Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy (formularz V), jest uregulowane w ustawie o podatku dochodowym. W § 21 EStG wymienione są następujące dochody:

• Dochody z wynajmu i dzierżawy nieruchomości (grunty, budynki, części budynków, statki wpisane do rejestru okrętowego)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy praw zbliżonych do nieruchomości (np. prawo do zabudowy, prawo do wydobycia minerałów)
• Dochody z wynajmu i dzierżawy zbiorów rzeczy, w szczególności ruchomego majątku operacyjnego (np. wyposażenie przedsiębiorstw dla zakładów przemysłowych, gospodarstw rolnych lub praktyk wolnych zawodów)
• Dochody z czasowego udostępniania praw, w szczególności praw autorskich pisarskich, artystycznych i przemysłowych
• Dochody ze sprzedaży wierzytelności czynszowych

Nie zalicza się do dochodów z wynajmu dochodów uzyskanych z wynajmu pojedynczych, ruchomych środków trwałych. Dotyczy to np. wynajmu pojedynczych mebli, czarteru łodzi, które nie są wpisane do rejestru okrętowego, lub czasowego udostępniania prywatnych pojazdów, np. na wakacje.

(2022): Co zalicza się do dochodów z wynajmu i dzierżawy?

Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

Jako wynajmujący muszą Państwo opodatkować czynsz podstawowy oraz koszty dodatkowe przeniesione na najemców jako dodatkowy dochód. Koszty poniesione w związku z tym mogą Państwo odliczyć od podatku jako koszty uzyskania przychodu.

Przykłady dochodów z wynajmu:

• Dochody z wynajmu mieszkań lub pokoi
• Dochody z wynajmu garaży/miejsc parkingowych
• Koszty dodatkowe przeniesione na najemcę
• Czynsz za powierzchnie reklamowe i miejsca na automaty
• Odsetki od salda z umów oszczędnościowo-budowlanych
• Odstępne od najemcy w przypadku przedwczesnego zakończenia umowy najmu
• Dzierżawy za niezabudowane działki
• Dochody z prawa do zabudowy

W przypadku dochodów z wynajmu, które rocznie nie przekraczają 520 Euro (np. przy podnajmie), mogą Państwo zrezygnować z podawania ich w zeznaniu podatkowym. Dochody do tej kwoty pochodzące z tymczasowego wynajmu są zwolnione z podatku dochodowego. Dotyczy to również tymczasowego podnajmu części własnego mieszkania. W takim przypadku nie można również uwzględnić odpowiednich kosztów uzyskania przychodu.

(2022): Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?

Jeśli chcesz uwzględnić domek letniskowy w rozliczeniu podatkowym, musisz pokonać dość wysokie przeszkody, ponieważ fiskus partycypuje tylko wtedy, gdy główny nacisk kładziony jest na wynajem nieruchomości. W tym celu należy przedstawić urzędowi skarbowemu zamiar osiągnięcia zysku. Koszty i straty związane z nieruchomością wakacyjną można odliczyć od podatku tylko wtedy, gdy priorytetem jest osiąganie zysków z wynajmu. I tu pojawia się duży problem. Jeśli nie można wiarygodnie przekonać urzędu skarbowego, że celem jest zarabianie na wynajmie, urząd uzna to za "hobby" i nie będzie żadnych oszczędności podatkowych. Najprościej udowodnić zamiar osiągnięcia zysku, nie korzystając z domku letniskowego w ogóle. Można to wykazać urzędowi skarbowemu na przykład za pomocą umowy z pośrednikiem, która wyklucza użytkowanie własne przez cały rok. Ponadto urzędowi skarbowemu należy przedstawić zamiar osiągnięcia zysku z wynajmu:

Zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Finansowego (sygn. akt IX R 57/02) nieruchomość powinna być wynajmowana przez co najmniej 75 procent lokalnego czasu wynajmu. Jeśli taki czas wynajmu nie może zostać osiągnięty, prognoza dochodów na okres 30 lat musi wykazać, że w tym okresie można osiągnąć nadwyżkę czynszu (BFH: sygn. akt IX R 97/00). Tę prognozę dochodów należy również przedłożyć, jeśli nieruchomość wakacyjna ma być również wykorzystywana prywatnie. Jeśli prognoza wykaże, że w okresie 30 lat nie można oczekiwać nadwyżki, koszty uzyskania przychodu nie zostaną uznane. W takim przypadku dochody z wynajmu również nie muszą być opodatkowane. Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, urząd skarbowy musi uznać koszty. Okresy wynajmu, które można odliczyć, są porównywane z okresami użytkowania własnego, których nie można odliczyć. Im dłuższy okres wynajmu, tym więcej można odliczyć. W okres wynajmu można również wliczyć ewentualne przestoje, na przykład jeśli wcześniej dokładnie określono, kiedy domek letniskowy będzie wykorzystywany na własne potrzeby. W przeciwnym razie przestoje są dzielone proporcjonalnie do stosunku wynajmu do użytkowania własnego.

Wskazówka: Co właściwie oznacza "lokalny czas wynajmu"? Jakie liczby są istotne? Obecnie Federalny Trybunał Finansowy zajął się tą kwestią i wydał orzeczenie, które może pomóc właścicielom domków letniskowych. Przy ustalaniu wartości porównawczej dla wskaźników obłożenia należy brać pod uwagę jedynie lokalny czas wynajmu domków letniskowych, a nie wszystkich obiektów noclegowych w mieście. Dlatego wartość porównawcza jest znacznie niższa niż przyjęto w administracji skarbowej (wyrok BFH z 26.5.2020, IX R 33/19).

Jeśli urząd skarbowy uzna wszystkie punkty, koszty zakupu i finansowania oraz ogrzewania, prądu czy napraw można odliczyć od podatku. Ponieważ szczególnie w pierwszych latach, na przykład z powodu odsetek od kredytów, wydatki przewyższają dochody, strata może obniżyć dochód podlegający opodatkowaniu.

Aktualnie: Federalny Trybunał Finansowy zajął stanowisko w sprawie, jak postępować, gdy właściciel posiada dom wakacyjny, w którym znajduje się kilka mieszkań, a ich sposób użytkowania zmieniał się na przestrzeni lat, na przykład najpierw wynajem długoterminowy, a później jako mieszkanie wakacyjne. Czy zamiar osiągnięcia zysku należy sprawdzić osobno dla każdego mieszkania, czy dla całej nieruchomości?

(2022): Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?