Правила сдачи в аренду близким родственникам

Если Вы сдаете квартиру в аренду близким родственникам, например, собственным детям, Вы можете получить налоговые льготы. Условием является правильное оформление и фактическое исполнение договора аренды.

Снижение арендной платы: налоговые льготы за счет расходов на рекламу

Даже при сниженной арендной плате арендодатели могут списывать расходы на рекламу (например, амортизацию, проценты по задолженности) в налоговом порядке. При этом действуют следующие правила:

• Арендная плата ≥ 66 % от местной рыночной арендной платы: Расходы на рекламу полностью вычитаются.
• Арендная плата от 50 % до 66 % от местной арендной платы: Требуется прогноз общего дохода:
• Прогноз положительный: полный вычет расходов на рекламу
• Прогноз отрицательный: расходы на рекламу вычитаются только частично
• Арендная плата < 50 % от местной арендной платы: Аренда частично считается безвозмездной. Расходы на рекламу вычитаются только в соответствии с долей возмездной аренды.

Эти правила применяются только к аренде жилых помещений – не к коммерчески или профессионально используемым помещениям.

Прогноз общего дохода: когда он необходим?

Прогноз общего дохода должен быть проведен, если:

• арендная плата составляет от 50 % до 66 % от местной арендной платы
• или в исключительных случаях также при аренде более 66 %, например, для объектов с дорогим оформлением или очень большой площадью (более 250 м² жилой площади)

Прогноз проверяет, можно ли получить прибыль от аренды в течение 30 лет.

Сравнение с третьими лицами: договор как с третьими лицами

Договор аренды с родственниками должен соответствовать тем же условиям, что и договор с третьими лицами:

• Договор в письменной форме и четко урегулирован
• Фактическая оплата аренды
• Исполнение в соответствии с договоренностями

Если, например, арендная плата засчитывается в счет содержания, это не является возмездными арендными отношениями – расходы на рекламу в этом случае не вычитаются (решение BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).

Денежное содержание лучше, чем содержание в натуре

Если ребенку предоставляется квартира в качестве «содержания в натуре» (арендная плата засчитывается в счет содержания), это не признается в налоговом порядке.
Рекомендация: выплачивайте денежное содержание, чтобы ребенок сам переводил арендную плату.

Меблированные квартиры: учитывайте надбавку за меблировку

Для меблированных или частично меблированных квартир может быть установлена надбавка к местной арендной плате – но только если:

• эта надбавка указана в арендной таблице или
• она реально достижима на рынке

Не допускается: надбавки, основанные на амортизации или фиксированные процентные надбавки (решение BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

Как определяется местная арендная плата?

Местная арендная плата обычно определяется на основе местной арендной таблицы.
Альтернативы (например, при отсутствии арендной таблицы):

• Экспертное заключение
• Справка из базы данных арендной платы
• Сравнение с как минимум тремя сопоставимыми квартирами

Одной сравнимой арендной платы в том же доме недостаточно, если существует действующая арендная таблица (решение BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

Особый случай: большие или роскошные объекты недвижимости

Для очень больших или высококачественно оборудованных квартир (например, виллы площадью более 250 м², бассейн) может потребоваться прогноз общего дохода, даже если соблюдено ограничение в 66 % (решение BFH от 20.06.2023, IX R 17/21).

• Пример:
  Родители сдают в аренду три виллы своим детям, каждая площадью более 250 м².
  Аренда приводит к большим убыткам, которые должны быть зачтены с другими доходами.
  → Не разрешено, так как отсутствует намерение получения дохода.
• Обоснование:
  Рыночная арендная плата часто не отражает реалистично особую жилую ценность таких объектов.
  Долгосрочная убыточная деятельность указывает на хобби – убытки не вычитаются в налоговом порядке.

Правила сдачи в аренду близким родственникам

Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми дополнительными расходами на аренду

Часто квартиры сдаются родственникам по цене ниже рыночной арендной платы. Такая сниженная аренда выгодна с налоговой точки зрения, поскольку, с одной стороны, облагаются налогом только меньшие доходы от аренды, а с другой стороны, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.

