Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny

Obniżony czynsz dla krewnych z korzystnym systemem podatkowym oferuje możliwość ubiegania się o straty z wynajmu i leasingu. Zwykle wynikają one z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w połączeniu z obniżonym czynszem. Jeśli przestrzegasz pewnych zasad przy wynajmie dzieciom, możesz odliczyć wydatki w całości jako wydatki związane z dochodem, podczas gdy musisz zapłacić podatek tylko od niższego dochodu z wynajmu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dzieciom pozostającym na utrzymaniu.

Istnieje ważniejsza zmiana od 1 stycznia 2021 r.:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, wydatki można w pełni odliczyć jako wydatki związane z dochodem.Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy zbadać zamiar generowania dochodu i wymagana jest prognoza dochodu:Jeśli prognoza dochodu jest dodatnia, wydatki związane z dochodem podlegają pełnemu odliczeniu.
• Jeśli prognoza dochodu jest ujemna, wydatki związane z dochodem muszą zostać podzielone i podlegają odliczeniu tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz jest niższy niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, przeniesienie użytkowania musi zostać podzielone na część płatną i bezpłatną. Wydatki podlegają odliczeniu tylko jako wydatki związane z dochodem zgodnie z częścią płatną..

  W ostatnim czasie Federalny Sąd Skarbowy orzekł, że zniżkowy czynsz na rzecz dziecka pozostającego na utrzymaniu może być również uznany do celów podatkowych, jeśli spełnia on tzw. warunki rynkowe. Oznacza to, że umowa najmu została skutecznie uzgodniona na mocy prawa cywilnego, a zarówno jej struktura, jak i faktyczna realizacja tego, co zostało uzgodnione, odpowiadają temu, co jest zwyczajowo przyjęte między obcymi osobami. Zakłada to, że główne obowiązki stron umowy zostały również wyraźnie i jednoznacznie uzgodnione przy wynajmie krewnym i są wykonywane zgodnie z tym, co zostało uzgodnione. "Należy stosować rygorystyczne wymogi w celu udowodnienia powagi ustaleń umownych między podmiotami powiązanymi" (wyrok BFH z dnia 16 lutego 2016 r., IX R 28/15).

  W przedmiotowej sprawie umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Zamiast tego rodzice potrącali czynsz z roszczeniami alimentacyjnymi córki i wypłacali jej tylko różnicę w gotówce. Jest to przyznanie naturalnych alimentów w postaci mieszkania. Nie nastąpiło zmniejszenie majątku córki jako najemcy ani zwiększenie majątku rodziców jako wynajmujących. W związku z tym, że nie nastąpiło przeciążenie odpłatnym użytkowaniem, a najem nie powinien zostać uznany, wydatki lub strata nie zostały uznane za wydatki związane z dochodem.

  Alimenty w naturze

  Zamiast przekazywać dziecku mieszkanie jako naturalne świadczenie alimentacyjne i kompensować czynsz z roszczeniem alimentacyjnym dziecka, dla celów podatkowych korzystniejsze jest wypłacanie dziecku gotówki alimentacyjnej, z której może ono następnie opłacać czynsz za mieszkanie.

   

  Uwaga

   

  Standardowy czynsz lokalny można zasadniczo pobrać z lokalnego indeksu czynszów. Co się jednak stanie, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobie trzeciej, a czynsz różni się od lokalnego indeksu czynszów? Czy limit 50 lub 66 procent powinien wówczas opierać się na tym porównywalnym czynszu, czy nadal na indeksie czynszu?

