Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Das "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" vom 4.8.2019 führte eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein, um die Investitionen in neue Mietwohnungen zu fördern. Diese galt für Investitionen, bei denen zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wurde.

• Die 7b-Sonderabschreibung betrug in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
• Es war zusätzlich eine lineare AfA von 2 % pro Jahr absetzbar, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).
• Begünstigt waren nur Gebäude mit Baukosten von höchstens 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Die geförderte Immobilie musste mindestens 10 Jahre lang vermietet werden, ohne eine Mietobergrenze vorzusehen.

Ab dem 1.1.2023 wird die ausgelaufene 7b-Sonderabschreibung erneuert. Sie gilt nun für Mietwohnungen, bei denen zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wird, vorausgesetzt, bestimmte (Energie-) Effizienzvorgaben werden erfüllt.

• Die 7b-Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zur förderfähigen Bemessungsgrundlage.
• Es ist ebenfalls eine zusätzliche lineare AfA von 2 % pro Jahr möglich, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
• Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
• Die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.

Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Ce pot deduce ca cheltuieli aferente venitului?

Toate cheltuielile pe care le aveți în legătură cu proprietatea închiriată pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului. Acestea includ în special următoarele costuri:

• Costuri de administrare
• Costuri pentru agenți imobiliari, taxe de întreținere, anunțuri sau un serviciu de închiriere
• Dobânzi pentru un credit
• Amortizare
• Impozit pe proprietate
• Taxe de administrare a contului, dobânzi de descoperire etc.
• Asigurări (răspundere civilă, incendiu, apă etc.)
• Costuri de electricitate pentru iluminatul casei
• Încălzire și apă caldă
• Costuri pentru canalizare, colectarea gunoiului, coșar, curățarea străzilor
• Costuri pentru administrator (inclusiv administrarea și curățenia casei)
• Deplasări la locuință, la agentul imobiliar sau la adunarea proprietarilor
• Reparații estetice

Ce pot deduce ca cheltuieli aferente venitului?

Ce sunt cheltuielile profesionale legate de închirierea unei proprietăți?

Din veniturile dumneavoastră din închiriere și leasing, puteți deduce cheltuielile aferente. Cheltuielile aferente activității sunt costuri care servesc la achiziționarea, asigurarea și întreținerea proprietății.

Aceste cheltuieli sunt deduse din veniturile din chirii. Un rezultat pozitiv, adică un profit, crește suma impozitului dumneavoastră. Un rezultat negativ duce la o economie de impozit.

O pierdere fiscală din închiriere și leasing, cauzată de cheltuieli publicitare mari, poate fi compensată cu alte venituri pozitive. Momentul relevant pentru înregistrarea cheltuielilor aferenteîn declarația fiscală este momentul plății. Când au apărut cheltuielile sau când ați primit factura nu contează, de obicei.

Puteți deduce cheltuieli publicitare chiar dacă proprietatea nu este încă închiriată. Cu toate acestea, trebuie să existe o intenție de închiriere. Dacă faceți acest lucru, administrația fiscală va recunoaște inițial costurile, dar va emite decizia fiscală doar provizoriu. Dacă nu închiriați proprietatea, administrația fiscală poate retrage deducerea cheltuielilor aferente.

Ce sunt cheltuielile profesionale legate de închirierea unei proprietăți?

Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?

Certificatul de performanță energetică este un document care evaluează necesarul de energie al unei clădiri. Există 2 tipuri de certificate energetice: certificatul de necesar și certificatul de consum. Certificatul de necesar ia în considerare necesarul de energie al clădirii, în timp ce certificatul de consum analizează consumul real de energie din ultimii ani. Certificatele energetice sunt valabile timp de zece ani de la emitere.

Ca proprietar al unei clădiri rezidențiale în Germania, sunteți obligat prin lege să emiteți un certificat energetic pentru proprietatea dumneavoastră. Certificatul energetic oferă informații despre necesarul de energie al clădirii și servește drept ghid pentru chiriași și cumpărători. Cu toate acestea, emiterea certificatului energetic implică costuri care afectează proprietarii.

