Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?
Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?
Cei care doresc să deducă fiscal o locuință de vacanță trebuie să îndeplinească cerințele stricte ale autorității fiscale. Punctul central este intenția de a obține profit: autoritatea fiscală recunoaște cheltuielile de publicitate doar dacă imobilul este utilizat predominant pentru închiriere. Aici aflați ce trebuie să aveți în vedere pentru a deduce fiscal locuința de vacanță și de ce "hobby-ul" poate fi o problemă.
Cerințe pentru deducerea fiscală
Pentru a deduce cheltuielile pentru o locuință de vacanță ca și cheltuieli de publicitate, trebuie să demonstrați că imobilul este utilizat predominant pentru închiriere. Cel mai simplu mod de a face acest lucru este să excludeți complet utilizarea personală. Un contract cu un agent imobiliar care confirmă închirierea exclusivă pe tot parcursul anului facilitează dovada.
Dacă locuința de vacanță este închiriată doar parțial, cota de închiriere trebuie să fie de cel puțin 75% din perioada de închiriere obișnuită în zonă (decizia BFH, Az: IX R 57/02). Dacă această valoare este sub depășită, autoritatea fiscală solicită o prognoză de venituri pe 30 de ani, care să arate un excedent din închiriere (decizia BFH, Az: IX R 97/00). Această prognoză este necesară și dacă locuința de vacanță este utilizată parțial personal.
Hobby: Ce înseamnă asta?
Dacă nu puteți demonstra intenția de a obține profit autorității fiscale, închirierea va fi clasificată ca hobby. În acest caz, nu se pot deduce cheltuieli de publicitate. Hobby-ul există atunci când scopul principal al utilizării nu este închirierea pentru a obține profit, ci utilizarea privată. Dacă prognoza de venituri este negativă, nu trebuie să declarați veniturile din chirie, dar nici nu puteți deduce costurile fiscal.
Perioade de neocupare și de închiriere
Perioadele de neocupare pot fi, de asemenea, luate în considerare fiscal, cu condiția să fie clar atribuite închirierii. În cazul unei utilizări private parțiale, perioada de neocupare este împărțită proporțional în funcție de cota de închiriere și utilizare proprie.
O decizie utilă a Curții Federale Fiscale (BFH, Az: IX R 33/19) prevede că, la calcularea perioadei de închiriere obișnuite în zonă, pot fi utilizate ca referință doar locuințele de vacanță, ceea ce poate facilita recunoașterea fiscală.
Intenția de a obține profit pentru mai multe locuințe
Dacă dețineți mai multe locuințe de vacanță, trebuie să demonstrați intenția de a obține profit pentru fiecare locuință în parte, conform deciziei BFH (Az: IX R 37/17). Acest lucru este valabil mai ales în cazul unei utilizări alternante, de exemplu între închirierea pe termen lung și închirierea ca locuință de vacanță.
Impozitul pe activitatea comercială și locuințele de vacanță
Dacă închirierea locuinței de vacanță este gestionată ca o afacere hotelieră – de exemplu, prin schimburi frecvente de oaspeți sau oferirea de servicii suplimentare, cum ar fi curățenia sau micul dejun – autoritatea fiscală poate clasifica veniturile ca activitate comercială. Acest lucru ar putea duce la plata impozitului pe activitatea comercială și la impozitarea vânzării imobilului chiar și după perioada de speculație de zece ani (EStH H 15.7 (2) la § 15 EStG).
Cu toate acestea, Curtea Federală Fiscală (BFH, Az: IV R 10/18) a decis că angajarea unui intermediar comercial nu duce automat la o activitate comercială a proprietarului, atâta timp cât nu există un interes economic propriu în închirierea de tip hotelier.
Concluzie
Pentru a deduce fiscal locuința de vacanță, intenția de a obține profit este esențială. Dacă aceasta lipsește sau utilizarea privată predomină, autoritatea fiscală va clasifica închirierea ca hobby. Asigurați-vă că respectați perioadele de închiriere obișnuite în zonă și prezentați o prognoză de venituri pozitivă pentru a beneficia de avantaje fiscale.
