(2025)
Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige
Die verbilligte Vermietung an Angehörige – insbesondere an Kinder – bietet steuerliche Vorteile: Obwohl die Miete unter dem Marktniveau liegt, können unter bestimmten Voraussetzungen sämtliche Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. Das Modell eignet sich besonders dann, wenn hohe Abschreibungen und Schuldzinsen auf geringere Mieteinnahmen treffen. Auch bei unterhaltsberechtigten Kindern ist die Gestaltung steuerlich anerkannt.
Aktuelle Regelungen zur verbilligten Vermietung
Seit dem 1.1.2021 gelten drei Stufen:
- Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete:
Werbungskosten sind voll abzugsfähig – keine Prognose erforderlich.
- Zwischen 50 % und 66 %:
Eine positiv ausfallende Totalüberschussprognose ist notwendig, um alle Werbungskosten absetzen zu dürfen. Fällt die Prognose negativ aus, sind die Aufwendungen anteilig zu kürzen.
- Weniger als 50 %:
Die Nutzungsüberlassung gilt teilweise als unentgeltlich. Werbungskosten sind nur anteilig für den entgeltlichen Teil abziehbar.
Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 2 EStG
Fremdvergleich: Mietverträge mit Angehörigen
Auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder ist eine steuerliche Anerkennung möglich, wenn der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält. Das bedeutet:
- Zivilrechtlich wirksam abgeschlossen
- Klar und eindeutig geregelt
- Tatsächlich so durchgeführt wie vereinbart
Der BFH betont: „An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahestehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen“
(BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).
Beispiel: Wird die Miete nur mit dem Unterhaltsanspruch verrechnet und nicht real gezahlt, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor. In diesem Fall gilt die Wohnungsnutzung als Naturalunterhalt – Werbungskosten sind nicht abziehbar.
Tipp: Barunterhalt zahlen und das Kind die Miete selbst überweisen lassen.
Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?
Grundlage ist der örtliche Mietspiegel. Gibt es für eine vergleichbare Wohnung im selben Haus eine Fremdvermietung zu abweichender Miete, ist trotzdem der Mietspiegel vorrangig. Nur wenn kein Mietspiegel vorhanden oder geeignet ist, kann die ortsübliche Miete alternativ ermittelt werden – etwa:
- durch ein Sachverständigengutachten
- über Mietdatenbanken
- oder anhand von mindestens drei vergleichbaren Objekten
BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20
Großzügige Immobilien: Totalüberschussprognose trotz 66 %-Grenze
Auch wenn die 66 %-Grenze eingehalten wird, ist eine Totalüberschussprognose zwingend erforderlich, wenn die Vermietung besonders großer oder aufwendig gestalteter Objekte erfolgt.
Beispiel:
Eltern vermieten drei Villen (> 250 qm) an ihre Kinder. Es entstehen Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 € jährlich. Der BFH erkennt die Verluste nicht an – es liegt Liebhaberei vor, da keine Überschusserzielungsabsicht nachgewiesen wurde.
BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21
Totalüberschussprognose bei besonderen Immobilien
Eine Prognose über 30 Jahre ist erforderlich bei:
- Wohnflächen über 250 qm
- Luxusausstattung (z. B. Schwimmhalle)
- hohen laufenden Kosten
Bereits früher hatte der BFH in vergleichbaren Fällen klargestellt, dass die Marktmiete bei solchen Objekten nicht den tatsächlichen Wohnwert widerspiegelt. Daher muss zusätzlich geprüft werden, ob die Vermietung über die Laufzeit einen Überschuss erwirtschaftet (z. B. BFH-Urteile vom 30.9.1997, IX R 80/94 und 6.10.2004, IX R 30/03).
Wichtig:
Die 66 %-Regelung betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit.
Die subjektive Absicht zur Einkünfteerzielung kann selbst bei Einhaltung der Grenze zusätzlich überprüft werden.