Costurile pentru emiterea unui certificat energetic depind de diverși factori, cum ar fi dimensiunea clădirii, tipul de certificat energetic și efortul depus de consultantul energetic. De obicei, cheltuielile se situează între 150 și 600 Euro.

Deducerea certificatului energetic ca cheltuieli aferente venitului pentru proprietari

Ca proprietar, puteți declara costurile pentru emiterea unui certificat energetic ca cheltuieli aferente venitului în declarația dumneavoastră fiscală. Acest lucru este valabil indiferent dacă ați emis certificatul energetic din obligație legală sau voluntar. Costurile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate din veniturile din închiriere.

Costurile pentru certificatul energetic sunt cheltuieli aferente deductibile imediat. Este recomandat să păstrați factura pentru emiterea certificatului energetic, pentru a o putea prezenta în cazul unei verificări de către autoritățile fiscale.

Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?

Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?

Cei care închiriază o proprietate în Germania trebuie să se ocupe nu doar de închiriere, selecția și gestionarea chiriașilor, ci și să ia în considerare perioadele de neocupare. Dacă un apartament sau o casă rămâne neocupată pentru o anumită perioadă, acest lucru poate duce la pierderi financiare. Dar, ce opțiuni există pentru a deduce fiscal cheltuielile pentru neocuparea temporară?

Ce sunt cheltuielile pentru neocuparea temporară?

Cheltuielile pentru neocuparea temporară includ toate costurile asociate cu închirierea de imobile, care nu pot fi acoperite din veniturile din chirii din cauza neocupării. Acestea includ, de exemplu, costuri de întreținere și reparații, măsuri publicitare, costuri de energie, impozitul pe proprietate și taxele de gunoi. Cu toate acestea, neocuparea trebuie să fie efectiv temporară, adică trebuie să existe o șansă realistă ca apartamentul sau casa să fie închiriată din nou.

Deducerea fiscală a cheltuielilor pentru neocuparea temporară

Cheltuielile pentru neocuparea temporară pot fi deduse fiscal, dar trebuie respectate anumite condiții. În primul rând, costurile trebuie să apară doar dacă proprietatea este închiriată și nu se obțin venituri. În al doilea rând, costurile trebuie să fie necesare și rezonabile, adică nu trebuie efectuate renovări de lux sau măsuri de întreținere inutile.

Cheltuielile deductibile sunt declarate ca și costuri de publicitate la veniturile din închiriere și leasing. Acestea trebuie indicate în declarația fiscală a anului respectiv. La calculul impozitului pe venit, acestea sunt apoi deduse din veniturile din chirii.

În general, cheltuielile pentru neocuparea temporară la închiriere pot fi deduse fiscal dacă sunt necesare, rezonabile și efectiv suportate. Proprietarii ar trebui totuși să se asigure că neocuparea este efectiv temporară și că există perspective realiste de închiriere. În caz de incertitudini sau întrebări privind deducerea fiscală, proprietarii ar trebui să consulte un consilier fiscal.

Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?

Maklerprovision bei Vermietung und Verkauf – was gilt für Vermieter?

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip für Mietwohnungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Vermieter können die Maklerkosten somit nicht mehr auf Wohnungssuchende abwälzen. Nur wenn der Mieter den Makler ausdrücklich und schriftlich beauftragt und die Wohnung ausschließlich über diesen Auftrag vermittelt wird, darf eine Provision verlangt werden (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz).

Maklerkosten beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf galt dieses Prinzip zunächst nicht. Die Höhe und Verteilung der Maklerprovision richtete sich lange nach regionalen Gepflogenheiten oder individueller Vereinbarung. In manchen Regionen trug der Käufer die vollständige Provision, in anderen wurde sie geteilt.

Gesetzliche Neuregelung seit 2020

Am 12. Juni 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen in Kraft. Es sieht vor:

• Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen dürfen höchstens 50 % der Maklerkosten tragen, sofern sie als Verbraucher handeln.
• Beauftragt nur eine Partei den Makler, muss diese auch zahlen.
• Eine Kostenteilung ist möglich, aber die Weitergabe an den Käufer darf höchstens die Hälfte betragen.
• Beauftragen Käufer und Verkäufer gemeinsam den Makler, ist eine hälftige Provision verpflichtend.

