Kann ich die Schuldzinsen absetzen, wenn ich die Immobilien fremdfinanziert habe?
Sie können anfallende Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen, wenn das entsprechende Darlehen zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Erhaltungsaufwendungen o.ä. einer vermieteten Immobilie dient. Sie können auch weitere Finanzierungskosten im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie absetzen. Dazu zählen zum Beispiel:
- Eintragung einer Hypothek
- Kreditzinsen vor der Fertigstellung der Immobilie
- Gebühren und Provisionen an die Bank
- Gebühren für den Notar oder das Grundbuchamt
Die Kosten können Sie in dem Jahr in der Steuererklärung angebe, in dem sie gezahlt wurden. Nicht absetzen können Sie die Tilgungsraten Ihrer Hypothek oder Ihres Kredites.
Kann ich die Schuldzinsen absetzen, wenn ich die Immobilien fremdfinanziert habe?
Was kann ich als Werbungskosten absetzen?
Alle Ausgaben, die Ihnen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen, können Sie als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen insbesondere folgende Aufwendungen:
- Verwaltungskosten
- Kosten für Makler, Wohngeld, Anzeigen oder einen Vermietungsservice
- Schuldzinsen für einen Kredit
- Abschreibung
- Grundsteuer
- Kontoführungsgebühren, Überziehungszinsen etc.
- Versicherungen (Haftpflicht, Feuer, Wasser etc.)
- Stromkosten für Hausbeleuchtung
- Heizung und Warmwasser
- Kosten für Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Straßenreinigung
- Hausmeisterkosten (auch Hausverwaltung und –reinigung)
- Fahrten zur Wohnung, zum Makler oder zur Eigentümerversammlung
- Schönheitsreparaturen
Wichtig
Nebenkosten, die Sie mit Ihren Mietern abrechnen, können Sie nur dann als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben, wenn Sie diese als auch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eintragen.
Was kann ich als Werbungskosten absetzen?
Immobilienverkauf: Sind nachträgliche Schuldzinsen absetzbar?
Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie wird der Verkaufserlös im Allgemeinen zur Tilgung des Restdarlehens verwendet. Doch es kann vorkommen, dass der Veräußerungserlös zur Schuldentilgung nicht ausreicht - und das Darlehen deshalb weiterhin abzustottern ist. Dieses Phänomen ist häufig bei Anlagemodellen mit Schrottimmobilien und Anlageobjekten in den neuen Bundesländern zu beobachten. Folgende zwei Fälle sind zu unterscheiden:
(1) Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten
Wurden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Mietobjekts mittels Darlehen finanziert und reicht der Verkaufserlös nicht zur Tilgung aus, können die weiter laufenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Denn der Zusammenhang zwischen dem Restdarlehen und den früheren Vermietungseinkünften besteht nach dem Verkauf weiter fort, falls der Verkaufserlös nicht ausreicht, um das Darlehen abzulösen (BFH-Urteil vom 20.6.2012, IX R 67/10).
Tipp
Es spielt keine Rolle, ob der Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach deren Anschaffung erfolgt und damit ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft ist, oder ob der Verkauf nach der Zehnjahresfrist stattfindet und steuerfrei bleibt (BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13).
(2) Schuldzinsen für fremdfinanzierte Erhaltungsaufwendungen
Falls umfangreiche Renovierungsmaßnahmen mittels Darlehen finanziert wurden, stellen diese Erhaltungsaufwand dar und waren während der Vermietungszeit als Werbungskosten absetzbar, z. B. Wohnungsmodernisierung, Ersatz der Heizungsanlage, Dacherneuerung.
- Bei Verkauf des Mietobjekts vor 2014 konnten - und können auch weiterhin - die Schuldzinsen ohne weiteres nach Beendigung der Vermietung oder nach dem Verkauf des Hauses als nachträgliche Werbungskosten abgesetzt werden. Wie der Veräußerungserlös verwendet wurde, spielte keine Rolle (BFH-Urteil vom 12.10.2005, IX R 28/04).
- Bei Verkauf des Mietobjekts nach dem 1.1.2014 gilt eine verschärfte Regelung: Jetzt werden Schuldzinsen für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen nach Veräußerung des Mietobjektes nur noch dann als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anerkannt, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen (BMF-Schreiben vom 15.1.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
Immobilienverkauf: Sind nachträgliche Schuldzinsen absetzbar?
Wann erkennt das Finanzamt ein Disagio steuermindernd an?
Bei Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mittels Darlehen wird häufig ein Disagio vereinbart. Das Disagio - auch Damnum genannt - wird vom Darlehensbetrag einbehalten und ist quasi eine Vorauszahlung auf die Zinsen. Denn dadurch verringern sich der Zinssatz und die monatliche Ratenzahlung während des Zeitraums, für den das Disagio vorausbezahlt wird.
Der Nachteil ist: Wegen des nicht ausgezahlten Disagios ist ggf. ein höherer Kreditbetrag aufzunehmen, zu verzinsen und zurückzuzahlen als bei einem Kredit ohne Disagio. Aber es gibt auch einen gewichtigen Vorteil: Falls das Haus bzw. die Wohnung vermietet wird, kann das Disagio in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern es "marktüblich" ist (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG).
Seit 2004 kann ein Disagio bei mindestens fünfjähriger Zinsfestschreibung nur noch in Höhe von 5 % der Darlehenssumme sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Der darüber hinausgehende Betrag muss auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung oder - wenn dieser fehlt - auf die Laufzeit des Darlehens verteilt werden (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546).
Kürzlich hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch ein höheres Disagio als 5 % noch "marktüblich" sein kann und deshalb als Werbungskosten absetzbar ist.
Somit ist ein marktübliches Disagio, das für einen Kredit mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren zu zahlen ist, nicht auf die Laufzeit zu verteilen, sondern kann im Jahr der Zahlung in voller Höhe abgezogen werden. Ein Disagio von 10 % bei 10-jähriger Kreditlaufzeit kann durchaus "marktüblich" und somit in voller Höhe absetzbar sein (BFH-Urteil vom 8.3.2016, IX R 38/14).
- Der Begriff "marktüblich" bezieht sich auf das jeweils konkret betroffene Disagio. Bezogen auf die dargelegte Funktion eines Disagios ergibt sich die Marktüblichkeit aus der Höhe des Disagios im Verhältnis zur Höhe und Laufzeit des Kredits, dies in Relation zu den aktuellen Verhältnissen auf dem Kreditmarkt: Was marktüblich ist, ist nach den aktuellen Verhältnissen auf dem Kreditmarkt bezogen auf das konkrete finanzierte Objekt zu entscheiden. Die Marktüblichkeit an einen festen Zinssatz zu koppeln, kommt insoweit nicht in Betracht.
- Abzugrenzen ist das marktübliche Disagio von "ungewöhnlichen" Gestaltungen, die sich nicht in dem auf dem aktuellen Kreditmarkt üblichen Rahmen halten. Wann dies der Fall ist, ist eine Frage der tatrichterlichen Würdigung.
- Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies die Marktüblichkeit. Angesichts der üblichen Pflicht von Geschäftsbanken zur Risikokontrolle sind mit einer Geschäftsbank vereinbarte Zinsgestaltungen regelmäßig als im Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen zu betrachten. Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass der Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen verlassen wird. Solche Umstände können etwa in einer besonderen Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers, besonderen persönlichen Beziehungen der Beteiligten zueinander oder ganz atypischen Vertragsgestaltungen liegen.
Wann erkennt das Finanzamt ein Disagio steuermindernd an?
