Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung an Angehörige – insbesondere an Kinder – bietet steuerliche Vorteile: Obwohl die Miete unter dem Marktniveau liegt, können unter bestimmten Voraussetzungen sämtliche Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. Das Modell eignet sich besonders dann, wenn hohe Abschreibungen und Schuldzinsen auf geringere Mieteinnahmen treffen. Auch bei unterhaltsberechtigten Kindern ist die Gestaltung steuerlich anerkannt.

Aktuelle Regelungen zur verbilligten Vermietung

Seit dem 1.1.2021 gelten drei Stufen:

• Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete:
  Werbungskosten sind voll abzugsfähig – keine Prognose erforderlich.
• Zwischen 50 % und 66 %:
  Eine positiv ausfallende Totalüberschussprognose ist notwendig, um alle Werbungskosten absetzen zu dürfen. Fällt die Prognose negativ aus, sind die Aufwendungen anteilig zu kürzen.
• Weniger als 50 %:
  Die Nutzungsüberlassung gilt teilweise als unentgeltlich. Werbungskosten sind nur anteilig für den entgeltlichen Teil abziehbar.

Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 2 EStG

Fremdvergleich: Mietverträge mit Angehörigen

Auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder ist eine steuerliche Anerkennung möglich, wenn der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält. Das bedeutet:

• Zivilrechtlich wirksam abgeschlossen
• Klar und eindeutig geregelt
• Tatsächlich so durchgeführt wie vereinbart

Der BFH betont: „An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahestehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen“
(BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Beispiel: Wird die Miete nur mit dem Unterhaltsanspruch verrechnet und nicht real gezahlt, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor. In diesem Fall gilt die Wohnungsnutzung als Naturalunterhalt – Werbungskosten sind nicht abziehbar.

Tipp: Barunterhalt zahlen und das Kind die Miete selbst überweisen lassen.

Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?

Grundlage ist der örtliche Mietspiegel. Gibt es für eine vergleichbare Wohnung im selben Haus eine Fremdvermietung zu abweichender Miete, ist trotzdem der Mietspiegel vorrangig. Nur wenn kein Mietspiegel vorhanden oder geeignet ist, kann die ortsübliche Miete alternativ ermittelt werden – etwa:

• durch ein Sachverständigengutachten
• über Mietdatenbanken
• oder anhand von mindestens drei vergleichbaren Objekten

BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20

Großzügige Immobilien: Totalüberschussprognose trotz 66 %-Grenze

Auch wenn die 66 %-Grenze eingehalten wird, ist eine Totalüberschussprognose zwingend erforderlich, wenn die Vermietung besonders großer oder aufwendig gestalteter Objekte erfolgt.

Beispiel:
Eltern vermieten drei Villen (> 250 qm) an ihre Kinder. Es entstehen Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 € jährlich. Der BFH erkennt die Verluste nicht an – es liegt Liebhaberei vor, da keine Überschusserzielungsabsicht nachgewiesen wurde.
BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21

Totalüberschussprognose bei besonderen Immobilien

Eine Prognose über 30 Jahre ist erforderlich bei:

• Wohnflächen über 250 qm
• Luxusausstattung (z. B. Schwimmhalle)
• hohen laufenden Kosten

Bereits früher hatte der BFH in vergleichbaren Fällen klargestellt, dass die Marktmiete bei solchen Objekten nicht den tatsächlichen Wohnwert widerspiegelt. Daher muss zusätzlich geprüft werden, ob die Vermietung über die Laufzeit einen Überschuss erwirtschaftet (z. B. BFH-Urteile vom 30.9.1997, IX R 80/94 und 6.10.2004, IX R 30/03).

Wichtig:
Die 66 %-Regelung betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit.
Die subjektive Absicht zur Einkünfteerzielung kann selbst bei Einhaltung der Grenze zusätzlich überprüft werden.

Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige

Verbilligte Vermietung und Möblierungszuschlag beachten

Bei der Vermietung an Angehörige können Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Wird nur zwischen 50 % und 66 % verlangt, ist eine positive Überschussprognose erforderlich. Grundlage für die ortsübliche Miete ist in der Regel der örtliche Mietspiegel.

Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, ist ein Möblierungszuschlag anzusetzen – jedoch nur, wenn dieser aus dem Mietspiegel oder marktüblichen Zuschlägen abgeleitet werden kann. Eine pauschale Ableitung aus der Abschreibung (AfA) oder ein prozentualer Renditeaufschlag sind unzulässig (BFH, Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Beispiel: Möblierungszuschlag senkt Entgeltlichkeitsquote

Ein Ehepaar vermietet seinem Sohn eine möblierte Wohnung verbilligt. Das Finanzamt erhöht die Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag (für Einbauküche, Waschmaschine, Trockner) und kommt so auf eine Entgeltlichkeitsquote unter 66 %. Die Folge: Die Werbungskosten werden anteilig gekürzt. Der BFH bestätigte, dass Zuschläge zulässig sind – aber nur bei belegbarer Marktpraxis.

