SteuerGo FAQs

Atenție la închirierea la preț redus: includeți suplimentul pentru mobilier!

În cazul închirierii la preț redus către rude, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate dacă chiria convenită reprezintă 50 % (cu prognoză de excedent) sau cel puțin 66 % (fără prognoză de excedent) din chiria locală obișnuită (§ 21 alin. 2 EStG). Chiria de piață locală obișnuită poate fi găsită, în general, în grila de chirii locală. Atunci când comparați "chiria convenită" cu "chiria de piață locală obișnuită", trebuie comparată chiria netă plătită plus sumele forfetare cu chiria netă locală obișnuită plus costurile care pot fi transferate pentru apartamente de același tip, locație și echipament. Dar ce se întâmplă dacă un apartament este închiriat parțial sau complet mobilat?

În prezent, Curtea Federală Fiscală a decis că, în cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, trebuie aplicat, în principiu, un supliment de mobilare, deoarece astfel de închirieri sunt de obicei asociate cu o valoare de utilizare crescută, care se reflectă adesea într-o chirie locală mai mare. Cu toate acestea, un astfel de supliment de mobilare trebuie luat în considerare numai dacă poate fi determinat dintr-o grilă de chirii locală sau din suplimente realizabile pe piață. O altă metodă de calcul nu este permisă (Hotărârea BFH din 6.2.2018, IX R 14/17).

Cazul: Soții închiriază fiului lor, la preț redus, un apartament de 80 mp, echipat cu o bucătărie nouă. De asemenea, îi pun la dispoziție o mașină de spălat și un uscător. Administrația fiscală a majorat chiria comparativă locală cu un supliment de mobilare pentru bucătăria încorporată, mașina de spălat și uscătorul în valoarea amortizării lunare și a ajuns astfel la un procent de plată sub 66 %. Prin urmare, cheltuielile de publicitate revendicate au fost reduse corespunzător. De asemenea, instanța fiscală a aprobat un supliment de mobilare și l-a stabilit la valoarea amortizării lunare plus un adaos de profit de 4 %.

Potrivit BFH, pentru a determina suplimentul de mobilare și chiria locală obișnuită, trebuie utilizată grila de chirii locală:

1. Dacă grila de chirii prevede, de exemplu, un supliment procentual sau o creștere a factorului de echipare printr-un sistem de puncte pentru o bucătărie încorporată, această creștere este considerată de piață.
2. Cu toate acestea, dacă grila de chirii nu conține informații în acest sens, trebuie luat în considerare un supliment de mobilare realizabil pe piața locală de închiriere.
3. Dacă nu se poate determina o valoare de utilizare de piață pentru mobilierul pus la dispoziție, nu se aplică un supliment de mobilare. În acest caz, trebuie să se ia în considerare chiria de piață locală fără mobilare.
4. ATENȚIE: Nu este permis să se deducă un supliment de mobilare din suma lunară a amortizării liniare pentru mobilierul și echipamentele puse la dispoziție. De asemenea, nu este permisă aplicarea unui adaos procentual de rentabilitate a chiriei.

Sfat: În cazul închirierilor mobilate, ar trebui să conveniți și să specificați separat în contractul de închiriere chiria de bază, sumele forfetare și suplimentul de mobilare. Asigurați-vă că sumele sunt suficient de mari pentru a depăși pragul relevant de 50 % / 66 %. Dacă "chiria convenită" reprezintă cel puțin 50 % / 66 % din "chiria de piață locală obișnuită", puteți deduce 100 % din cheltuielile de închiriere ca cheltuieli de publicitate. Utilizați instrucțiunile de mai sus, furnizate de BFH în noua sa hotărâre, pentru a determina suplimentul de mobilare.

 

Chiria locală obișnuită poate fi găsită, în general, în grila de chirii locală. Dar ce se întâmplă dacă există un apartament comparabil în aceeași clădire, care este închiriat unei terțe părți și a cărui chirie diferă de grila de chirii locală? Trebuie să se ia în considerare această chirie comparativă pentru verificarea pragului de 50 % sau 66 % sau totuși grila de chirii?

În octombrie 2019, Tribunalul Fiscal din Turingia a decis că, pentru comparația cu chiria de piață locală, trebuie luată în considerare chiria pe care proprietarul o percepe de la un alt proprietar care utilizează un apartament comparabil în aceeași clădire (hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Împotriva hotărârii a fost depus un recurs la Curtea Federală Fiscală. Și iată că: Proprietarul a avut succes.

Potrivit judecătorilor financiari de rang înalt, chiria de piață locală pentru verificarea pragului de 66 % trebuie determinată, în principiu, pe baza grilei de chirii. Dacă nu se poate utiliza o grilă de chirii sau nu există una, chiria de piață locală poate fi determinată printr-un raport, prin informații dintr-o bază de date de chirii sau pe baza chiriilor pentru cel puțin trei apartamente comparabile (hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).

 

Potrivit Tribunalului Fiscal din Baden-Württemberg (hotărârea din 22.1.2021, 5 K 1938/19), o prognoză de excedent total este necesară, în mod excepțional, chiar și atunci când pragul de 66 % este respectat, dacă este vorba despre închirierea unei clădiri rezidențiale de lux, în cazul concret, o casă unifamilială cu mult peste 250 mp. Cu toate acestea, Curtea Federală Fiscală trebuie să decidă acum dacă această opinie poate fi menținută. Recursul este înregistrat sub nr. IX R 17/21.

La prima vedere, opinia din Baden-Württemberg poate părea greu de susținut, deoarece reglementarea fiscală este de fapt clară și a fost și în trecut. § 21 alin. 2 fraza 2 EStG prevede: "Dacă remunerația pentru închirierea pe termen lung a unei locuințe este de cel puțin 66 % din chiria locală obișnuită, închirierea locuinței este considerată cu plată." Dar există jurisprudență a BFH din trecut, în care aceasta a avut o opinie similară cu cea a FG Baden-Württemberg sau cel puțin a semnalat că, în cazuri excepționale, o prognoză de excedent total ar putea fi adecvată (de exemplu, hotărârea BFH din 30.9.1997, IX R 80/94 și hotărârea BFH din 6.10.2004, IX R 30/03). BFH susține o prognoză de excedent total dacă chiria de piață - care este de obicei chiria conform grilei de chirii locale - nu reflectă valoarea corectă a chiriei sau dacă, în mod excepțional, circumstanțe speciale indică faptul că nu există o intenție de a obține un excedent.

Cu toate acestea, hotărârile relevante ale BFH sunt oarecum vechi și, recent, BFH s-a pronunțat în favoarea utilizării de bază a grilei de chirii, dacă există una (hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20). Așadar, rămâne de văzut cum va decide acum BFH.