Reguli pentru închirierea către rude

Cei care închiriază un apartament rudelor apropiate – de exemplu, propriilor copii – pot beneficia de avantaje fiscale. Condiția este ca contractul de închiriere să fie corect întocmit și efectiv respectat.

Închiriere la preț redus: Avantaje fiscale prin cheltuieli de publicitate

Chiar și în cazul unei chirii reduse, proprietarii pot deduce fiscal cheltuielile de publicitate (de exemplu, amortizări, dobânzi la credite). Se aplică următoarele:

• Chirie ≥ 66 % din chiria medie locală: Cheltuielile de publicitate sunt deductibile integral.
• Chirie între 50 % și 66 % din chiria medie locală: Este necesară o prognoză de excedent total:
  • Prognoză pozitivă: deducere integrală a cheltuielilor de publicitate
  • Prognoză negativă: cheltuielile de publicitate sunt deductibile doar parțial
• Chirie < 50 % din chiria medie locală: Închirierea este considerată parțial gratuită. Cheltuielile de publicitate sunt deductibile doar proporțional cu partea plătită.

Aceste reguli se aplică doar pentru închirierea de locuințe – nu pentru spații utilizate comercial sau profesional.

Prognoza de excedent total: Când este necesară?

O prognoză de excedent total trebuie efectuată dacă:

• chiria este între 50 % și 66 % din chiria medie locală
• sau în cazuri excepționale chiar și la închiriere de peste 66 %, de exemplu, pentru obiecte de mari dimensiuni sau foarte elaborate (peste 250 m² suprafață locuibilă)

Prognoza verifică dacă în decurs de 30 de ani se poate obține un profit din închiriere.

Comparație cu terți: Contract ca între terți

Un contract de închiriere cu rude trebuie să respecte aceleași condiții ca un contract cu terți:

• Contract scris și clar reglementat
• Plata efectivă a chiriei
• Executare conform acordului

Dacă, de exemplu, chiria este compensată cu întreținerea, nu există o relație de închiriere plătită – cheltuielile de publicitate nu sunt deductibile (decizia BFH din 16.2.2016, IX R 28/15).

Întreținerea în numerar este mai bună decât întreținerea în natură

Dacă unui copil i se oferă un apartament ca „întreținere în natură“ (chiria este compensată cu dreptul la întreținere), acest lucru nu este recunoscut fiscal.
Recomandare: Plătiți întreținerea în numerar, astfel încât copilul să poată transfera singur chiria.

Apartamente mobilate: Luați în considerare suplimentul de mobilare

În cazul apartamentelor mobilate sau parțial mobilate, se poate aplica un supliment la chiria medie locală – dar numai dacă:

• acest supliment este inclus în grila de chirii sau
• este realist realizabil pe piață

Nu este permis: Suplimente bazate pe amortizare sau suplimente procentuale forfetare (decizia BFH din 6.2.2018, IX R 14/17).

Cum se determină chiria medie locală?

Chiria medie locală rezultă de obicei din grila de chirii locală.
Alternativ (de exemplu, în lipsa unei grile de chirii):

• Expertiză
• Informații din baza de date de chirii
• Comparație cu cel puțin trei apartamente comparabile

O singură chirie comparativă în aceeași clădire nu este suficientă dacă există o grilă de chirii valabilă (decizia BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).

Caz special: Imobile mari sau luxoase

În cazul apartamentelor foarte mari sau cu dotări de înaltă calitate (de exemplu, vile de peste 250 m², piscină), poate fi necesară o prognoză de excedent total chiar dacă se respectă limita de 66 % (decizia BFH din 20.6.2023, IX R 17/21).

• Exemplu de caz:
  Părinții închiriază trei vile copiilor lor, fiecare cu > 250 m² suprafață locuibilă.
  Închirierea duce la pierderi mari, care urmează să fie compensate cu alte venituri.
  → Nu este permis, deoarece nu există o intenție de a obține venituri.
• Motivare:
  Chiria de piață nu reflectă adesea realist valoarea locativă specială a unor astfel de obiecte.
  O activitate de pierdere pe termen lung indică hobby – pierderile nu sunt deductibile fiscal.

Reguli pentru închirierea către rude

Închiriere la preț redus: calcul comparativ cu costurile suplimentare de închiriere transferabile

Adesea, apartamentele sunt închiriate rudelor la un preț sub nivelul pieței locale. O astfel de închiriere la preț redus este avantajoasă din punct de vedere fiscal, deoarece, pe de o parte, veniturile din chirii mai mici trebuie impozitate și, pe de altă parte, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate.

