Werbungskosten bei Leerstand: Wann das Finanzamt Kosten anerkennt

Wenn eine vermietete Wohnung leer steht, laufen viele Kosten weiter: Darlehenszinsen, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Heizkosten oder Renovierungskosten. Steuerlich sind Werbungskosten bei Leerstand aber kein Selbstläufer. Entscheidend ist, ob Sie die Immobilie weiterhin ernsthaft vermieten wollen.

Auch während eines Leerstands kann der steuerliche Zusammenhang zur Vermietung bestehen bleiben. Voraussetzung ist, dass die Wohnung weiterhin vermietet werden soll. Dann gehören die späteren Mieteinnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die laufenden Kosten können als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie mit dieser geplanten Vermietung zusammenhängen, § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG.

Wann Werbungskosten bei Leerstand abziehbar bleiben

Das Finanzamt darf Kosten nicht allein deshalb streichen, weil eine Wohnung vorübergehend leer steht. Werbungskosten bei Leerstand können weiterhin abziehbar sein, wenn Sie Ihre Vermietungsabsicht nicht aufgegeben haben. Das gilt zum Beispiel nach dem Auszug eines Mieters, nach einer Renovierung oder auch nach dem Kauf einer noch nicht vermieteten Wohnung.

Wichtig ist aber: Die Vermietungsabsicht muss nach außen erkennbar sein. Es reicht nicht, dem Finanzamt nur zu erklären, dass eine Vermietung geplant war. Sie müssen Ihre Bemühungen belegen können.

Diese Kosten können abziehbar sein

Typische Werbungskosten bei Leerstand sind zum Beispiel:

• Schuldzinsen für ein Immobiliendarlehen
• Abschreibung auf das Gebäude
• Hausgeld und laufende Nebenkosten
• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Renovierungs- und Reparaturkosten
• Maklerkosten für die Mietersuche
• Kosten für Anzeigen oder Online-Inserate

Entscheidend ist immer, dass die Kosten mit der geplanten Vermietung zusammenhängen. Wer die Wohnung dagegen für sich selbst herrichtet oder nur noch verkaufen will, verliert regelmäßig den Werbungskostenabzug.

Welche Nachweise das Finanzamt sehen will

Bei einem kurzen Leerstand reicht oft schon eine nachvollziehbare Erklärung. Je länger die Wohnung leer steht, desto wichtiger werden Belege. Sammeln Sie deshalb frühzeitig Nachweise, zum Beispiel:

• Kopien von Mietanzeigen
• Rechnungen für Inserate
• E-Mails mit Mietinteressenten
• Besichtigungsprotokolle
• Maklerauftrag zur Vermietung
• Nachweise über Mietpreisanpassungen
• Unterlagen zu Renovierungen, die die Vermietbarkeit verbessern

Praxis-Tipp: Schalten Sie nicht jahrelang dieselbe Anzeige zum gleichen Mietpreis, wenn sich niemand meldet. Passen Sie Ihre Strategie an. Das kann bedeuten: Mietpreis senken, bessere Fotos nutzen, einen Makler beauftragen oder bauliche Mängel beseitigen.

Wann das Finanzamt kritisch wird

Kritisch wird es, wenn die Wohnung lange leer steht und keine ernsthaften Aktivitäten erkennbar sind. Das Finanzamt kann den Werbungskostenabzug dann versagen. Besonders riskant sind diese Fälle:

• Die Wohnung wird kaum oder gar nicht angeboten.
• Es gibt keine Unterlagen über Mietinteressenten.
• Der Mietpreis ist dauerhaft zu hoch.
• Die Wohnung ist baulich kaum vermietbar, ohne dass etwas geändert wird.
• Die Immobilie wird nur noch zum Verkauf angeboten.
• Nach der Renovierung folgt eine Eigennutzung.

Auch Renovierungskosten sind nicht automatisch abziehbar. Wer nach dem Auszug eines Mieters renoviert, kann die Kosten absetzen, wenn die Wohnung anschließend wieder vermietet werden soll. Wird die Wohnung dagegen für die eigene Nutzung hergerichtet, fehlt der Zusammenhang mit Mieteinnahmen.

