich ist (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).

• Fallbeispiel:
  Eltern vermieten drei Villen an ihre Kinder, jeweils > 250 m² Wohnfläche.
  Die Vermietung führt zu hohen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen.
  → Nicht erlaubt, da keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar.
• Begründung:
  Die Marktmiete spiegelt den besonderen Wohnwert solcher Objekte oft nicht realistisch wider.
  Eine langfristige Verlusttätigkeit deutet auf Liebhaberei hin – Verluste sind steuerlich nicht abziehbar.

Regeln für die Vermietung an Angehörige

Închiriere la preț redus: calcul comparativ cu costurile suplimentare de închiriere transferabile

Adesea, apartamentele sunt închiriate rudelor la un preț sub nivelul pieței locale. O astfel de închiriere la preț redus este avantajoasă din punct de vedere fiscal, deoarece, pe de o parte, veniturile din chirii mai mici trebuie impozitate și, pe de altă parte, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate.

La 1.1.2021 a avut loc o modificare importantă:

• Dacă chiria convenită este de cel puțin 66 % din chiria pieței locale, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate.
• Dacă chiria convenită este între 50 % și 66 % din chiria pieței, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de venituri:
• Dacă prognoza de venituri este pozitivă, cheltuielile de publicitate pot fi deduse integral.
• Dacă prognoza de venituri este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și pot fi deduse doar proporțional.
• Dacă chiria convenită este mai mică de 50 % din chiria pieței locale, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.

Curtea Federală Fiscală a clarificat că pentru calculul comparativ, "chiria pieței locale" înseamnă chiria brută sau chiria cu încălzire. Prin urmare, costurile care pot fi repartizate conform regulamentului privind costurile de operare trebuie adăugate la chiria netă comparabilă (hotărârea BFH din 10.5.2016, IX R 44/15).

"Chiria pieței locale" include chiria netă plus costurile repartizabile pentru apartamente de același tip, locație și echipare.

Costurile repartizabile conform regulamentului privind costurile de operare includ în special impozitul pe proprietate, costurile pentru apă și canalizare, încălzire, curățarea străzilor și colectarea deșeurilor, iluminat, întreținerea grădinii, curățarea coșurilor de fum, asigurarea de bunuri și răspundere și pentru administratorul imobilului (§ 2 BetrKV). Costurile de întreținere și reparații nu sunt incluse conform § 1 BetrKV. Prin urmare, chiria cu încălzire plătită este comparată cu chiria cu încălzire locală (a se vedea și R 21.3 EStR).

Metoda de calcul cu chirii cu încălzire este mai avantajoasă pentru proprietari decât calculul cu chirii nete, deoarece include costurile de operare. Aceste costuri reprezintă o parte considerabilă pe care chiriașul o suportă de obicei integral chiar și în cazul unei închirieri la preț redus.

Închiriere la preț redus: calcul comparativ cu costurile suplimentare de închiriere transferabile

Ce trebuie să aveți în vedere în cazul închirierii pe termen scurt (de exemplu, Airbnb)?

Dacă închiriați pe termen scurt locuința sau casa, de exemplu pentru a câștiga bani în plus prin platforme precum Airbnb, trebuie să declarați veniturile din chirie. Acest lucru se aplică chiar dacă subînchirierea are loc doar temporar sau ocazional.

Cu toate acestea, există modalități de a vă reduce povara fiscală. Puteți prezenta biroului fiscal toate cheltuielile de publicitate care au apărut în legătură cu închirierea. Acestea pot fi deduse din veniturile obținute din chirie, reducând astfel impozitele.

Cheltuielile de publicitate deductibile includ, printre altele:

• Chirie sau dobânzi proporționale pentru perioada de închiriere: Dacă închiriați, de exemplu, o cameră din locuința dumneavoastră, puteți deduce o parte din costurile de închiriere ca cheltuieli de publicitate.
• Costuri proporționale de renovare și întreținere: Dacă ați efectuat lucrări de renovare sau reparații înainte de închiriere, le puteți deduce ca cheltuieli de publicitate. De asemenea, costurile curente de întreținere, cum ar fi întreținerea sistemului de încălzire, pot fi deduse.
• Costuri suplimentare, cum ar fi încălzirea, apa, gazul, aferente spațiului închiriat: Dacă închiriați, de exemplu, o cameră din locuința dumneavoastră, puteți deduce o parte din costurile suplimentare ca cheltuieli de publicitate. Ar trebui să împărțiți costurile totale ale facturii de utilități în mod corespunzător.
• Plăți către Airbnb: De asemenea, costurile pe care le plătiți pentru utilizarea platformei Airbnb pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate.
• Este important să colectați toate chitanțele și facturile legate de închiriere. Doar astfel puteți demonstra ce costuri ați avut efectiv și le puteți deduce ca cheltuieli de publicitate.

Pentru a vă asigura că respectați toate aspectele fiscale ale închirierii pe termen scurt, ar trebui să contactați un consilier fiscal. Astfel, vă puteți asigura că nu omiteți puncte importante și că nu veți avea surprize neplăcute cu plăți suplimentare de impozit.

Ce trebuie să aveți în vedere în cazul închirierii pe termen scurt (de exemplu, Airbnb)?

Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?

Certificatul de performanță energetică este un document care evaluează necesarul de energie al unei clădiri. Există 2 tipuri de certificate energetice: certificatul de necesar și certificatul de consum. Certificatul de necesar ia în considerare necesarul de energie al clădirii, în timp ce certificatul de consum analizează consumul real de energie din ultimii ani. Certificatele energetice sunt valabile timp de zece ani de la emitere.