La 1.1.2021 a avut loc o modificare importantă:

• Dacă chiria convenită este de cel puțin 66 % din chiria pieței locale, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate.
• Dacă chiria convenită este între 50 % și 66 % din chiria pieței, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de venituri:
• Dacă prognoza de venituri este pozitivă, cheltuielile de publicitate pot fi deduse integral.
• Dacă prognoza de venituri este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și pot fi deduse doar proporțional.
• Dacă chiria convenită este mai mică de 50 % din chiria pieței locale, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.

Curtea Federală Fiscală a clarificat că pentru calculul comparativ, "chiria pieței locale" înseamnă chiria brută sau chiria cu încălzire. Prin urmare, costurile care pot fi repartizate conform regulamentului privind costurile de operare trebuie adăugate la chiria netă comparabilă (hotărârea BFH din 10.5.2016, IX R 44/15).

"Chiria pieței locale" include chiria netă plus costurile repartizabile pentru apartamente de același tip, locație și echipare.

Costurile repartizabile conform regulamentului privind costurile de operare includ în special impozitul pe proprietate, costurile pentru apă și canalizare, încălzire, curățarea străzilor și colectarea deșeurilor, iluminat, întreținerea grădinii, curățarea coșurilor de fum, asigurarea de bunuri și răspundere și pentru administratorul imobilului (§ 2 BetrKV). Costurile de întreținere și reparații nu sunt incluse conform § 1 BetrKV. Prin urmare, chiria cu încălzire plătită este comparată cu chiria cu încălzire locală (a se vedea și R 21.3 EStR).

Metoda de calcul cu chirii cu încălzire este mai avantajoasă pentru proprietari decât calculul cu chirii nete, deoarece include costurile de operare. Aceste costuri reprezintă o parte considerabilă pe care chiriașul o suportă de obicei integral chiar și în cazul unei închirieri la preț redus.

Închiriere la preț redus: calcul comparativ cu costurile suplimentare de închiriere transferabile

Model de economisire fiscală: reguli pentru închirierea către rude

Închirierea la preț redus către rude – în special către copii – oferă avantaje fiscale: Deși chiria este sub nivelul pieței, toate cheltuielile pot fi deduse ca cheltuieli aferente în anumite condiții. Modelul este deosebit de potrivit atunci când amortizările mari și dobânzile la datorii se întâlnesc cu venituri mai mici din chirii. Chiar și în cazul copiilor aflați în întreținere, structura este recunoscută fiscal.

Reguli actuale privind închirierea la preț redus

Din 1.1.2021 se aplică trei etape:

• Cel puțin 66 % din chiria locală:
  Cheltuielile aferente sunt deductibile integral – nu este necesară o prognoză.
• Între 50 % și 66 %:
  Este necesară o prognoză pozitivă a excedentului total pentru a putea deduce toate cheltuielile aferente. Dacă prognoza este negativă, cheltuielile trebuie reduse proporțional.
• Mai puțin de 50 %:
  Utilizarea este considerată parțial gratuită. Cheltuielile aferente sunt deductibile doar proporțional pentru partea plătită.

Baza legală: § 21 alin. 2 EStG

Comparație cu terți: Contracte de închiriere cu rude

Chiar și în cazul închirierii către copii aflați în întreținere, este posibilă o recunoaștere fiscală dacă contractul de închiriere rezistă unei comparații cu terți. Aceasta înseamnă:

• Încheiat valabil din punct de vedere juridic
• Reglementat clar și fără echivoc
• Implementat efectiv așa cum a fost convenit

BFH subliniază: „Cerințele pentru dovada seriozității aranjamentelor contractuale între persoane apropiate sunt stricte”
(Hotărârea BFH din 16.2.2016, IX R 28/15).

Exemplu: Dacă chiria este compensată doar cu dreptul la întreținere și nu este plătită efectiv, nu există o relație de închiriere plătită. În acest caz, utilizarea locuinței este considerată întreținere în natură – cheltuielile de publicitate nu sunt deductibile.

Sfat: Plătiți întreținerea în numerar și lăsați copilul să transfere singur chiria.

Cum se determină chiria locală?

Baza este grila de chirii locală. Dacă există o închiriere către terți pentru un apartament comparabil în aceeași clădire la o chirie diferită, grila de chirii are prioritate. Numai dacă nu există o grilă de chirii sau aceasta nu este adecvată, chiria locală poate fi determinată alternativ – de exemplu:

• printr-un raport de expertiză
• prin baze de date de chirii
• sau pe baza a cel puțin trei obiecte comparabile

Hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20

Imobile generoase: Prognoza excedentului total în ciuda limitei de 66 %

Chiar dacă limita de 66 % este respectată, o prognoză a excedentului total este obligatorie în cazul închirierii unor obiecte deosebit de mari sau elaborate.