Ausnahmen und Auswirkungen

Diese Regelung gilt nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Baugrundstücke und nicht, wenn der Erwerber gewerblich handelt.

Die Neuregelung soll zu mehr Fairness und Transparenz führen. Zugleich ist zu erwarten, dass Maklerprovisionen tendenziell sinken, da Verkäufer nun häufiger über die Höhe verhandeln.

Bedeutung für die Steuererklärung

Maklerkosten bei Vermietung:
Hat ein Vermieter einen Makler für die Vermietung einer Immobilie beauftragt, können die entstandenen Maklergebühren als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung (Anlage V) angesetzt werden.

Maklerkosten beim Immobilienkauf:
Beim Erwerb einer Immobilie zur Vermietung zählen die Maklergebühren zu den Anschaffungskosten und sind nicht sofort abziehbar. Sie wirken sich jedoch über die Abschreibung (AfA) des Gebäudes steuerlich aus.

Wird die Immobilie selbst genutzt, sind Maklerkosten steuerlich nicht absetzbar.

Beispiel:
Ein Vermieter erwirbt 2025 eine Eigentumswohnung zur Vermietung und zahlt eine Maklercourtage von 10.000 €. Die Provision gehört zu den Anschaffungskosten und wird anteilig über die jährliche Gebäudeabschreibung (z. B. 2 % über 50 Jahre) steuerlich berücksichtigt.

Gesetzliche Grundlagen und Quellen

• § 2 Abs. 1a WohnVermittG
• § 9 EStG (Werbungskosten)
• § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Anschaffungskosten)
• § 7 Abs. 4 EStG (AfA)
• Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl. I 2020, S. 1245)

Maklerprovision bei Vermietung und Verkauf – was gilt für Vermieter?

Cum sunt tratate costurile unei bucătării montate?

O bucătărie încorporată nu este considerată, conform opiniei juridice anterioare, un bun economic unitar, ci constă din diferite componente care reprezintă bunuri economice independente. Trebuie făcută distincția între chiuvetă și aragaz, pe de o parte, și celelalte elemente de bucătărie, pe de altă parte.

• Chiuveta și aragazul sunt părți componente ale clădirii, necesare pentru utilizarea clădirii în scopuri rezidențiale. Prin urmare, aceste costuri fac parte din costurile de construcție ale clădirii și sunt amortizate împreună cu aceasta. Dacă chiuveta și aragazul sunt înlocuite, cheltuielile sunt cheltuieli de întreținere și pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate din închiriere.

• Restul părților bucătăriei încorporate sunt bunuri economice independente. Costurile de achiziție pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate din închiriere. Dacă costurile de achiziție depășesc 410 Euro (fără TVA), acestea trebuie amortizate pe durata de utilizare preconizată. Dacă o bucătărie încorporată existentă este înlocuită cu una nouă, costurile de achiziție nu sunt cheltuieli de întreținere și, prin urmare, nu pot fi deduse integral. Noua bucătărie încorporată trebuie amortizată normal.

În prezent, Curtea Federală Fiscală și-a abandonat punctul de vedere anterior și a stabilit noi reguli pentru tratamentul fiscal al bucătăriilor încorporate în apartamentele închiriate: chiuveta și aragazul nu mai sunt considerate părți componente ale clădirii, ci sunt acum părți 'normale' ale bucătăriei încorporate. Bucătăria încorporată este considerată un bun economic unitar, care trebuie amortizat pe o perioadă de 10 ani. Acest lucru se aplică atât la prima achiziție, cât și la o reînnoire (Hotărârea BFH din 3.8.2016, IX R 14/15, publicată la 7.12.2016). Schimbarea jurisprudenței înseamnă o deteriorare semnificativă pentru proprietari: aceștia nu mai pot deduce imediat ca cheltuieli de publicitate componentele individuale ale bucătăriei încorporate, de exemplu aparatele electrice, cu o valoare sub 800,01 Euro (fără TVA), ci trebuie să amortizeze întreaga bucătărie încorporată pe 10 ani, astfel încât doar 10% pe an pot fi luate în considerare ca cheltuieli de publicitate.

Cum sunt tratate costurile unei bucătării montate?