  W październiku 2019 r. Sąd Podatkowy w Turyngii orzekł, że porównanie z lokalnym czynszem rynkowym powinno opierać się na czynszu, którego właściciel żąda od wynajmującego będącego osobą trzecią, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z dnia 22 października 2019 r., 3 K 316/19). Apelacja od wyroku została złożona do Federalnego Sądu Skarbowego. I oto właściciel odniósł sukces.W opinii najwyższych sędziów finansowych obowiązuje następująca zasada: Lokalny czynsz rynkowy w celu sprawdzenia limitu 66% należy zasadniczo ustalić na podstawie wskaźnika czynszu. Jeżeli wskaźnik czynszu nie może być wykorzystany jako podstawa lub nie jest dostępny, zwyczajowy czynsz na rynku lokalnym można ustalić na podstawie opinii biegłego, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie czynszów za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z dnia 22 lutego 2021 r., IX R 7/20).

   

  W opinii sądu podatkowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021 r., 5 K 1938/19), prognoza całkowitej nadwyżki jest wyjątkowo odpowiednia pomimo przestrzegania limitu 66 procent, jeśli dotyczy wynajmu starannie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w tym konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni mieszkalnej znacznie przekraczającej 250 metrów kwadratowych. Federalny Sąd Skarbowy musi jednak teraz zdecydować, czy pogląd ten może zostać podtrzymany. Odwołanie toczy się pod sygnaturą IX R 17/21.

  Na pierwszy rzut oka pogląd Badenii-Wirtembergii może wydawać się trudny do utrzymania, ponieważ przepisy podatkowe są w rzeczywistości jasne i kiedyś były. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeżeli wynagrodzenie za długoterminowy wynajem mieszkania wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny". Istnieje jednak z pewnością orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym był on podobnego zdania jak sąd podatkowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej zasygnalizował, że prognoza całkowitej nadwyżki może być odpowiednia w wyjątkowych przypadkach (np. orzeczenie BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i orzeczenie BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitej nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - który zwykle oznacza czynsz według lokalnego wskaźnika czynszu - nie odzwierciedla "prawidłowej" wartości czynszu lub jeśli, wyjątkowo, szczególne okoliczności przemawiają przeciwko istnieniu zamiaru realizacji nadwyżki.

  Odpowiednie orzeczenia BFH są jednak nieco przestarzałe, a BFH opowiedział się ostatnio za podstawowym podejściem wskaźnika czynszu, jeśli jest on dostępny (orzeczenie BFH z dnia 22 lutego 2021 r., IX R 7/20). Dlatego interesujące będzie zobaczyć, jak BFH podejmie teraz decyzję.

  I N F O

   

(2022): Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny

Uwaga przy wynajmie po obniżonej cenie: uwzględnij dodatek za umeblowanie!

W przypadku wynajmu po obniżonej cenie dla członków rodziny koszty mogą być w pełni odliczone jako koszty uzyskania przychodu, jeśli uzgodniony czynsz wynosi 50% (z prognozą nadwyżki) lub co najmniej 66% (bez prognozy nadwyżki) lokalnego czynszu rynkowego (§ 21 ust. 2 EStG). Lokalny czynsz rynkowy można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Porównując "uzgodniony czynsz" z "lokalnym czynszem rynkowym", należy porównać zapłacony czynsz netto plus zaliczki z lokalnym możliwym do uzyskania czynszem netto plus koszty podlegające zaliczkom dla mieszkań o podobnym rodzaju, lokalizacji i wyposażeniu. Co jednak obowiązuje, gdy mieszkanie jest wynajmowane częściowo lub w pełni umeblowane?

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że w przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo uwzględnić dodatek za umeblowanie, ponieważ takie udostępnienie jest regularnie związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie należy jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Ustalenie w inny sposób nie jest dozwolone (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).

Przypadek: Małżonkowie wynajmują swojemu synowi po obniżonej cenie mieszkanie o powierzchni 80 m², wyposażone w nową kuchnię. Ponadto udostępniają mu pralkę i suszarkę do użytku. Urząd skarbowy zwiększa lokalny czynsz porównawczy o dodatek za umeblowanie dla kuchni, pralki i suszarki w wysokości miesięcznej amortyzacji, co prowadzi do wskaźnika odpłatności poniżej 66%. W związku z tym zgłoszone koszty uzyskania przychodu zostały odpowiednio obniżone. Również sąd finansowy uznał dodatek za umeblowanie i ustalił go w wysokości miesięcznej amortyzacji plus marża zysku w wysokości 4%.