BFH: Nur belegbare Möblierungszuschläge zulässig

• Mietspiegelzuschläge (z. B. für Einbauküche) sind zulässig.
• Fehlen solche Angaben im Mietspiegel, sind ortsübliche Marktpreise heranzuziehen.
• Ist kein Zuschlag ermittelbar, gilt die Miete ohne Möblierung.
• AfA oder Renditeaufschläge sind keine zulässige Grundlage.

Tipp: Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat ausweisen – zusammen mit Kaltmiete und Umlagen. Nur wenn mindestens 66 % der ortsüblichen Miete erreicht werden, sind alle Werbungskosten abzugsfähig.

Vergleichsmiete: Mietspiegel oder vergleichbare Vermietung im Haus?

Weicht die Miete einer vergleichbaren, fremdvermieteten Wohnung im selben Haus vom Mietspiegel ab, stellt sich die Frage, welche Miete als Vergleichsmaßstab gilt.

Der BFH (Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20) entschied: Vorrangig ist der Mietspiegel heranzuziehen. Ist dieser nicht geeignet oder nicht vorhanden, kann die ortsübliche Miete auch über ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder mindestens drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.

Großflächige und luxuriöse Objekte: Totalüberschussprognose erforderlich

Bei Wohnflächen über 250 qm oder besonders aufwendiger Ausstattung ist auch bei einer Miete über 66 % eine Totalüberschussprognose erforderlich (BFH, Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).

Beispiel: Ein Elternpaar vermietet drei Villen (jeweils > 250 qm) an ihre Kinder und macht hohe Verluste geltend. Der BFH erkennt diese Verluste nicht an – die Vermietung wird als Liebhaberei eingestuft, da keine Überschusserzielungsabsicht erkennbar war.

Bereits in früheren Urteilen (z. B. vom 30.9.1997, IX R 80/94) hatte der BFH betont: Bei außergewöhnlich großen oder luxuriösen Objekten ist regelmäßig eine 30-jährige Prognose notwendig.

Wichtig: Die 66 %-Regel betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht kann trotz Einhaltung dieser Grenze gesondert geprüft werden.

Verbilligte Vermietung und Möblierungszuschlag beachten

Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?

Ca proprietar, trebuie să declarați chiria netă și costurile suplimentare transferate chiriașilor ca venit. Costurile generate pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate.

Exemple de venituri din chirii

Veniturile din chirii includ, printre altele:

• Venituri din chirii pentru apartamente sau camere
• Venituri din chirii pentru garaje sau locuri de parcare
• Costuri suplimentare transferate chiriașului
• Chirii pentru spații publicitare și locuri pentru automate
• Dobânzi la economii de construcție
• Plăți compensatorii de la chiriași în cazul încetării anticipate a contractului de închiriere
• Arende pentru terenuri neconstruite
• Venituri dintr-un drept de superficie

Scutire fiscală pentru venituri mici din chirii

Dacă veniturile anuale din chirii sunt sub 520 Euro, de exemplu prin subînchiriere, puteți omite declararea acestora în declarația fiscală. Aceste venituri, care provin dintr-o închiriere temporară, sunt scutite de impozitul pe venit. Acest lucru se aplică și pentru subînchirierea temporară a unor părți din propria locuință închiriată. În acest caz, nu pot fi deduse cheltuieli de publicitate corespunzătoare.

Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?

O locuință este considerată subvenționată dacă chiria este redusă cu mai mult de 5% față de prețul local de închiriere.

Dacă aveți venituri din locuințe pe care le-ați închiriat rudelor, acestea sunt supuse unei verificări fiscale speciale. Biroul fiscal acordă o atenție deosebită dacă locuința a fost închiriată la un preț redus. Începând cu 1.1.2021, există o noutate importantă:

• Dacă chiria convenită este de cel puțin 66 % din chiria medie locală, cheltuielile sunt integral deductibile ca cheltuieli de publicitate.
• Dacă chiria convenită este între 50 % și 66 % din chiria medie, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de profit:
• Dacă prognoza de profit este pozitivă, cheltuielile de publicitate sunt integral deductibile.
• Dacă prognoza de profit este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și sunt deductibile doar parțial.
• Dacă chiria convenită este mai mică de 50 % din chiria medie locală, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile sunt deductibile ca cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.

Important: Dacă chiria este de cel puțin 50 %, dar mai puțin de 66 % din chiria locală, trebuie efectuată o verificare a prognozei de excedent total:

Dacă această verificare a prognozei de excedent total este pozitivă, se presupune intenția de a obține venituri pentru închirierea locuinței la preț redus și este posibilă deducerea integrală a cheltuielilor de publicitate. Dacă verificarea prognozei de excedent total are un rezultat negativ, se presupune intenția de a obține venituri doar pentru partea închiriată contra cost. Pentru partea închiriată contra cost, cheltuielile de publicitate pot fi deduse proporțional.

Verificarea prognozei de excedent total pentru veniturile din închiriere și leasing se efectuează conform jurisprudenței de lungă durată și bine stabilite a BFH. Scrisoarea BMF din 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) este în continuare relevantă.

O locuință este considerată subvenționată dacă chiria este redusă cu mai mult de 5% față de prețul local de închiriere.