Dieser Text bezieht sich auf die
. Die Version die für die
Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?
Jeśli osiągniesz zysk z prywatnych transakcji sprzedaży, musisz go opodatkować dopiero od kwoty 600 Euro, ponieważ do tego momentu obowiązuje odpowiednia kwota wolna. Ponieważ nie jest tu przyznawana ulga podatkowa, w przypadku zysku w wysokości 600 Euro lub więcej musisz opodatkować całą kwotę, a nie tylko kwotę przekraczającą kwotę wolną.
Zysk ze sprzedaży jest wliczany do dochodu podlegającego opodatkowaniu i jest następnie opodatkowany według osobistej stawki podatkowej. Podatek u źródła nie ma tutaj zastosowania.
Straty z transakcji sprzedaży mogą być kompensowane tylko z zyskami tej samej kategorii.
W przypadku małżonków rozliczających się wspólnie, każdemu partnerowi przysługuje kwota wolna. Niewykorzystana kwota wolna nie może zostać przeniesiona na małżonka.
(2022): Od jakiej kwoty prywatne transakcje sprzedaży są opodatkowane?
Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?
Sprzedaż nieruchomości może być uznana za prywatną transakcję sprzedaży. Decydujące znaczenie ma sposób użytkowania nieruchomości oraz moment sprzedaży.
Jeśli sprzedasz nieruchomość w ciągu dziesięciu lat od zakupu, musisz opodatkować zysk ze sprzedaży według swojego osobistego stopnia podatkowego. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy nieruchomość była użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe. W takim przypadku możesz sprzedać nieruchomość bez konieczności opodatkowania zysku.
Wyjątki od obowiązku podatkowego dotyczą jednak nieruchomości użytkowanych na własne potrzeby mieszkaniowe (§ 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG). Należy rozróżnić dwa przypadki ("alternatywy"):
Alternatywa 1: Nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w okresie od zakupu lub ukończenia budowy do sprzedaży.
Alternatywa 2: Nieruchomość była użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Nie jest wymagane, aby okres ten obejmował pełne trzy lata kalendarzowe.
Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że druga alternatywa - w przeciwieństwie do pierwszej - nie wymaga wyłączności użytkowania na własne potrzeby. Nie ma znaczenia, jak długo trwało użytkowanie na własne potrzeby w pierwszym i trzecim roku. Tylko w drugim roku użytkowanie na własne potrzeby musiało być stałe. Krótkotrwałe użytkowanie na własne potrzeby przed sprzedażą długo użytkowanego mieszkania własnościowego nie jest zatem szkodliwe (wyrok z 3.9.2019, IX R 10/19).
Przypadek: Powód nabył w 2006 roku mieszkanie własnościowe, które użytkował na własne potrzeby mieszkaniowe do kwietnia 2014 roku włącznie i sprzedał je na podstawie notarialnie poświadczonej umowy kupna z dnia 17.12.2014. W okresie od maja 2014 roku - jego wyprowadzki - do sprzedaży w grudniu 2014 roku powód wynajmował mieszkanie osobom trzecim. Urząd skarbowy ustalił podlegający opodatkowaniu zysk ze sprzedaży w wysokości 44.338 EUR. Powód złożył odwołanie. Jego zdaniem sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu, ponieważ użytkował mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach (druga alternatywa). Skarga została uwzględniona; Federalny Trybunał Finansowy oddalił rewizję urzędu skarbowego.
Uzasadnienie: Druga alternatywa wymaga, aby mieszkanie było użytkowane na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w drugim roku przed sprzedażą nie musiało trwać przez cały rok kalendarzowy; wystarczy nieprzerwany okres użytkowania na własne potrzeby mieszkaniowe, który obejmuje trzy lata kalendarzowe, bez konieczności wypełnienia ich w całości - z wyjątkiem pierwszego roku przed sprzedażą ("środkowy rok kalendarzowy").
Oznacza to, że wystarczające dla zastosowania przepisu o wyjątku jest nieprzerwane użytkowanie przez rok i dwa dni - przy czym użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe musi obejmować cały środkowy rok kalendarzowy, podczas gdy użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe w drugim roku przed sprzedażą i w roku sprzedaży musi obejmować tylko jeden dzień.
SteuerGo
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł na korzyść pracowników i przeciwko fiskusowi, że zysk ze sprzedaży domu, przypadający na domowe biuro, nie podlega opodatkowaniu spekulacyjnemu, jeśli ma zastosowanie jedno z powyższych zwolnień dla domu. Zysk ze sprzedaży jest również w pełni zwolniony z podatku, jeśli wcześniej odliczono koszty uzyskania przychodu związane z domowym biurem (wyrok BFH z 1.3.2021, IX R 27/19).
