(2025)
Verbilligte Vermietung und Möblierungszuschlag beachten
Bei der Vermietung an Angehörige können Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Wird nur zwischen 50 % und 66 % verlangt, ist eine positive Überschussprognose erforderlich. Grundlage für die ortsübliche Miete ist in der Regel der örtliche Mietspiegel.
Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, ist ein Möblierungszuschlag anzusetzen – jedoch nur, wenn dieser aus dem Mietspiegel oder marktüblichen Zuschlägen abgeleitet werden kann. Eine pauschale Ableitung aus der Abschreibung (AfA) oder ein prozentualer Renditeaufschlag sind unzulässig (BFH, Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).
Beispiel: Möblierungszuschlag senkt Entgeltlichkeitsquote
Ein Ehepaar vermietet seinem Sohn eine möblierte Wohnung verbilligt. Das Finanzamt erhöht die Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag (für Einbauküche, Waschmaschine, Trockner) und kommt so auf eine Entgeltlichkeitsquote unter 66 %. Die Folge: Die Werbungskosten werden anteilig gekürzt. Der BFH bestätigte, dass Zuschläge zulässig sind – aber nur bei belegbarer Marktpraxis.
BFH: Nur belegbare Möblierungszuschläge zulässig
- Mietspiegelzuschläge (z. B. für Einbauküche) sind zulässig.
- Fehlen solche Angaben im Mietspiegel, sind ortsübliche Marktpreise heranzuziehen.
- Ist kein Zuschlag ermittelbar, gilt die Miete ohne Möblierung.
- AfA oder Renditeaufschläge sind keine zulässige Grundlage.
Tipp: Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat ausweisen – zusammen mit Kaltmiete und Umlagen. Nur wenn mindestens 66 % der ortsüblichen Miete erreicht werden, sind alle Werbungskosten abzugsfähig.
Vergleichsmiete: Mietspiegel oder vergleichbare Vermietung im Haus?
Weicht die Miete einer vergleichbaren, fremdvermieteten Wohnung im selben Haus vom Mietspiegel ab, stellt sich die Frage, welche Miete als Vergleichsmaßstab gilt.
Der BFH (Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20) entschied: Vorrangig ist der Mietspiegel heranzuziehen. Ist dieser nicht geeignet oder nicht vorhanden, kann die ortsübliche Miete auch über ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder mindestens drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.
Großflächige und luxuriöse Objekte: Totalüberschussprognose erforderlich
Bei Wohnflächen über 250 qm oder besonders aufwendiger Ausstattung ist auch bei einer Miete über 66 % eine Totalüberschussprognose erforderlich (BFH, Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).
Beispiel: Ein Elternpaar vermietet drei Villen (jeweils > 250 qm) an ihre Kinder und macht hohe Verluste geltend. Der BFH erkennt diese Verluste nicht an – die Vermietung wird als Liebhaberei eingestuft, da keine Überschusserzielungsabsicht erkennbar war.
Bereits in früheren Urteilen (z. B. vom 30.9.1997, IX R 80/94) hatte der BFH betont: Bei außergewöhnlich großen oder luxuriösen Objekten ist regelmäßig eine 30-jährige Prognose notwendig.
Wichtig: Die 66 %-Regel betrifft nur die objektive Entgeltlichkeit (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht kann trotz Einhaltung dieser Grenze gesondert geprüft werden.
