Как оцениваются расходы на ремонт после покупки дома?
После приобретения недвижимости часто проводятся обширные мероприятия по ремонту и модернизации. Такие расходы на самом деле являются расходами на содержание и, следовательно, могут быть немедленно вычтены как расходы на рекламу, если здание сдается в аренду. Но будьте осторожны: если расходы в первые три года превышают 15 % от стоимости приобретения здания, они добавляются к стоимости приобретения и могут быть амортизированы только единообразно (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
При расчете 15 %-ного лимита расходы на работы по техническому обслуживанию, т.е. косметический ремонт, не учитываются. Кроме того, расходы, связанные с приведением здания в рабочее состояние, относятся к затратам на приобретение и поэтому также не должны включаться в 15 %-ный лимит. Кроме того, расходы, которые приводят к значительному улучшению недвижимости, относятся к производственным затратам и поэтому также не должны учитываться при 15 %-ном лимите.
Внимание: Федеральный финансовый суд постановил, что косметический ремонт, который проводится в тесной пространственной, временной и фактической связи с другими мерами по модернизации в течение первых трех лет после приобретения здания, должен быть включен в 15-процентный лимит и - в случае превышения этого лимита - относится к капитальным затратам, связанным с приобретением. А это означает: расходы не могут быть вычтены в полном объеме, а только путем амортизации в размере 2 % в год как расходы на рекламу (решение BFH от 14.06.2016, IX R 22/15).
Работы по техническому обслуживанию и косметический ремонт на самом деле могут быть немедленно вычтены как расходы на содержание и не включаются в 15 %-ный лимит. Однако это применимо только в том случае, если они проводятся изолированно и независимо от других мер по модернизации.
Tipp
Если Вы не будете осторожны, классический косметический ремонт, такой как малярные и обойные работы, который на самом деле можно списать сразу, будет распределен на 50 лет. Если Вы хотите избежать этого фатального результата, Вы должны обязательно следить за тем, чтобы Ваши расходы в целом в первые три года оставались ниже 15 %-ного лимита (15 % от стоимости приобретения здания). Или Вы можете начать обширную модернизацию только после третьего года.
Указанная выше практика BFH с 2016 года привела к ухудшению ситуации (решения BFH от 14.06.2016, IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15). Ранее расходы на косметический ремонт были исключены из 15 %-ного лимита. Поэтому налоговые органы предоставляют защиту доверия. По запросу разрешается исключить расходы на косметический ремонт из проверки, если договор купли-продажи недвижимости был заключен до 01.01.2017 (письмо BMF от 20.10.2017, BStBl 2017 I S. 1447).
Beispiel
Стоимость приобретения здания 2018: 100.000 евро
- Косметический ремонт 2018: 5.000 евро (полностью вычтены)
- Расходы на ремонт 2019: 5.000 евро (сначала полностью вычтены)
- Расходы на ремонт 2020: 5.100 евро
В этом случае 15 %-ный лимит был превышен на 100 евро. Это приведет к изменению уведомлений за 2015 и 2016 годы, и расходы будут учитываться только путем амортизации. При этом арендодатель в 2015 году еще мог добросовестно полагать, что расходы на косметический ремонт подлежат полному вычету. По запросу расходы на косметический ремонт могут быть по-прежнему немедленно вычтены и исключены из проверки 15 %-ного лимита. Тогда оставшиеся 10.100 евро также подлежали бы немедленному вычету.
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что расходы на ремонт - несмотря на превышение 15 %-ного лимита - не являются капитальными затратами, связанными с приобретением. Скорее, такие расходы являются расходами на содержание и могут быть вычтены в полном объеме как расходы на рекламу. Поскольку расходы на ремонтные работы по устранению ущерба, который не существовал на момент приобретения, а был доказано вызван позже по вине третьего лица, не относятся к капитальным затратам, связанным с приобретением (решение BFH от 09.05.2017, IX R 6/16).
Случай: Истец приобрела квартиру в собственность с 01.04.2007, которая находилась в исправном состоянии. Одновременно она приняла на себя существующие арендные отношения. В сентябре 2008 года она расторгла арендные отношения. Арендатор оставил квартиру в поврежденном состоянии (разбитые стекла, плесень, разрушенные напольные плитки, повреждения от воды). Для устранения этих повреждений в 2008 году потребовалось около 20.000 евро. Истец заявила их как подлежащие немедленному вычету расходы на рекламу, налоговая инспекция хотела рассматривать их как капитальные затраты, связанные с приобретением. Финансовые судьи поддержали истца.