Ca proprietar al unei clădiri rezidențiale în Germania, sunteți obligat prin lege să emiteți un certificat energetic pentru proprietatea dumneavoastră. Certificatul energetic oferă informații despre necesarul de energie al clădirii și servește drept ghid pentru chiriași și cumpărători. Cu toate acestea, emiterea certificatului energetic implică costuri care afectează proprietarii.

Costurile pentru emiterea unui certificat energetic depind de diverși factori, cum ar fi dimensiunea clădirii, tipul de certificat energetic și efortul depus de consultantul energetic. De obicei, cheltuielile se situează între 150 și 600 Euro.

Deducerea certificatului energetic ca cheltuieli aferente venitului pentru proprietari

Ca proprietar, puteți declara costurile pentru emiterea unui certificat energetic ca cheltuieli aferente venitului în declarația dumneavoastră fiscală. Acest lucru este valabil indiferent dacă ați emis certificatul energetic din obligație legală sau voluntar. Costurile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate din veniturile din închiriere.

Costurile pentru certificatul energetic sunt cheltuieli aferente deductibile imediat. Este recomandat să păstrați factura pentru emiterea certificatului energetic, pentru a o putea prezenta în cazul unei verificări de către autoritățile fiscale.

Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?

Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?

Cei care închiriază o proprietate în Germania trebuie să se ocupe nu doar de închiriere, selecția și gestionarea chiriașilor, ci și să ia în considerare perioadele de neocupare. Dacă un apartament sau o casă rămâne neocupată pentru o anumită perioadă, acest lucru poate duce la pierderi financiare. Dar, ce opțiuni există pentru a deduce fiscal cheltuielile pentru neocuparea temporară?

Ce sunt cheltuielile pentru neocuparea temporară?

Cheltuielile pentru neocuparea temporară includ toate costurile asociate cu închirierea de imobile, care nu pot fi acoperite din veniturile din chirii din cauza neocupării. Acestea includ, de exemplu, costuri de întreținere și reparații, măsuri publicitare, costuri de energie, impozitul pe proprietate și taxele de gunoi. Cu toate acestea, neocuparea trebuie să fie efectiv temporară, adică trebuie să existe o șansă realistă ca apartamentul sau casa să fie închiriată din nou.

Deducerea fiscală a cheltuielilor pentru neocuparea temporară

Cheltuielile pentru neocuparea temporară pot fi deduse fiscal, dar trebuie respectate anumite condiții. În primul rând, costurile trebuie să apară doar dacă proprietatea este închiriată și nu se obțin venituri. În al doilea rând, costurile trebuie să fie necesare și rezonabile, adică nu trebuie efectuate renovări de lux sau măsuri de întreținere inutile.

Cheltuielile deductibile sunt declarate ca și costuri de publicitate la veniturile din închiriere și leasing. Acestea trebuie indicate în declarația fiscală a anului respectiv. La calculul impozitului pe venit, acestea sunt apoi deduse din veniturile din chirii.

În general, cheltuielile pentru neocuparea temporară la închiriere pot fi deduse fiscal dacă sunt necesare, rezonabile și efectiv suportate. Proprietarii ar trebui totuși să se asigure că neocuparea este efectiv temporară și că există perspective realiste de închiriere. În caz de incertitudini sau întrebări privind deducerea fiscală, proprietarii ar trebui să consulte un consilier fiscal.

Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?

Ce se aplică veniturilor din închiriere din străinătate?

În principiu, statul străin în care se află proprietatea are dreptul de a impozita veniturile obținute din închiriere și leasing (impozitare în statul de reședință). Veniturile din închiriere obținute în străinătate sunt apoi scutite de impozit în Germania, dar sunt supuse clauzei de progresie.

Cu toate acestea, dacă proprietatea închiriată se află într-un stat UE/SEE, veniturile din închiriere nu sunt supuse clauzei de progresie. Veniturile din închiriere provenite din UE/SEE nu trebuie, așadar, declarate în declarația de impozit pe venit.

Cu toate acestea, pierderile din închirierea unei proprietăți în străinătate în UE/SEE, chiar dacă acestea nu sunt luate în considerare fiscal în străinătate, nu pot fi revendicate în declarația fiscală germană (FG Baden-Württemberg din 8.7.2014, 4 K 1134/12).

Atenție: O excepție importantă se aplică pentru proprietățile din Spania. Veniturile din închiriere trebuie declarate în Germania în anexa "V". Impozitul pe venit plătit în Spania pentru veniturile din închiriere poate fi dedus din impozitul pe venit german.

Venituri din închiriere din țări terțe (non-UE/SEE) sunt supuse integral clauzei de progresie în Germania și trebuie declarate în anexa AUS. Veniturile străine trebuie apoi determinate conform reglementărilor fiscale germane.

Atenție: Unele acorduri de evitare a dublei impuneri (de exemplu, cu Elveția) prevăd așa-numita metodă de creditare. În acest caz, veniturile din închiriere din străinătate trebuie declarate în anexa "V". Impozitul pe venit plătit în străinătate pentru veniturile din închiriere poate fi dedus din impozitul pe venit german.

Prin urmare, în cazul proprietăților în străinătate, fiecare caz individual trebuie examinat cu mare atenție pentru a determina care stat are dreptul de impozitare, dacă se aplică așa-numita metodă de scutire sau metoda de creditare și dacă se aplică clauza de progresie.

Ce se aplică veniturilor din închiriere din străinătate?