Zdaniem BFH do ustalenia dodatku za umeblowanie i lokalnego czynszu należy wykorzystać lokalny wykaz czynszów:

1. Jeśli wykaz czynszów przewiduje np. procentowy dodatek lub zwiększenie współczynnika wyposażenia za udostępnioną kuchnię, to zwiększenie to jest uważane za rynkowe
2. Jeśli jednak wykaz czynszów nie zawiera takich informacji, należy uwzględnić dodatek za umeblowanie możliwy do uzyskania na lokalnym rynku wynajmu.
3. Jeśli nie można ustalić rynkowej wartości użytkowej dla udostępnionych mebli, dodatek za umeblowanie nie wchodzi w grę. Wtedy należy odnieść się do lokalnego czynszu rynkowego bez umeblowania.
4. UWAGA: Nie jest dozwolone wyprowadzenie dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji dla udostępnionych mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowej marży zysku z wynajmu.

Wskazówka: Przy wynajmie umeblowanym należy w umowie najmu oddzielnie uzgodnić i wykazać czynsz podstawowy, zaliczki i dodatek za umeblowanie. Upewnij się, że kwoty są wystarczająco wysokie, aby przekroczyć odpowiedni próg 50% / 66%. Jeśli "uzgodniony czynsz" w porównaniu do "lokalnego czynszu rynkowego" wynosi co najmniej 50% / 66%, możesz odliczyć 100% kosztów wynajmu jako koszty uzyskania przychodu. Skorzystaj z powyższych wskazówek podanych przez BFH w swoim nowym wyroku, aby ustalić dodatek za umeblowanie.

(2022): Uwaga przy wynajmie po obniżonej cenie: uwzględnij dodatek za umeblowanie!

Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

Jako wynajmujący muszą Państwo opodatkować czynsz podstawowy oraz koszty dodatkowe przeniesione na najemców jako dodatkowy dochód. Koszty poniesione w związku z tym mogą Państwo odliczyć od podatku jako koszty uzyskania przychodu.

Przykłady dochodów z wynajmu:

• Dochody z wynajmu mieszkań lub pokoi
• Dochody z wynajmu garaży/miejsc parkingowych
• Koszty dodatkowe przeniesione na najemcę
• Czynsz za powierzchnie reklamowe i miejsca na automaty
• Odsetki od salda z umów oszczędnościowo-budowlanych
• Odstępne od najemcy w przypadku przedwczesnego zakończenia umowy najmu
• Dzierżawy za niezabudowane działki
• Dochody z prawa do zabudowy

W przypadku dochodów z wynajmu, które rocznie nie przekraczają 520 Euro (np. przy podnajmie), mogą Państwo zrezygnować z podawania ich w zeznaniu podatkowym. Dochody do tej kwoty pochodzące z tymczasowego wynajmu są zwolnione z podatku dochodowego. Dotyczy to również tymczasowego podnajmu części własnego mieszkania. W takim przypadku nie można również uwzględnić odpowiednich kosztów uzyskania przychodu.

(2022): Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?

Jeśli uzyskują Państwo dochody z wynajmu mieszkań wynajmowanych krewnym, są one szczególnie dokładnie sprawdzane pod względem podatku dochodowego. Urząd skarbowy zwraca szczególną uwagę na to, czy mieszkanie zostało wynajęte po obniżonej cenie. Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50%, ale mniej niż 66% lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:

Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie pozytywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z obniżonego wynajmu mieszkań i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu. Jeśli jednak kontrola prognozy całkowitej nadwyżki da wynik negatywny, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Koszty uzyskania przychodu można proporcjonalnie odliczyć dla części odpłatnie wynajmowanej.

Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i utrwalonym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I s. 933) jest nadal obowiązujące.

(2022): Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?