Când este vânzarea unei proprietăți o tranzacție privată de vânzare?
Vânzarea unei proprietăți poate fi considerată o tranzacție privată de vânzare dacă proprietatea este vândută în termen de zece ani de la achiziție. În acest caz, trebuie să declarați profitul din vânzare la rata personală de impozitare. Totuși, acest lucru nu se aplică dacă proprietatea a fost utilizată în scopuri proprii de locuit. În astfel de cazuri, vânzarea este scutită de impozit.
Excepții de la obligația fiscală în cazul utilizării proprii
Legea privind impozitul pe venit (§ 23 alin. 1 fraza 1 nr. 1 EStG) prevede două excepții pentru proprietățile utilizate în scopuri proprii:
1. Alternativa 1
Proprietatea a fost utilizată continu între achiziție și vânzare în scopuri proprii de locuit. În acest caz, profitul din vânzare este scutit de impozit.
2. Alternativa 2
Proprietatea a fost utilizată în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit. Nu este necesar ca utilizarea să acopere trei ani calendaristici compleți. Este suficient ca utilizarea proprie să fi fost continuă în al doilea an înainte de vânzare, în timp ce în primul și ultimul an este suficientă o utilizare proprie pe termen scurt.
Exemplu pentru a doua alternativă
Curtea Federală de Finanțe a decis că pentru a doua alternativă este suficientă o utilizare continuă pe parcursul a trei ani calendaristici, chiar dacă utilizarea proprie a fost pe termen scurt în doi dintre acești ani (decizia BFH din 3.9.2019, IX R 10/19). Prin urmare, o perioadă continuă de un an și două zile poate fi suficientă, cu condiția ca anul intermediar să fi fost utilizat complet în scopuri de locuit.
Particularități în cazul vânzărilor în cadrul familiei sau în caz de divorț
- Vânzarea cotelor de coproprietate după divorț: Dacă o cotă de coproprietate este vândută fostului soț după divorț, această vânzare poate fi impozabilă dacă proprietatea este vândută în termen de zece ani de la achiziție și vânzătorul nu mai utilizează proprietatea în scopuri proprii de locuit (decizia BFH din 14.2.2023, IX R 11/21).
- Utilizare de către fostul partener sau copii: Dacă un soț se mută după separare și locuința este utilizată gratuit de fostul partener sau de un copil, acest lucru nu este considerat utilizare proprie de către soțul care a plecat. Vânzarea poate fi, prin urmare, impozabilă (decizia FG Münster din 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Profit din biroul de acasă și locuință
Partea de profit aferentă biroului de acasă rămâne, de asemenea, scutită de impozit dacă se aplică una dintre excepțiile menționate mai sus pentru întreaga locuință. Această regulă se aplică chiar dacă au fost deduse anterior cheltuieli de publicitate pentru biroul de acasă (decizia BFH din 1.3.2021, IX R 27/19).
Concluzie
Vânzarea unei proprietăți este de obicei impozabilă dacă are loc în termen de zece ani de la achiziție. Totuși, există o excepție importantă dacă proprietatea a fost utilizată continu sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit. În astfel de cazuri, profitul din vânzare este scutit de impozit. De asemenea, în situații speciale, cum ar fi vânzarea după un divorț sau utilizarea unui birou de acasă, există particularități fiscale de luat în considerare.