Wichtige Urteile zum Werbungskostenabzug bei Leerstand

Die Rechtsprechung zeigt: Entscheidend ist nicht allein, dass eine Wohnung leer steht. Wichtig ist vor allem, ob der Eigentümer weiterhin ernsthaft vermieten will und dies auch nachweisen kann.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein können, wenn die Vermietungsabsicht erkennbar aufgenommen und später nicht wieder aufgegeben wurde. Maßgeblich sind objektive Umstände, zum Beispiel Anzeigen, Makleraufträge oder dokumentierte Besichtigungen (BFH, Urteil vom 28.10.2008, IX R 1/07).

Bei langjährigem Leerstand steigen die Anforderungen deutlich. Nach der Rechtsprechung reicht es nicht, jahrelang erfolglos dieselben Vermietungsanzeigen zu schalten. Eigentümer müssen ihre Bemühungen anpassen, etwa durch einen realistischeren Mietpreis, einen Maklerauftrag oder bauliche Verbesserungen. Das hat der BFH für eine seit Jahren leerstehende Wohnung hervorgehoben (BFH, Urteil vom 11.12.2012, IX R 14/12).

Auch einzelne Anzeigen genügen nicht immer. In einem Fall erkannte der BFH keine ernsthafte Vermietungsabsicht an, weil die Wohnung bereits viele Jahre leer stand und nur für einen kurzen Zeitraum Anzeigen geschaltet wurden. Solche Anzeigen können zwar ein Hinweis auf eine Vermietungsabsicht sein, beweisen sie aber nicht automatisch (BFH, Urteil vom 17.10.2012, VIII R 51/09).

Besonders problematisch ist ein sehr langer Leerstand. Bei einem Leerstand von rund 20 Jahren kann bereits die Dauer des Leerstands gegen eine fortbestehende Vermietungsabsicht sprechen, wenn keine überzeugenden Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden können (BFH, Urteil vom 18.08.2010, X R 30/07).

Wird eine Wohnung nach dem Auszug des Mieters renoviert, kommt es auf die Absicht im Zeitpunkt der Renovierung an. Soll die Wohnung anschließend wieder vermietet werden, können die Kosten grundsätzlich abziehbar sein. Soll sie dagegen selbst genutzt werden oder lässt sich eine geplante Anschlussvermietung nicht belegen, kann der Werbungskostenabzug scheitern. Das Finanzgericht Hamburg hat hierzu betont, dass Eigentümer die Vermietungsabsicht konkret darlegen und belegen müssen (FG Hamburg, Urteil vom 05.11.2021, 2 K 163/19).

Wer eine leerstehende Wohnung sowohl vermieten als auch verkaufen möchte, muss genau unterscheiden: Wird nach einer bisherigen Vermietung weiterhin ernsthaft ein Nachmieter gesucht, ist ein gleichzeitiges Verkaufsangebot nicht automatisch schädlich. Wird dagegen von Anfang an offengelassen, ob vermietet oder verkauft werden soll, fehlt häufig der klare Vermietungsentschluss. Diese Abgrenzung ergibt sich aus der BFH-Rechtsprechung zur Aufgabe oder Fortführung der Einkunftserzielungsabsicht (BFH, Urteil vom 09.07.2003, IX R 102/00; BFH, Urteil vom 28.10.2008, IX R 1/07).

Bei Ferienwohnungen gelten besondere Regeln. Wird die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht selbst genutzt, spricht dies grundsätzlich für eine Einkunftserzielungsabsicht. Kritisch wird es aber, wenn die tatsächliche Vermietungszeit deutlich unter der ortsüblichen Vermietungszeit liegt. Der BFH hat hierzu die sogenannte 25-Prozent-Grenze entwickelt (BFH, Urteil vom 26.10.2004, IX R 57/02).

Für Gewerbeimmobilien gelten strengere Maßstäbe als bei dauerhaft vermieteten Wohnungen. Hier wird die Einkunftserzielungsabsicht nicht ohne Weiteres unterstellt. Vielmehr muss im Einzelfall geprüft werden, ob langfristig ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwartet werden kann (BFH, Urteil vom 20.07.2010, IX R 49/09).

