Închiriere la preț redus: calcul comparativ cu costurile suplimentare de închiriere transferabile
Adesea, apartamentele sunt închiriate rudelor la un preț sub nivelul pieței locale. O astfel de închiriere la preț redus este avantajoasă din punct de vedere fiscal, deoarece, pe de o parte, veniturile din chirii mai mici trebuie impozitate și, pe de altă parte, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate.
La 1.1.2021 a avut loc o modificare importantă:
- Dacă chiria convenită este de cel puțin 66 % din chiria pieței locale, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate.
- Dacă chiria convenită este între 50 % și 66 % din chiria pieței, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de venituri:
- Dacă prognoza de venituri este pozitivă, cheltuielile de publicitate pot fi deduse integral.
- Dacă prognoza de venituri este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și pot fi deduse doar proporțional.
- Dacă chiria convenită este mai mică de 50 % din chiria pieței locale, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una gratuită. Cheltuielile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate doar pentru partea plătită.
Curtea Federală Fiscală a clarificat că pentru calculul comparativ, "chiria pieței locale" înseamnă chiria brută sau chiria cu încălzire. Prin urmare, costurile care pot fi repartizate conform regulamentului privind costurile de operare trebuie adăugate la chiria netă comparabilă (hotărârea BFH din 10.5.2016, IX R 44/15).
"Chiria pieței locale" include chiria netă plus costurile repartizabile pentru apartamente de același tip, locație și echipare.
Costurile repartizabile conform regulamentului privind costurile de operare includ în special impozitul pe proprietate, costurile pentru apă și canalizare, încălzire, curățarea străzilor și colectarea deșeurilor, iluminat, întreținerea grădinii, curățarea coșurilor de fum, asigurarea de bunuri și răspundere și pentru administratorul imobilului (§ 2 BetrKV). Costurile de întreținere și reparații nu sunt incluse conform § 1 BetrKV. Prin urmare, chiria cu încălzire plătită este comparată cu chiria cu încălzire locală (a se vedea și R 21.3 EStR).
Metoda de calcul cu chirii cu încălzire este mai avantajoasă pentru proprietari decât calculul cu chirii nete, deoarece include costurile de operare. Aceste costuri reprezintă o parte considerabilă pe care chiriașul o suportă de obicei integral chiar și în cazul unei închirieri la preț redus.
Curtea Federală Fiscală a decis recent că, în cazul închirierii de apartamente mobilate sau parțial mobilate, în general, trebuie luat în considerare un supliment pentru mobilier. Aceste închirieri sunt adesea asociate cu o valoare de utilizare crescută, care se reflectă adesea și în chirii locale mai mari. Totuși, un astfel de supliment pentru mobilier este acceptabil doar dacă poate fi derivat dintr-un tabel de chirii local sau din suplimente de piață realizabile. Alte metode de determinare nu sunt permise (hotărârea BFH din 6.2.2018, IX R 14/17).
În ceea ce privește verificarea pragului de 50 sau 66 la sută pentru chiria pieței locale, există întrebarea dacă ar trebui să se bazeze pe tabelul de chirii local sau pe chiria unui apartament similar închiriat în mod independent din aceeași clădire. Tribunalul Fiscal din Turingia a decis în octombrie 2019 că ar trebui utilizată chiria unui apartament similar închiriat în mod independent din aceeași clădire (hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Totuși, această hotărâre a fost contestată la Curtea Federală Fiscală și proprietarul a avut câștig de cauză.
Judecătorii financiari de rang înalt au clarificat că chiria pieței locale pentru verificarea pragului de 66 % ar trebui, de obicei, determinată pe baza tabelului de chirii. Dacă nu există un tabel de chirii disponibil sau nu există, chiria pieței locale poate fi determinată prin expertize, informații dintr-o bază de date de chirii sau prin chiriile de comparație ale cel puțin trei apartamente similare (hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).
