Vânzarea de proprietăți: Sunt dobânzile datoriilor ulterioare deductibile?
La vânzarea unei proprietăți închiriate, venitul din vânzare este de obicei folosit pentru a rambursa restul împrumutului. Totuși, se poate întâmpla ca venitul din vânzare să nu fie suficient pentru rambursarea datoriei - și împrumutul să trebuiască să fie plătit în continuare. Acest fenomen este frecvent întâlnit în cazul modelelor de investiții cu imobile de calitate inferioară și al obiectelor de investiții din noile landuri federale. Se disting următoarele două cazuri:
(1) Dobânzi pentru costuri de achiziție/construcție finanțate din surse externe
Dacă costurile de achiziție sau construcție ale imobilului închiriat au fost finanțate prin împrumut și venitul din vânzare nu este suficient pentru rambursare, dobânzile restante pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate ulterioare din veniturile din închiriere și leasing. Legătura dintre restul împrumutului și veniturile din închiriere anterioare continuă să existe după vânzare, dacă venitul din vânzare nu este suficient pentru a achita împrumutul (Hotărârea BFH din 20.6.2012, IX R 67/10).
Nu contează dacă vânzarea imobilului are loc în termen de 10 ani de la achiziție și, prin urmare, este o tranzacție de vânzare impozabilă, sau dacă vânzarea are loc după perioada de zece ani și rămâne neimpozabilă (Hotărârea BFH din 8.4.2014, IX R 45/13).
(2) Dobânzi pentru cheltuieli de întreținere finanțate din surse externe
Dacă au fost finanțate prin împrumut măsuri extinse de renovare, acestea reprezintă cheltuieli de întreținere și au fost deductibile ca cheltuieli de publicitate în timpul perioadei de închiriere, de exemplu, modernizarea locuinței, înlocuirea sistemului de încălzire, reînnoirea acoperișului.
- În cazul vânzării imobilului închiriat înainte de 2014, dobânzile puteau - și pot fi în continuare - deduse fără probleme ca cheltuieli de publicitate ulterioare după încheierea închirierii sau după vânzarea casei. Modul în care a fost utilizat venitul din vânzare nu conta (Hotărârea BFH din 12.10.2005, IX R 28/04).
- În cazul vânzării imobilului închiriat după 1.1.2014, se aplică o reglementare mai strictă: acum, dobânzile pentru cheltuieli de întreținere finanțate prin împrumut sunt recunoscute ca cheltuieli de publicitate ulterioare din închiriere și leasing numai dacă venitul din vânzare nu este suficient pentru a rambursa împrumutul (Scrisoarea BMF din 15.1.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