В настоящее время Финансовый суд Нижней Саксонии постановил, что расходы на содержание не подлежат немедленному вычету, даже если вскоре после приобретения недвижимости арендатор внезапно умирает и квартира должна быть полностью отремонтирована для повторной сдачи в аренду (решение от 26.09.2017, 12 K 113/16).
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что расходы, понесенные до приобретения, не должны включаться в проверку 15-процентного лимита (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) (решение BFH от 28.04.2020, IX B 121/19).
- Случай: Супруги приобрели многоквартирный дом. Договорная цена должна была быть выплачена не позднее 01.01.2012. Передача владения должна была произойти сразу после полной оплаты покупной цены. Поскольку покупатели, с одной стороны, должны были провести обширные строительные работы, но, с другой стороны, хотели как можно скорее сдать квартиры в аренду, они договорились с предыдущими владельцами о том, что необходимые ремонтные работы могут быть начаты уже до оплаты покупной цены, начиная с октября 2011 года.
- Они понесли расходы на строительные работы уже в 2011 году в размере почти 68.000 евро. 15-процентный лимит был превышен только за счет этих расходов. Налоговая инспекция сообщила налогоплательщикам, что расходы на ремонт и модернизацию здания должны быть отнесены к затратам на приобретение. Следствие: никакого немедленного вычета расходов в 2011 году; вместо этого только увеличение базы для амортизации (AfA). Покупатели дома возразили, что трехлетний период начинается только с момента приобретения, то есть с момента перехода экономической собственности. Это момент, когда владение, риск, использование и бремя переходят в соответствии с нотариальным договором купли-продажи - здесь с оплатой покупной цены только в 2012 году.
- Таким образом, в сферу применения 15-процентного правила должны быть включены только те расходы, которые возникли после этого момента. Однако сумма в размере около 68.000 евро была потрачена в спорном случае до приобретения. Эти расходы представляли собой предварительно понесенные расходы на рекламу от аренды и сдачи в аренду. Кроме того, в данном случае уже существовал нотариально заверенный договор купли-продажи, и покупатели могли сами инициировать переход владения, риска, использования и бремени путем оплаты покупной цены, как это и произошло. Инвестиции были сделаны по согласованию с предыдущими владельцами и исключительно в связи с приобретением собственности в сочетании с существующим намерением сдачи в аренду.
- Финансовый суд согласился с мнением налогоплательщиков и удовлетворил их иск (Финансовый суд Рейнланд-Пфальц, решение от 13.11.2019, 2 K 2304/17). И BFH неожиданно быстро отклонил жалобу налоговой инспекции (решение BFH от 28.04.2020, IX B 121/19).
SteuerGo
Для проверки 15-процентного лимита расходы должны быть указаны без НДС. Существует множество случаев, когда налоговые органы используют брутто-значения, что приводит к - незначительному - превышению лимита. Но это неправильно. Поэтому необходимо точное вычисление. Кроме того, следует отметить, что "настоящие" производственные затраты, а именно расходы на пристройки, по-прежнему учитываются только в рамках амортизации.
Как оцениваются расходы на ремонт после покупки дома?
Что такое расходы на содержание?
К расходам на содержание относятся все расходы на текущие работы по техническому обслуживанию и ремонту, а также все расходы, связанные с обновлением или улучшением уже существующих частей (например, окон) или установок (например, отопления).
Если, напротив, устанавливаются ранее отсутствовавшие части (например, установка ранее отсутствовавшей ванной комнаты), это не расходы на содержание, а капитальные затраты, которые влияют только через амортизацию. Разграничение между расходами на содержание и капитальными затратами часто бывает сложным.
Если стоимость мероприятия без учета НДС составляет до 4.000 евро, Вы всегда можете списать расходы как расходы на содержание, даже если это капитальные затраты. Однако в течение первых трех лет после приобретения здания необходимо учитывать особые условия.
Более крупные расходы на содержание могут быть сразу списаны как расходы на рекламу или распределены на 2–5 лет.
Что такое расходы на содержание?
