Model de economisire fiscală: Reguli pentru închirierea către rude
Închirierea subvenționată către rude cu regimul său fiscal avantajos oferă posibilitatea de a deduce pierderile din închiriere. Acestea rezultă de obicei din amortizare și dobânzile la credite în legătură cu o chirie redusă. Dacă respectați anumite reguli la închirierea către copii, puteți deduce cheltuielile integral ca cheltuieli de publicitate, în timp ce trebuie să declarați doar veniturile din chirie reduse. Acest model de economisire fiscală funcționează și în cazul închirierii către copii aflați în întreținere.
La 1.1.2021 a intrat în vigoare o modificare importantă:
- Dacă chiria convenită este de cel puțin 66% din chiria medie locală, cheltuielile sunt integral deductibile ca cheltuieli de publicitate.
- Dacă chiria convenită este între 50% și 66% din chiria medie, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de profit:
- Dacă prognoza de profit este pozitivă, cheltuielile de publicitate sunt integral deductibile.
- Dacă prognoza de profit este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și sunt deductibile doar proporțional.
- Dacă chiria convenită este mai mică de 50% din chiria medie locală, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile sunt deductibile ca cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.
Recent, Curtea Federală Fiscală a decis că o închiriere subvenționată către un copil aflat în întreținere poate fi recunoscută fiscal dacă rezistă unei comparații cu terții. Aceasta înseamnă că contractul de închiriere a fost încheiat în mod valabil din punct de vedere civil și că atât forma, cât și executarea efectivă a celor convenite corespund celor obișnuite între terți. Acest lucru presupune ca obligațiile principale ale părților contractante să fie clar și explicit convenite și să fie respectate conform celor convenite, chiar și în cazul închirierii către rude. "Cerințele pentru a demonstra seriozitatea contractelor între persoane apropiate sunt stricte" (Hotărârea BFH din 16.2.2016, IX R 28/15).
În cazul judecat, contractul de închiriere cu copilul nu a fost recunoscut, deoarece fiica nu a plătit efectiv chiria. Părinții au compensat chiria cu dreptul de întreținere al fiicei și i-au plătit doar diferența în numerar. Acesta este un caz de întreținere în natură sub formă de locuință. Nu a existat o diminuare a averii la fiica în calitate de chiriaș și o creștere a averii la părinți ca proprietari. Deoarece nu a existat o utilizare plătită, contractul de închiriere nu a fost recunoscut, iar cheltuielile sau pierderile nu au fost recunoscute ca cheltuieli de publicitate.
În loc să oferiți copilului locuința ca întreținere în natură și să compensați chiria cu dreptul de întreținere al copilului, este mai avantajos din punct de vedere fiscal să plătiți copilului întreținere în numerar, din care acesta să își plătească chiria pentru locuință.
Chiria medie locală poate fi găsită în general în tabelul de chirii local. Dar ce se întâmplă dacă există un apartament comparabil în aceeași clădire, care este închiriat către terți și a cărui chirie diferă de tabelul de chirii local? Trebuie să se ia în considerare această chirie comparativă pentru verificarea pragului de 50% sau 66% sau totuși tabelul de chirii?
În octombrie 2019, Tribunalul Fiscal din Turingia a decis că, pentru comparația cu chiria medie locală, trebuie luată în considerare chiria pe care proprietarul o percepe de la un chiriaș terț care utilizează un apartament comparabil în aceeași clădire (Hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Împotriva hotărârii a fost depus un recurs la Curtea Federală Fiscală. Și iată că: Proprietarul a avut succes.
Potrivit judecătorilor financiari supremi: Chiria medie locală pentru verificarea pragului de 66% trebuie determinată în principiu pe baza tabelului de chirii. Dacă nu poate fi utilizat un tabel de chirii sau nu există unul, chiria medie locală poate fi determinată printr-un raport, prin informații dintr-o bază de date de chirii sau pe baza chiriilor pentru cel puțin trei apartamente comparabile (Hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).
Potrivit Tribunalului Fiscal din Baden-Württemberg (Hotărârea din 22.1.2021, 5 K 1938/19), o prognoză de excedent total este necesară, în mod excepțional, chiar și dacă se respectă pragul de 66%, atunci când este vorba de închirierea unei clădiri rezidențiale de lux, în cazul concret o casă unifamilială cu mult peste 250 mp. Cu toate acestea, dacă această opinie va fi menținută, trebuie să decidă acum Curtea Federală Fiscală. Recursul este înregistrat sub nr. IX R 17/21.
La prima vedere, opinia din Baden-Württemberg poate părea greu de susținut, deoarece reglementarea fiscală este de fapt clară și a fost și în trecut. § 21 alin. 2 fraza 2 EStG prevede: "Dacă remunerația pentru închirierea pe termen lung a locuinței este de cel puțin 66% din chiria medie locală, închirierea locuinței este considerată plătită." Dar există jurisprudență a BFH din trecut, în care acesta a avut o opinie similară cu cea a FG Baden-Württemberg sau cel puțin a semnalat că, în cazuri excepționale, o prognoză de excedent total ar putea fi adecvată (de exemplu, Hotărârea BFH din 30.9.1997, IX R 80/94 și Hotărârea BFH din 6.10.2004, IX R 30/03). BFH susține o prognoză de excedent total dacă chiria medie - care este de obicei chiria conform tabelului de chirii local - nu reflectă valoarea corectă a chiriei sau dacă, în mod excepțional, circumstanțe speciale se opun existenței unei intenții de a obține un excedent.
Cu toate acestea, hotărârile relevante ale BFH sunt ceva mai vechi și, recent, BFH s-a pronunțat pentru utilizarea de bază a tabelului de chirii, dacă există unul (Hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20). Rămâne de văzut cum va decide acum BFH.
