Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?

Od dochodów z wynajmu i dzierżawy można odliczyć koszty uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu to wydatki poniesione w celu nabycia, zabezpieczenia i utrzymania nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodu są odejmowane od dochodów z najmu. Pozytywny wynik, czyli zysk, zwiększa sumę obciążenia podatkowego. Negatywny wynik prowadzi do oszczędności podatkowej.

Strata podatkowa z wynajmu i dzierżawy spowodowana wysokimi kosztami uzyskania przychodu może zostać skompensowana z innymi dochodami. Decydujący dla wpisania kosztów uzyskania przychodu do zeznania podatkowego jest moment płatności. Kiedy powstały wydatki lub kiedy otrzymano fakturę, zazwyczaj nie ma znaczenia.

Można również uwzględnić koszty uzyskania przychodu, jeśli nieruchomość nie jest jeszcze wynajmowana. Musi jednak istnieć zamiar wynajmu. W takim przypadku urząd skarbowy wstępnie uzna koszty, ale wyda decyzję podatkową tylko tymczasowo. Jeśli nieruchomość nie zostanie wynajęta, urząd skarbowy może cofnąć odliczenie kosztów uzyskania przychodu.

(2022): Jakie są koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem i dzierżawą nieruchomości?

Co to jest certyfikat energetyczny i jakie są koszty?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das den Energiebedarf eines Gebäudes bewertet. Es gibt 2 Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis berücksichtigt den Energiebedarf des Gebäudes, während der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre analysiert. Energieausweise sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig.

Als Vermieter eines Wohngebäudes in Deutschland sind Sie gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis für Ihre Immobilie auszustellen. Der Energieausweis gibt Aufschluss über den Energiebedarf des Gebäudes und dient als Orientierungshilfe für Mieter und Käufer. Allerdings entstehen bei der Erstellung des Energieausweises Kosten, die sich auf Vermieter auswirken.

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie Größe des Gebäudes, Art des Energieausweises und Aufwand des Energieberaters. In der Regel liegen die Aufwendungen zwischen 150 und 600 Euro.

Energieausweis als Werbungskosten für Vermieter absetzen

Als Vermieter können Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie den Energieausweis aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig erstellen lassen. Die Kosten können als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden.

Die Kosten für den Energieausweis sind sofort abziehbare Werbungskosten. Es empfiehlt sich, die Rechnung für die Erstellung des Energieausweises aufzubewahren, um sie im Falle einer Überprüfung durch das Finanzamt vorlegen zu können.

(2022): Co to jest certyfikat energetyczny i jakie są koszty?

Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?

Osoby wynajmujące nieruchomość w Niemczech muszą nie tylko zajmować się wynajmem, wyborem i obsługą najemców, ale także liczyć się z pustostanem. Jeśli mieszkanie lub dom stoi pusty przez pewien czas, może to prowadzić do strat finansowych. Jakie są możliwości odliczenia podatkowego wydatków związanych z tymczasowym pustostanem?

Co to są wydatki na tymczasowy pustostan?

Wydatki na tymczasowy pustostan to wszystkie koszty związane z wynajmem nieruchomości, które nie mogą być pokryte z dochodów z najmu z powodu pustostanu. Należą do nich np. koszty utrzymania i napraw, działania reklamowe, koszty energii, podatek od nieruchomości i opłaty za wywóz śmieci. Pustostan musi być faktycznie tymczasowy, tzn. musi istnieć realna szansa, że mieszkanie lub dom zostanie ponownie wynajęty.

Podatkowe odliczenie wydatków na tymczasowy pustostan

Wydatki na tymczasowy pustostan można odliczyć od podatku, jednak należy spełnić pewne warunki. Po pierwsze, koszty mogą powstać tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wynajmowana i nie przynosi dochodów. Po drugie, koszty muszą być konieczne i uzasadnione, tzn. nie można przeprowadzać luksusowych remontów ani niepotrzebnych prac konserwacyjnych.

Odliczane wydatki są zgłaszane jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Muszą być one wykazane w zeznaniu podatkowym za dany rok. Przy obliczaniu podatku dochodowego są one następnie odejmowane od dochodów z najmu.

Ogólnie rzecz biorąc, wydatki na tymczasowy pustostan przy wynajmie mogą być odliczone od podatku, jeśli są konieczne, uzasadnione i faktycznie poniesione. Wynajmujący powinni jednak upewnić się, że pustostan jest faktycznie tymczasowy i istnieją realne szanse na wynajem. W przypadku wątpliwości lub pytań dotyczących możliwości odliczenia podatkowego wynajmujący powinni skonsultować się z doradcą podatkowym.

(2022): Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?

Jak ocenić prowizję dla pośrednika nieruchomości dla wynajmującego?