Besteht für ein Objekt in seinem baulichen Zustand praktisch kein Mietmarkt, müssen Eigentümer aktiv reagieren. Der BFH hat entschieden, dass Untätigkeit gegen eine fortbestehende Vermietungsabsicht sprechen kann, wenn bauliche Hindernisse eine Vermietung verhindern und nicht beseitigt werden (BFH, Urteil vom 25.06.2009, IX R 54/08).

Beim Grundsteuererlass wegen erheblicher Mietausfälle ist ebenfalls die Rechtsprechung zu beachten. Der BFH hat klargestellt, dass ein Erlass nicht allein daran scheitert, dass die Ertragsminderung strukturell oder längerfristig bedingt ist. Entscheidend ist insbesondere, dass der Eigentümer die Ertragsminderung nicht selbst zu vertreten hat (BFH, Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05).

Vermieten oder verkaufen: Was gilt steuerlich?

Viele Eigentümer versuchen beides: Sie suchen einen Mieter und bieten die Wohnung gleichzeitig zum Verkauf an. Das ist steuerlich nicht immer schädlich.

War die Wohnung vorher dauerhaft vermietet und bemühen Sie sich weiterhin ernsthaft um eine Anschlussvermietung, können Werbungskosten bei Leerstand grundsätzlich abziehbar bleiben. Anders sieht es aus, wenn Sie von Anfang an offenlassen, ob Sie vermieten oder verkaufen möchten. Dann fehlt häufig der klare Entschluss zur Vermietung.

Wird die Immobilie verkauft, können Kosten ab dem Zeitpunkt der Verkaufsabsicht regelmäßig nicht mehr als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Liegt der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Dann können bestimmte Verkaufskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Beispiel: Leerstand nach Auszug des Mieters

Ein Mieter zieht im März 2026 aus. Die Eigentümerin renoviert die Wohnung, schaltet mehrere Online-Anzeigen, führt Besichtigungen durch und senkt nach einigen Monaten den Mietpreis. Im Oktober 2026 findet sie einen neuen Mieter.

In diesem Fall sprechen die Umstände für eine fortbestehende Vermietungsabsicht. Die laufenden Kosten während des Leerstands können daher grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar sein.

Anders wäre es, wenn die Eigentümerin zwei Jahre lang nichts unternimmt, keine Anzeigen schaltet und die Wohnung später selbst nutzt. Dann kann das Finanzamt annehmen, dass keine ernsthafte Vermietungsabsicht mehr bestand.

Besonderheit Ferienwohnung

Bei Ferienwohnungen ist zu unterscheiden: Wird die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht selbst genutzt, wird die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich eher anerkannt. Allerdings darf die tatsächliche Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreiten.

Ist dagegen eine Selbstnutzung möglich oder ausdrücklich vorbehalten, prüft das Finanzamt genauer. Dann kann eine Ertragsprognose erforderlich sein. Vereinfacht gesagt: Es muss nachvollziehbar sein, dass die Ferienwohnung langfristig steuerpflichtige Überschüsse erzielen kann.

Grundsteuererlass bei erheblichem MietausfallA

Bei leerstehenden Immobilien kann zusätzlich ein teilweiser Grundsteuererlass in Betracht kommen. Voraussetzung ist, dass der normale Rohertrag deutlich gemindert ist und Sie den Mietausfall nicht selbst verschuldet haben. Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen. Bei 100 Prozent Ertragsminderung beträgt der Erlass 50 Prozent. Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen. Grundlage ist § 34 GrStG.

Fazit: Gute Nachweise sichern den Werbungskostenabzug

Werbungskosten bei Leerstand sind möglich, aber sie müssen gut begründet werden. Entscheidend ist nicht nur, was Sie innerlich planen, sondern was Sie nach außen erkennbar tun. Je länger eine Wohnung leer steht, desto wichtiger sind aktive und dokumentierte Vermietungsbemühungen.

Wer Anzeigen schaltet, Mietinteressenten dokumentiert, den Mietpreis realistisch anpasst und bei Bedarf bauliche Hindernisse beseitigt, hat deutlich bessere Chancen, dass das Finanzamt die Kosten anerkennt. Wer dagegen untätig bleibt, nur verkaufen will oder die Wohnung selbst nutzen möchte, riskiert den Verlust des Werbungskostenabzugs.