Hinweise
Sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana jako prywatna transakcja sprzedaży, jeśli sprzedaż nastąpi w ciągu dziesięciu lat od zakupu (§ 23 ust. 1 nr 1 EStG). Zysk ze sprzedaży jest jednak zwolniony z podatku, jeśli nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w okresie od zakupu lub ukończenia budowy do sprzedaży, lub jeśli nieruchomość była użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach.
Co jednak, jeśli małżonkowie są skłóceni, jeden z małżonków wyprowadza się, a należący do niego dom jest nadal - nieodpłatnie - użytkowany przez drugiego (byłego) małżonka lub dziecko, aż do sprzedaży nieruchomości? Czy nadal jest to "użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe", tak że sprzedaż domu w okresie dziesięciu lat pozostaje zwolniona z podatku?
Obecnie Sąd Finansowy w Münster orzekł, że nieodpłatne przekazanie byłemu małżonkowi nie jest "użytkowaniem na własne potrzeby mieszkaniowe" (FG Münster z 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
(2022): Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?
Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?
Zysk lub strata z transakcji sprzedaży to zgodnie z § 23 niemieckiej ustawy o podatku dochodowym różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia lub wytworzenia oraz kosztami uzyskania przychodu.
Do kosztów nabycia zalicza się czystą cenę zakupu oraz koszty dodatkowe związane z nabyciem. Koszty nabycia lub wytworzenia są pomniejszane o odpisy amortyzacyjne (AfA), podwyższone odpisy i specjalne amortyzacje, o ile zostały one odliczone przy obliczaniu dochodów. Ostatecznie odliczona AfA jest cofana.
Do kosztów dodatkowych należą np. koszty doradztwa, opłaty zakupowe, opłaty telefoniczne czy koszty podróży, które musiały jednak powstać w związku z nabyciem. Koszty uzyskania przychodu muszą być podzielone kwotowo, jeśli są również związane z innymi dochodami.
(2022): Jak obliczyć zysk lub stratę ze sprzedaży?
Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?
Sprzedając dom wakacyjny lub mieszkanie wakacyjne, w niektórych przypadkach musisz zapłacić podatek od zysku ze sprzedaży. Zasadniczo: sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku po 10 latach. Jeśli jednak okres między nabyciem a sprzedażą nie przekracza 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do celów własnych od momentu nabycia lub ukończenia do momentu sprzedaży lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach (§ 23 ust. 1 nr 1 zdanie 3 EStG).
Zdaniem administracji podatkowej, również przy sprzedaży mieszkania wakacyjnego lub domku letniskowego w okresie 10-letnim zysk jest wolny od podatku, jeśli mieszkanie było wykorzystywane wyłącznie do celów własnych od momentu nabycia lub ukończenia do momentu sprzedaży lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach.
Nie ma znaczenia, jeśli mieszkanie stoi puste poza okresem własnego użytkowania. Jest ono również wykorzystywane "do celów własnych", jeśli jest zamieszkane tylko czasowo, ale w pozostałym czasie jest do dyspozycji jako mieszkanie (pismo BMF z 5.10.2000, BStBl. 2000 I s. 1383, pkt 22).
Sąd Finansowy w Kolonii orzekł przeciwko fiskusowi, że w przypadku mieszkania wakacyjnego "własne użytkowanie" nie ma miejsca, jeśli jest ono wykorzystywane głównie na pobyty wakacyjne. Jeśli takie mieszkanie wakacyjne zostanie sprzedane przed upływem 10 lat, mamy do czynienia z prywatną transakcją sprzedaży, a zysk ze sprzedaży jest opodatkowany jako "inne dochody" zgodnie z § 22 nr 2 EStG (FG Köln z 18.10.2016, 8 K 3825/11, rewizja IX R 37/16).
Na szczęście Federalny Trybunał Finansowy uchylił to orzeczenie i orzekł: Budynek jest również wykorzystywany do celów własnych, jeśli podatnik zamieszkuje go tylko czasowo, pod warunkiem że w pozostałym czasie jest do jego dyspozycji jako mieszkanie. Pod § 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG mogą zatem również podlegać mieszkania drugorzędne, mieszkania wakacyjne nieprzeznaczone na wynajem oraz mieszkania wykorzystywane w ramach podwójnego gospodarstwa domowego (BFH z 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II s. 1192).
Obecnie Sąd Finansowy w Münster orzekł, że nawet jeśli zysk ze sprzedaży mieszkania wakacyjnego podlega opodatkowaniu, sprzedane wraz z nim wyposażenie nie jest uwzględniane. Nie jest ono zatem wliczane do zysku spekulacyjnego (wyrok z 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).
(2022): Mieszkanie wakacyjne: czy sprzedaż jest opodatkowana również w przypadku użytkowania własnego?