Exemplu:
Părinții închiriază trei vile (> 250 mp) copiilor lor. Se înregistrează pierderi între 172.000 Euro și 216.000 Euro anual. BFH nu recunoaște pierderile – este vorba de hobby, deoarece nu s-a dovedit intenția de a obține un excedent.
Hotărârea BFH din 20.6.2023, IX R 17/21

Prognoza excedentului total pentru imobile speciale

Este necesară o prognoză pe 30 de ani pentru:

• Suprafețe de locuit peste 250 mp
• Dotări de lux (de exemplu, piscină)
• costuri curente ridicate

BFH a clarificat deja în cazuri similare că chiria de piață pentru astfel de obiecte nu reflectă valoarea reală a locuinței. Prin urmare, trebuie verificat suplimentar dacă închirierea generează un excedent pe durata contractului (de exemplu, hotărârile BFH din 30.9.1997, IX R 80/94 și 6.10.2004, IX R 30/03).

Important:
Regula de 66 % se referă doar la obiectivitatea plății.
Intenția subiectivă de a obține venituri poate fi verificată suplimentar chiar și în cazul respectării limitei.

Model de economisire fiscală: reguli pentru închirierea către rude

Ce se include în veniturile din închiriere și leasing?

Ce include veniturile din închiriere și leasing (Anlage V) este reglementat în Legea privind impozitul pe venit. În § 21 EStG sunt menționate următoarele venituri:

• Venituri din închirierea și leasingul de bunuri imobile (terenuri, clădiri, părți de clădiri, nave înregistrate într-un registru de nave)
• Venituri din închirierea și leasingul de drepturi imobiliare (de exemplu, drept de superficie, drept de extracție a mineralelor)
• Venituri din închirierea și leasingul de bunuri mobile, în special active mobile de afaceri (de exemplu, inventar de afaceri pentru întreprinderi comerciale, ferme sau cabinete de profesii liberale)
• Venituri din cedarea temporară a drepturilor, în special a drepturilor de autor literare, artistice și comerciale
• Venituri din vânzarea creanțelor de chirie și leasing

Nu sunt considerate venituri din închiriere veniturile obținute din închirierea unor bunuri mobile individuale. Acest lucru se aplică, de exemplu, în cazul închirierii de mobilier individual, al închirierii de bărci care nu sunt înregistrate într-un registru de nave sau al cedării temporare a vehiculelor private, de exemplu pentru o călătorie de vacanță.

Ce se include în veniturile din închiriere și leasing?

Ce se aplică veniturilor din închiriere din străinătate?

În principiu, statul străin în care se află proprietatea are dreptul de a impozita veniturile obținute din închiriere și leasing (impozitare în statul de reședință). Veniturile din închiriere obținute în străinătate sunt apoi scutite de impozit în Germania, dar sunt supuse clauzei de progresie.

Cu toate acestea, dacă proprietatea închiriată se află într-un stat UE/SEE, veniturile din închiriere nu sunt supuse clauzei de progresie. Veniturile din închiriere provenite din UE/SEE nu trebuie, așadar, declarate în declarația de impozit pe venit.

Cu toate acestea, pierderile din închirierea unei proprietăți în străinătate în UE/SEE, chiar dacă acestea nu sunt luate în considerare fiscal în străinătate, nu pot fi revendicate în declarația fiscală germană (FG Baden-Württemberg din 8.7.2014, 4 K 1134/12).

Atenție: O excepție importantă se aplică pentru proprietățile din Spania. Veniturile din închiriere trebuie declarate în Germania în anexa "V". Impozitul pe venit plătit în Spania pentru veniturile din închiriere poate fi dedus din impozitul pe venit german.

Venituri din închiriere din țări terțe (non-UE/SEE) sunt supuse integral clauzei de progresie în Germania și trebuie declarate în anexa AUS. Veniturile străine trebuie apoi determinate conform reglementărilor fiscale germane.

Atenție: Unele acorduri de evitare a dublei impuneri (de exemplu, cu Elveția) prevăd așa-numita metodă de creditare. În acest caz, veniturile din închiriere din străinătate trebuie declarate în anexa "V". Impozitul pe venit plătit în străinătate pentru veniturile din închiriere poate fi dedus din impozitul pe venit german.

Prin urmare, în cazul proprietăților în străinătate, fiecare caz individual trebuie examinat cu mare atenție pentru a determina care stat are dreptul de impozitare, dacă se aplică așa-numita metodă de scutire sau metoda de creditare și dacă se aplică clauza de progresie.

Ce se aplică veniturilor din închiriere din străinătate?