Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar

Vermieter müssen ihre Mietobjekte regelmäßig aufsuchen – z. B. zur Kontrolle, für Reparaturen oder Besichtigungen. Für diese Fahrten gelten gemäß § 9 Abs. 3 EStG ähnliche steuerliche Regelungen wie für Arbeitnehmerfahrten zum Arbeitsplatz.

In der Regel dürfen Vermieter die Dienstreisepauschale von 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer als Werbungskosten absetzen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat bestätigt, dass diese Pauschale grundsätzlich anwendbar ist.

Ausnahme: Erste Tätigkeitsstätte beim Mietobjekt

Etwas anderes gilt, wenn das Mietobjekt zur ersten Tätigkeitsstätte des Vermieters wird. Dann ist nur die Entfernungspauschale von 0,30 Euro je Entfernungskilometer (bzw. 0,38 Euro ab dem 21. Entfernungskilometer) anwendbar.

Wann liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor?

• Wenn der Vermieter das Objekt nicht nur gelegentlich, sondern regelmäßig und nachhaltig – also fast täglich – aufsucht.
• Nach Auffassung des Finanzgerichts Köln liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor, wenn mindestens ein Drittel der gesamten Tätigkeit am jeweiligen Objekt ausgeübt wird.

Fahrten bei Bauprojekten in Eigenleistung

Errichtet ein Vermieter ein Gebäude teilweise in Eigenleistung, sind Fahrten zur Baustelle nicht mit der Entfernungspauschale, sondern nur mit der Dienstreisepauschale von 30 Cent je gefahrenem Kilometer oder mit den tatsächlichen Kosten absetzbar (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91). Die Fahrtkosten gehören in diesem Fall zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Sonderfall: Ferienwohnungen

Fahrten zur Ferienwohnung: Entfernungspauschale statt Reisekosten?

Wer eine Ferienwohnung vermietet, fährt oft mehrfach pro Jahr dorthin – zum Beispiel für Renovierungsarbeiten. Die Frage: Sind diese Fahrten mit der Dienstreisepauschale (30 Cent je gefahrenem Kilometer) oder nur mit der Entfernungspauschale (30/38 Cent je Entfernungskilometer) abziehbar?

Diese Frage ist relevant, wenn die Ferienwohnung zur ersten Tätigkeitsstätte wird. Dann darf nur die Entfernungspauschale angesetzt werden.

Urteil des FG Münster: Entfernungspauschale und Kürzung wegen Privatanteil

In einem aktuellen Fall (FG Münster, Urteil vom 15.5.2025, 12 K 1916/21 F) entschied das Finanzgericht:

• Eine GbR aus Vater und Sohn vermietete mehrere Ferienwohnungen mit Unterstützung eines Verwalters.
• Für zwei Objekte machte die GbR Fahrtkosten für 77 Tage sowie Verpflegungsmehraufwendungen nach Reisekostengrundsätzen geltend.
• Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen nicht vollständig an und kürzte wegen vermuteter privater Mitveranlassung.

Das Gericht bestätigte diese Kürzung größtenteils:

• Verpflegungsmehraufwendungen seien nicht abziehbar.
• Fahrtkosten seien nur mit der Entfernungspauschale abziehbar – und nur anteilig, weil auch private Zwecke mitveranlasst hätten.

Begründung des Gerichts

• Die Ferienwohnungen gelten als erste Tätigkeitsstätten, da sie in mehr als einem Drittel der Tätigkeiten aufgesucht wurden.
• Laut § 9 Abs. 3 EStG ist die erste Tätigkeitsstätte im Zusammenhang mit Vermietung objektbezogen zu beurteilen.
• Private Mitveranlassung (z. B. Urlaubselemente) darf nicht unberücksichtigt bleiben – bei gemischter Nutzung ist eine Schätzung zulässig.
• Allerdings dürfen an den Steuerpflichtigen keine überhöhten Nachweisanforderungen gestellt werden, insbesondere bei Eigenleistungen.

Hinweis: Verpflegungskosten können nur für die ersten drei Monate geltend gemacht werden – diese Frist war im Streitjahr bereits abgelaufen.

Wichtig: Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zwar zugelassen, jedoch nicht eingelegt. Das Urteil des FG Münster ist daher rechtskräftig und dürfte für viele ähnlich gelagerte Fälle richtungsweisend sein.

Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar

Ce sunt cheltuielile aferente venitului legate de închirierea unei proprietăți?

Din veniturile dumneavoastră din închiriere și leasing, puteți deduce cheltuielile aferente venitului. Cheltuielile aferente venitului sunt costuri care servesc la achiziționarea, asigurarea și întreținerea proprietății. Aceste cheltuieli sunt deduse din veniturile din chirii. Un rezultat pozitiv, adică un profit, crește suma impozitului dumneavoastră. Un rezultat negativ duce la o economie de impozit.

O pierdere fiscală din închiriere și leasing, cauzată de cheltuieli publicitare mari, poate fi compensată cu alte venituri pozitive. Decisiv pentru înregistrarea cheltuielilor aferente în declarația fiscală este momentul plății. Când au apărut costurile sau când ați primit factura nu contează, de obicei.

Puteți deduce cheltuieli aferente chiar dacă proprietatea nu este încă închiriată. Cu toate acestea, trebuie să existe o intenție de închiriere. Dacă faceți acest lucru, administrația financiară va recunoaște inițial costurile, dar va emite decizia fiscală doar provizoriu. Dacă nu închiriați proprietatea, administrația financiară poate retrage deducerea cheltuielilor publicitare.

Ce sunt cheltuielile aferente venitului legate de închirierea unei proprietăți?

Ce costuri pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului?

Dacă închiriați o proprietate, puteți deduce toate cheltuielile legate de proprietate ca cheltuieli aferente. Acestea includ, printre altele, următoarele cheltuieli:

• Impozitul pe proprietate
• Dobânzi la credite
• Amortizare
• Prime de asigurare
• Costuri pentru electricitate, apă și încălzire, canalizare, colectare gunoi etc.
• Cheltuieli pentru administrator și managementul imobilului
• Reparații cosmetice
• Costuri pentru mobilier în cazul închirierii mobilate
• Costuri de transport către locuință

Puteți declara costurile suplimentare decontate cu chiriașul ca cheltuieli aferente, dacă acestea sunt incluse ca venituri în declarația fiscală.

Ce costuri pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului?

Poate fi dedusă o cameră delucru pentru activități de închiriere?

Cheltuielile pentru un birou la domiciliu și echipamentul acestuia sunt deductibile integral ca cheltuieli profesionale sau de afaceri numai dacă biroul este locul central pentru întreaga activitate profesională. Alternativ, se poate solicita o sumă forfetară anuală de 1.260 Euro. Aceasta este la alegerea contribuabilului. Dacă condițiile pentru deducere nu sunt îndeplinite într-o lună, suma forfetară anuală se reduce corespunzător. Totuși, trebuie să existe un birou real cu pereți proprii.

În unele cazuri, cum ar fi un proprietar care administrează imobile, biroul poate fi dedus ca cheltuieli aferente din veniturile din chirii sau se poate utiliza suma forfetară.

Dacă nu există un alt loc de muncă permanent pentru activitatea profesională, costurile de homeoffice pot fi deduse cu o sumă forfetară zilnică de 6 Euro pe zi, maximum 1.260 Euro pe an. Nu este necesar un birou închis; chiar și un colț de lucru sau masa din bucătărie sunt suficiente. Suma forfetară zilnică poate fi dedusă o singură dată pe zi calendaristică pentru toate activitățile profesionale desfășurate în locuință.

Exemplu: Un șofer de autobuz (Z) este, de asemenea, liber profesionist ca scriitor și activ în domeniul închirierilor. Deoarece Z nu are un alt loc de muncă permanent pentru aceste activități, poate deduce o sumă forfetară zilnică de 6 Euro pentru fiecare zi în care desfășoară aceste activități de acasă, până la maximum 1.260 Euro pe an. Chiar dacă Z își desfășoară activitatea de șofer de autobuz într-o zi, deducerea sumei forfetare zilnice pentru celelalte activități nu este afectată. Z poate aloca suma forfetară fie proporțional veniturilor din activități independente, fie veniturilor din închirieri și leasing, fie uneia dintre aceste categorii de venituri în întregime.

Important: Trebuie să demonstrați că nu aveți la dispoziție un alt loc de muncă permanent pentru activitatea profesională sau de afaceri respectivă. O declarație corespunzătoare de la angajator poate fi un indiciu util.

Poate fi dedusă o cameră delucru pentru activități de închiriere?