Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt grundsätzlich auch den dazugehörigen Grund und Boden – außer beispielsweise bei einem Erbbaurecht. Wird die Immobilie vermietet, können die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung – AfA) als Werbungskosten berücksichtigt werden. Für den Anteil des Grund und Bodens ist dagegen keine Abschreibung möglich.
Deshalb muss der Gesamtkaufpreis auf Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt werden. Diese Kaufpreisaufteilung bei Immobilien hat unmittelbaren Einfluss auf die Höhe der möglichen Abschreibung.
Grundsätzlich empfiehlt es sich, bereits im notariellen Kaufvertrag eine entsprechende Aufteilung vorzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich zu berücksichtigen, solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen (BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 12/14).
BMF-Arbeitshilfe für die Kaufpreisaufteilung
Fehlt eine vertragliche Aufteilung oder hält das Finanzamt diese für nicht sachgerecht, muss der Kaufpreis aufgeteilt werden. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Verfügung, mit der Gebäude sowie Grund und Boden in einem typisierten Verfahren bewertet werden können. Die aktuelle Arbeitshilfe hat den Stand März 2026.
Solche pauschalierten Berechnungen können allerdings zu Ergebnissen führen, die aus Sicht des Steuerpflichtigen nicht den tatsächlichen Wertverhältnissen der Immobilie entsprechen.
Nun soll die Vorgehensweise erstmals ausdrücklich gesetzlich geregelt werden.
Neuer § 6f EStG zur Kaufpreisaufteilung geplant
Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 sieht einen neuen § 6f EStG zur „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ vor.
Danach soll eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits weiterhin der Besteuerung zugrunde gelegt werden, sofern sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Damit würde im Wesentlichen die bisherige BFH-Rechtsprechung gesetzlich festgeschrieben.
Kann die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht übernommen werden, sollen Gebäude- und Bodenwert grundsätzlich nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt und der Kaufpreis anschließend entsprechend dem Verhältnis dieser Werte aufgeteilt werden.
Abweichung von der BMF-Arbeitshilfe nur mit Gutachten
Auch künftig soll das Bundesfinanzministerium eine vereinfachte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei Immobilien bereitstellen.
Will der Steuerpflichtige von dem Ergebnis dieser Arbeitshilfe abweichen, stellt der Gesetzentwurf allerdings strengere Anforderungen: Der Nachweis soll durch ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen geführt werden. Für dieses Gutachten wäre zudem ausdrücklich eine persönliche Besichtigung der Immobilie vor Ort erforderlich.
Damit könnte es künftig schwieriger und kostspieliger werden, eine von der BMF-Arbeitshilfe abweichende Kaufpreisaufteilung durchzusetzen.
Tipp: Kaufpreisaufteilung möglichst schon im Kaufvertrag festlegen Für Immobilienkäufer kann es daher noch wichtiger werden, bereits beim Abschluss des Kaufvertrags auf eine realistische und wirtschaftlich nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grund und Boden zu achten. Die geplante Neuregelung soll erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die aufgrund eines nach Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossenen Kaufvertrags oder eines gleichgestellten Rechtsakts angeschafft werden. Noch handelt es sich allerdings um einen Gesetzentwurf. Das parlamentarische Verfahren zum Jahressteuergesetz 2026 ist noch nicht abgeschlossen, sodass sich die Regelung bis zur endgültigen Verabschiedung noch ändern kann.