С 01.01.2021 года произошло важное изменение:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
• Если прогноз доходов положительный, расходы на рекламу могут быть полностью вычтены.
• Если прогноз доходов отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Федеральный финансовый суд разъяснил, что для сравнения под "местной арендной платой" понимается валовая арендная плата или арендная плата с учетом коммунальных платежей. Следовательно, расходы, которые могут быть распределены в соответствии с Положением о коммунальных расходах, должны быть добавлены к сопоставимой базовой арендной плате (постановление BFH от 10.05.2016, IX R 44/15).

"Местная рыночная арендная плата" включает базовую арендную плату плюс распределяемые расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения.

К распределяемым расходам в соответствии с Положением о коммунальных расходах относятся, в частности, земельный налог, расходы на водоснабжение и канализацию, отопление, уборку улиц и вывоз мусора, освещение, уход за садом, чистку дымоходов, страхование имущества и ответственности, а также на домоуправителя (§ 2 BetrKV). Расходы на техническое обслуживание и ремонт в соответствии с § 1 BetrKV не включаются. Таким образом, оплаченная арендная плата с учетом коммунальных платежей сравнивается с местной арендной платой с учетом коммунальных платежей (также R 21.3 EStR).

Метод расчета с учетом арендной платы с коммунальными платежами более выгоден для арендодателей, чем расчет с базовой арендной платой, так как он включает эксплуатационные расходы. Эти расходы составляют значительную часть, которую арендатор обычно полностью оплачивает даже при сниженной аренде.

Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми дополнительными расходами на аренду

Модель экономии налогов: правила сдачи в аренду родственникам

Сдача в аренду по сниженной цене родственникам, особенно детям, предоставляет налоговые преимущества: хотя арендная плата ниже рыночной, при определенных условиях все расходы могут быть вычтены как расходы, связанные с получением дохода. Эта модель особенно подходит, когда высокие амортизационные отчисления и проценты по задолженности сопоставляются с меньшими доходами от аренды. Даже в случае детей, имеющих право на получение алиментов, такая структура признается в налоговом отношении.

Актуальные правила для аренды по сниженной цене

С 01.01.2021 действуют три уровня:

• Не менее 66 % от местной арендной платы:
  Расходы на рекламу полностью вычитаются – прогноз не требуется.
• Между 50 % и 66 %:
  Необходим положительный прогноз общего дохода, чтобы вычесть все расходы на рекламу. Если прогноз отрицательный, расходы должны быть сокращены пропорционально.
• Менее 50 %:
  Предоставление в пользование считается частично безвозмездным. Расходы на рекламу вычитаются только пропорционально для платной части.

Правовая основа: § 21 абз. 2 EStG

Сравнение с третьими лицами: договоры аренды с родственниками

Даже при аренде детям, имеющим право на получение алиментов, возможно налоговое признание, если договор аренды выдерживает сравнение с третьими лицами. Это означает:

• Заключен в соответствии с гражданским правом
• Четко и однозначно урегулирован
• Фактически выполняется, как согласовано

Федеральный финансовый суд подчеркивает: „К доказательству серьезности договорных отношений между близкими лицами предъявляются строгие требования“
(решение Федерального финансового суда от 16.02.2016, IX R 28/15).

Пример: Если арендная плата засчитывается только в счет алиментов и не выплачивается реально, арендные отношения не являются платными. В этом случае использование жилья считается натуральным содержанием – расходы на рекламу не подлежат вычету.

Совет: Выплачивайте денежные алименты и позвольте ребенку самостоятельно перевести арендную плату.

Как определяется местная арендная плата?

Основой является местный уровень арендной платы. Если для аналогичной квартиры в том же доме аренда третьим лицам отличается, приоритет имеет уровень арендной платы. Только если уровень арендной платы отсутствует или не подходит, местная арендная плата может быть определена альтернативно, например:

• посредством экспертного заключения
• через базы данных арендной платы
• или на основе как минимум трех сопоставимых объектов

Решение Федерального финансового суда от 22.02.2021, IX R 7/20

Крупные объекты недвижимости: прогноз общего дохода, несмотря на 66 %-ный предел

Даже если 66 %-ный предел соблюдается, обязателен прогноз общего дохода, если аренда касается особенно крупных или дорогостоящих объектов.