Według wcześniejszych przepisów wynajmujący mógł zlecić pośrednikowi znalezienie najemcy, ale prowizja dla pośrednika w wysokości do dwóch czynszów netto plus podatek VAT musiała być zawsze opłacona przez przyszłego najemcę. Koszty te pojawiały się obok często już wysokiego czynszu i kaucji za nowe mieszkanie.

Obecnie ustawa "Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG)" z 21.4.2015 reguluje, że od 1.6.2015 obowiązuje tzw. zasada zamawiającego: kto zleca pośrednikowi, ten go opłaca. Zgodnie z nowymi przepisami, to nie najemcy, lecz wynajmujący są obciążeni prowizją dla pośrednika.

Wynajmujący może odliczyć zapłaconą prowizję dla pośrednika jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu. W "Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG)" określono teraz:

Jeśli wynajmujący zlecił pośrednikowi znalezienie odpowiedniego najemcy, najemca w żadnym wypadku nie jest zobowiązany do zapłaty prowizji. Umowy mające na celu przeniesienie obowiązku zapłaty wynagrodzenia dla pośrednika na najemcę są nieważne. Naruszenia przez pośredników zakazu żądania opłaty od poszukującego mieszkania mogą być ścigane grzywnami.

Umowy pośrednictwa mieszkaniowego muszą być zawierane w formie tekstowej (np. e-mail), aby były ważne. Ma to na celu uniknięcie niejasności dotyczących zawarcia umowy. Jeśli umowa pośrednictwa nie zostanie zawarta w formie tekstowej, jest nieważna zgodnie z § 125 zdanie 1 BGB.

Umowy z pośrednikiem między poszukującym mieszkania a pośrednikiem są zawierane tylko wtedy, gdy pośrednik działa wyłącznie na podstawie umowy z poszukującym mieszkania i znajduje mieszkanie, na które ostatecznie zostanie zawarta umowa najmu.

Wyraźnie zabronione są transakcje omijające, które prowadziłyby do tego, że wynajmujący wprawdzie początkowo płaci wynagrodzenie za pośrednictwo, ale koszty te są w inny sposób przerzucane na poszukującego mieszkania.

Wyjaśniono, że umowne przeniesienie kosztów na poszukującego mieszkania jest nieważne (§ 2 ust. 5 nr 2 WoVermRG). Dodatkowo § 4a ust. 2 zdanie 2 WoVermRG zapobiega już obowiązującym przepisom, aby przepisy chroniące najemców były omijane np. poprzez zawyżone opłaty za przekazane wyposażenie lub meble.

(2022): Jak ocenić prowizję dla pośrednika nieruchomości dla wynajmującego?

Jak traktowane są koszty zabudowy kuchennej?

Kuchnia w zabudowie nie jest według dotychczasowej wykładni prawnej jednolitym składnikiem majątku, lecz składa się z różnych elementów, które stanowią odrębne składniki majątku. Należy rozróżnić między zlewem i kuchenką a pozostałymi elementami kuchni.

• Zlew i kuchenka są niesamodzielnymi elementami budynku, które są wymagane do użytkowania budynku do celów mieszkalnych. Dlatego koszty te są częścią kosztów budowy budynku i są amortyzowane razem z nim. W przypadku wymiany zlewu i kuchenki, wydatki są kosztami utrzymania i mogą być odliczone w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu.

• Pozostałe części kuchni w zabudowie są samodzielnymi składnikami majątku. Ich koszty nabycia można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu. Jeśli koszty nabycia przekraczają 410 Euro (bez VAT), muszą być amortyzowane przez przewidywany okres użytkowania. Jeśli istniejąca kuchnia w zabudowie zostanie zastąpiona nową, koszty jej nabycia nie są kosztami utrzymania i dlatego nie mogą być odliczone w pełnej wysokości. Nowa kuchnia w zabudowie musi być ponownie normalnie amortyzowana.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy zrezygnował z dotychczasowego stanowiska i wprowadził nowe zasady dotyczące traktowania podatkowego kuchni w zabudowie w wynajmowanych mieszkaniach: zlew i kuchenka nie są już uważane za niesamodzielne części budynku, lecz są teraz 'normalnymi' elementami kuchni w zabudowie. Kuchnia w zabudowie stanowi całość jako jednolity składnik majątku, który jest amortyzowany przez okres użytkowania wynoszący 10 lat. Dotyczy to zarówno pierwszego zakupu, jak i wymiany (wyrok BFH z 3.8.2016, IX R 14/15, opublikowany 7.12.2016). Zmiana orzecznictwa oznacza dla wynajmujących znaczne pogorszenie: nie mogą już odliczać poszczególnych elementów kuchni w zabudowie, np. urządzeń elektrycznych, o wartości poniżej 800,01 Euro (bez VAT) bezpośrednio jako koszty uzyskania przychodu, lecz muszą amortyzować całą kuchnię w zabudowie przez 10 lat, co oznacza, że tylko 10 procent rocznie można uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu.

(2022): Jak traktowane są koszty zabudowy kuchennej?