Пример:
Родители сдают в аренду три виллы (> 250 кв.м) своим детям. Возникают убытки от 172.000 евро до 216.000 евро в год. Федеральный финансовый суд не признает убытки – это хобби, так как не была доказана цель получения прибыли.
Решение Федерального финансового суда от 20.06.2023, IX R 17/21

Прогноз общего дохода для особых объектов недвижимости

Прогноз на 30 лет требуется для:

• жилых площадей более 250 кв.м
• люксового оснащения (например, бассейн)
• высоких текущих расходов

Ранее Федеральный финансовый суд в аналогичных случаях разъяснял, что рыночная арендная плата для таких объектов не отражает фактическую стоимость проживания. Поэтому необходимо дополнительно проверить, приносит ли аренда прибыль в течение срока (например, решения Федерального финансового суда от 30.09.1997, IX R 80/94 и 06.10.2004, IX R 30/03).

Важно:
66 %-ное правило касается только объективной платности.
Субъективное намерение получения дохода может быть дополнительно проверено, даже если предел соблюден.

Модель экономии налогов: правила сдачи в аренду родственникам

Что относится к доходам от аренды и лизинга?

Что относится к доходам от аренды и лизинга (Бланк V), регулируется Законом о подоходном налоге. В § 21 EStG указаны следующие виды доходов:

• Доходы от аренды и лизинга недвижимого имущества (земельные участки, здания, части зданий, суда, внесенные в судовой реестр)
• Доходы от аренды и лизинга прав, приравненных к праву собственности на земельный участок (например, право застройки, право на добычу полезных ископаемых)
• Доходы от аренды и лизинга имущественных комплексов, в частности движимого имущества предприятия (например, инвентарь для коммерческих предприятий, сельскохозяйственных предприятий или практик свободных профессий)
• Доходы от временной передачи прав, в частности авторских прав на литературные, художественные и промышленные произведения
• Доходы от продажи требований по арендной плате

Не относятся к доходам от аренды доходы, полученные от аренды отдельных движимых активов. Это относится, например, к аренде отдельных предметов мебели, чартеру судов, не внесенных в судовой реестр, или временной передаче частных транспортных средств, например, для поездки в отпуск.

Что относится к доходам от аренды и лизинга?

Что применяется к доходам от сдачи в аренду за границей?

Как правило, иностранное государство, в котором находится недвижимость, имеет право облагать налогом доходы от аренды и сдачи внаем (налогообложение в государстве, где находится недвижимость). В этом случае доходы от аренды за границей освобождаются от налогообложения в Германии, но подпадают под действие оговорки о прогрессии.

Однако, если объект аренды находится в государстве ЕС/ЕЭЗ, доходы от аренды не подпадают под действие оговорки о прогрессии. Доходы от аренды, полученные в ЕС/ЕЭЗ, не нужно указывать в декларации о подоходном налоге.

Однако убытки от аренды недвижимости за границей в ЕС/ЕЭЗ, даже если они не учитываются за границей в налоговом отношении, не могут быть заявлены в немецкой налоговой декларации (FG Baden-Württemberg от 08.07.2014, 4 K 1134/12).

Обратите внимание: Важное исключение касается недвижимости в Испании. Доходы от аренды должны быть указаны в Германии в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный в Испании на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Доходы от аренды из третьих стран (не входящих в ЕС/ЕЭЗ) в Германии полностью подпадают под действие оговорки о прогрессии и должны быть указаны в приложении AUS. Иностранные доходы должны быть рассчитаны в соответствии с немецкими налоговыми правилами.

Однако будьте осторожны: Некоторые соглашения об избежании двойного налогообложения (например, с Швейцарией) предусматривают так называемый метод зачета. В этом случае иностранные доходы от аренды должны быть указаны в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный за границей на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Таким образом, в каждом конкретном случае с недвижимостью за границей необходимо очень тщательно проверять, какое государство имеет право на налогообложение, применяется ли так называемый метод освобождения или метод зачета и действует ли оговорка о прогрессии.

Что применяется к доходам от сдачи в аренду за границей?